PNK Rental: разбор отчета об оценке второго объекта, включенного в фонд, PNK парк Бекасово

Итак, наконец то опубликован отчет об оценке второго объекта, включенного в фонд, хотя УК по требованиям ЦБ, обязана была провести оценку и опубликовать ее до включения объекта в фонда. Тем не менее оценка заказана 21.12.2020 г. и выполнена 25.12.2020, как я понимаю уже после включения в фонд. Нет, объект все таки включен в фонд 31.12.2020, на момент заказа оценки, объект еще не куплен.

Об объекте

Объект: Московская область, Складской комплекс класса «А» «PNK парк Бекасово», корпус 1, общей площадью 21 963,2 кв. м, является частью индустриального парка, включающего в себя 4 склада общей площадью около 200 000 кв. м

Вид со спутника, объект Бекасово, к1
Вид со спутника

Внутри вот так:

PNK Rental: разбор отчета об оценке второго объекта, включенного в фонд, PNK парк Бекасово
Арендатор пока не приступил к эксплуатации, договор аренды только подписан в декабре 2020г

Объект куплен у комбинированного ЗПИФа «ПНК Девелопмент», еще один ЗПИФ в цепочке аффилированных компаний, не публичный фонд, через который финансируется все строительство новых объектов PNK.

Мнение оценщика позитивное:

На основании всего вышесказанного, проанализировав имущественные права, количественные и качественные характеристики объекта оценки, а также его местоположение Исполнитель сделал вывод, что объект оценки относится к сегменту рынка высококлассной  кладской недвижимости Московской области

  • Цена покупки: 783 756 270 ₽ без НДС
  • Справедливая цена объекта по оценке оценщика: 786 105 000 ₽

Использовался «доходный» и «сравнительный» подходы к оценке, грубо говоря оценка объекта исходя из дисконтирования его будущих денежных потоков, при условии неизменности арендного потока и безрисковой ставки по рублю и оценка объектов-аналогов по доступным объявлениям о продаже (с учетом множества корректирующих коэффициентов).

цитата из отчета
Исполнитель также проанализировал возможность и условия досрочного расторжения долгосрочного договора аренды. В результате проведенного анализа, учитывая условия договора аренды, а также соответствие арендной ставки по договору рыночным значениям арендных ставок для подобных помещений, Исполнителем было принято решение производить расчет стоимости объекта оценки в рамках доходного подхода на основании действующего договора аренды

Оценщик приводит методику оценки, в том числе на основе объектов-аналогов, исходя из которых можно самостоятельно оценить насколько цена покупки объекта близка к рыночной. См. отчет об оценке.

Об арендаторе

Арендатор: ООО «ЮТА», один из крупнейших импортеров спиртных напитков в России с 1999 года. Компания специализируется на импорте вина, пива и крепкого алкоголя, дистрибуции спиртных напитков на всей территории РФ, поставляет свою продукцию в магазины X5Retail Group, Spar, «Магнит», Лента, Бахетле и другие федеральные торговые сети.

Арендатор арендовал помещение воспользовавшись преимущественным правом расширения уже арендуемой площади (Интерфакс)

К сожалению, оценщик не предоставляет договор аренды по этому объекту, ссылаясь на конфиденциальность сведений из договора, но отдельные данные из договора раскрывает.

цитата из отчета
По состоянию на дату оцениваемые здания сданы в долгосрочную аренду. Заказчиком была предоставлена копия договора аренды для анализа. Однако в связи с тем, что заключенные договоры аренды, их условия, а также контрагенты по договорам аренды являются по своему характеру конфиденциальной информацией, данная информация не раскрывалась в настоящем Отчете об оценке. На основании проведенного анализа, Исполнителем был сделан вывод, что ставки аренды по действующему договору аренды соответствуют рыночным значениям арендных ставок для подобных помещений

Текущие ставки аренды:

Арендные ставки по второму объекту PNK rental
Арендные ставки по объекту «PNK парк Бекасово», корпус 1

Примерные расходы на обслуживание объекта

Расходы руб. / год
Эксплуатационные расходы по среднерыночным ценам 15 945 737
Налог на имущество 4 953 121 (1,8% от кадастровой стоимости)
Расходы на страхование 