Итак, наконец то опубликован отчет об оценке второго объекта, включенного в фонд, хотя УК по требованиям ЦБ, обязана была провести оценку и опубликовать ее до включения объекта в фонда. Тем не менее оценка заказана 21.12.2020 г. и выполнена 25.12.2020, как я понимаю уже после включения в фонд. Нет, объект все таки включен в фонд 31.12.2020, на момент заказа оценки, объект еще не куплен.
Об объекте
Объект: Московская область, Складской комплекс класса «А» «PNK парк Бекасово», корпус 1, общей площадью 21 963,2 кв. м, является частью индустриального парка, включающего в себя 4 склада общей площадью около 200 000 кв. м
Внутри вот так:
Объект куплен у комбинированного ЗПИФа «ПНК Девелопмент», еще один ЗПИФ в цепочке аффилированных компаний, не публичный фонд, через который финансируется все строительство новых объектов PNK.
Мнение оценщика позитивное:
На основании всего вышесказанного, проанализировав имущественные права, количественные и качественные характеристики объекта оценки, а также его местоположение Исполнитель сделал вывод, что объект оценки относится к сегменту рынка высококлассной кладской недвижимости Московской области
- Цена покупки: 783 756 270 ₽ без НДС
- Справедливая цена объекта по оценке оценщика: 786 105 000 ₽
Использовался «доходный» и «сравнительный» подходы к оценке, грубо говоря оценка объекта исходя из дисконтирования его будущих денежных потоков, при условии неизменности арендного потока и безрисковой ставки по рублю и оценка объектов-аналогов по доступным объявлениям о продаже (с учетом множества корректирующих коэффициентов).
Оценщик приводит методику оценки, в том числе на основе объектов-аналогов, исходя из которых можно самостоятельно оценить насколько цена покупки объекта близка к рыночной. См. отчет об оценке.
Об арендаторе
Арендатор: ООО «ЮТА», один из крупнейших импортеров спиртных напитков в России с 1999 года. Компания специализируется на импорте вина, пива и крепкого алкоголя, дистрибуции спиртных напитков на всей территории РФ, поставляет свою продукцию в магазины X5Retail Group, Spar, «Магнит», Лента, Бахетле и другие федеральные торговые сети.
Арендатор арендовал помещение воспользовавшись преимущественным правом расширения уже арендуемой площади (Интерфакс)
К сожалению, оценщик не предоставляет договор аренды по этому объекту, ссылаясь на конфиденциальность сведений из договора, но отдельные данные из договора раскрывает.
Текущие ставки аренды:
Примерные расходы на обслуживание объекта
| Расходы | руб. / год |
|---|---|
| Эксплуатационные расходы по среднерыночным ценам | 15 945 737 |
| Налог на имущество | 4 953 121 (1,8% от кадастровой стоимости) |
| Расходы на страхование | 403 675 (~0,06% от балансовой стоимости) |
| Резерв на капитальный ремонт | 2 163 769 |
| Аренда земельного участка | 1 033 092,92 |
| Итого: | 24 499 395 |
Эксплуатационные расходы по текущему договору аренды оплачивает арендатор, поэтому на чистую прибыль они не влияют.
«Грубая» доходность выглядит лучше ожидаемой фондом: (113 548 778 — 8 553 657,92) / 783 756 270 = 13,39% годовых от цены покупки по ставкам текущего договора аренды, до вычета комиссий УК (подробнее о них в статье о фонде).
После вычета комиссий и НДФЛ, можно ожидать чистую доходность ~11,6% годовых.
Предусмотрена ежегодная индексация арендной платы в сторону увеличения на 4%, но мы не знаем деталей этой индексации из договора.
Так же в условиях досрочного расторжения присутствует возможность арендатора досрочно расторгнуть договор аренды, уведомив за полгода, в случае потери лицензии на хранение и реализацию алкогольной продукции.
Беглый поиск сведений об арендаторе быстро приводит к таким заголовкам:
23.12.2020 — ФНС просит признать банкротом дистрибутера алкоголя «ЮТА», Сумма требований по иску превышает 1 млрд рублей, подозреваемые объявлены в международный розыск (Коммерсант)
Это не первый иск от ФНС. Претензии так же предъявлены и другим компаниям в группе компаний «Гармония», куда входит «Юта» с общим иском на 2,4 млрд рублей. Оценить платежеспособность такого арендатора сложно, но определенные риски явно присутствуют. В худшем случае, судя по выдержкам из договора аренды, присутствует страховой депозит, и в случае досрочного расторжения договора по вине арендатора, потери от простоя на время поиска нового будут скомпенсированы депозитом.
О перспективах складской недвижимости
В отчете оценщика присутствует немного аналитики по рынку складской недвижимости в целом за 2020 год и прогноз на 2021, приведу выдержки.
- За девять месяцев 2020 года объем инвестиционных сделок на рынке недвижимости России составил 2,45 млрд долл. США, что лишь на 6% ниже результата аналогичного периода предыдущего года
- В 4-м квартале 2020 – начале 2021 гг. эксперты ожидают сохранения повышенного интереса инвесторов к сегменту складской недвижимости: анонсированы потенциальные крупные сделки со складскими объектами
- На данный момент ориентиром для рынка аналитики считают ставки капитализации в Москве в диапазонах 10,25-11,5% для складов, 8,5 – 10% для офисов, 8,75-10,25% для торговых центров; в Санкт-Петербурге – 10,5-12,0% для складов, 9-11% для офисов, 9,25-11,25% для торговых центров
- За время пандемии бизнес осознал, что в моменты пандемии нарушаются цепочки доставки товара и многие не могут продолжать свою деятельность => тенденция на локализацию производства и увеличение объемов хранения запасов => начал расти спрос на качественные складские площади.
- Спросом пользуются либо небольшие помещения площадью до 3 тысяч квадратных метров, либо большие логистические центры от 15 тысяч, потребности в объектах средней площади практически нет
- Из всех сегментов коммерческой недвижимости складам удалось пережить кризис с меньшими потерями
Вывод
Фонд, как и обещал на старте, планомерно наращивает портфель объектов, обеспечивая бОльшую диверсификацию внутри фонда. Недостатки каждого конкретного объекта/арендатора начинают играть всё меньшую роль в совокупном результате с каждым новым объектом. Основным инвестором фонда по прежнему является сама PNK Group, так как участие в доп.эмиссии паев полузакрытое. Теоретически поучаствовать можно, я звонил-узнавал, но это потребует визита в офис в москве при очень ограниченном времени на подачу заявки и регистрацию документов. Основной моделью привлечения инвесторов остается работа через ДУ (на сайте pnkrental.ru), в рамках которой розничный инвестор покупает паи через ДУ, а не через участие в доп.эмиссии паев ЗПИФ ПНК-Рентал.
Минусом может являться некая «схематозность» процесса. Если придираться, можно увидеть, что фонд проводит оценку, потом покупает объекты в фонд по цене чуть ниже оценочной, чтобы при следующей переоценке показать что цена паев выросла и дала дополнительный доход за счет роста СЧА/пая. Тем не менее, из отчета оценщика видно, что объект покупается по рыночной цене, объект новый, как и обещала компания, и с действующим арендатором по рыночным арендным ставкам.
Сам немного нарастил долю ПНК через ДУ. Ждем выплаты накопленного дохода по итогам 4 квартала.
Переоценка помещения от 28.06.2021
В результате переоценки (отчет), оценочная стоимость объекта выросла с 786 105 000 р до 803 901 000 р.
Спасибо, интересно. Когда планируете пост об активо выпустить?
Надо собраться с силами. Как то в процессе изучения и диалога с менеджером стал терять к ним интерес. Там много нюансов, попытаюсь все собрать в кучу.
Мне при общении с ними показалось, что и они теряют интерес, если задаешь много вопросов 🙂
Вот похоже и 1й фонд на недвижимость который можно купить/продать на бирже.
На Мосбирже начались торги паями ЗПИФН «ВТБ Капитал — Рентный доход»
Ну почему же.
У альфы с прошлого года оба фонда торгуются:
RU000A101NK4
RU000A101HY7
А в этом рентном доходе от ВТБ в том числе недавно купленный у ПНК объект. Только куплен он дороже, чем его покупали пайщики ПНК, и комиссия у ВТБ ощутимо выше. На круг — тот же объект, только с мЕньшей доходностью.
из плюсов получается:
1) продать можно в любой момент, через стакан.
2) получить вычет 13% по ИИС А.
А если сравнить по комиссиям, ВТБ vs УК — то на круг 1% получается дороже ВТБ. Все верно?
у втб на круг 2,5% сейчас комисс от СЧА, у ПНК — 0,5%, разница приличная.
Я не смотрел что там ВТБ покупает, но если вот объекты от ПНК там значимую долю составляют, то они как минимум дороже куплены чем тут, значит рентная доходность меньше ну и комисс больше отъедает
Насчет «продать в любой момент» под вопросом — у той же альфы даже с маркетмейкером ликвидности не видно особо. У ПНК, если заходить через прослойку-ДУ, с ликвидностью нет проблем, сам ПНК как мажор выкупает паи.
спасибо за ваш коммент. буду изучать дальше.
Интересный обзор, спасибо. Я пару месяцев тестирую сервис с минимальной суммой. Для инвестирования большой суммой через УК для меня не хватает информации и знаний о моей защищенности как инвестора. Покупку через биржу паев выглядит более привлекательно для меня. Обещают выйти в июле и что будет маркетмейкер.
Есть вопрос я так и не смог понять. Если вы разбирались с этим, возможно прокомментируете. ЗПИФ по идеи фонд, который один раз открылся и потом собрал деньги и закрылся на 15 лет. У них же ЗПИФ постоянно проводит доп эмиссию и привлекает средства. Как они обходят правила ЗПИФ ?
Отличия зпиф от опиф в другом. Правила допускают допэмиссию в заданные интервалы и в заданном объеме и количество паёв фиксируется каждый раз, в открытых же ПИФах купить и продать паи можно в любой момент а количество паёв не ограничено (это подходит для фондов с ценными бумагами, но не подходи т для недвижимости)
Понятно. Еще вопрос про движение денег:
1) Уже получали ежеквартальные выплаты? Не было проблем? все соответствует заявлениям ?
2) Приходилось продавать паи этого фонда ? не было проблем ?
P.S. https://news.ati.su/news/2021/05/27/pnk-group-sozdast-krupneyshiy-industrialnyy-klaster-v-rossii-102000/
Вот эта статья заставила более пристально покопаться в этом бизнесе, чтобы принять решение о инвестировании. То что сейчас есть в информационном пространстве, заявления Пелевина о целях ПНК рентал соответствуют действительности. При таких грандиозных планах строительства новых объектов им нужно иметь быстрый возврат денег и ПНК рентал очень подходит под это. Продать туда склад, фактически розничным инвесторам и быстро получить деньги для дальнейшей стройки. Остается оценить риски. Спасибо за подробный анализ. Буду обязательно дальше следить за новостями на вашем сайте.
с выплатами проблем нет, хотя это вообще не должно влиять на оценку (у условного МММ тоже не было проблем с выплатами). Паи не продавал, так как понемногу докупаю, но на форумах встречаются те кто продавал, ожидаемо все выкупается (учитывая что сама компания сейчас выкупает всю допэмиссию, ей не проблема выкупить немного и у инвестора желающего выйти, или исполнить заявку со встречной заявкой на покупку)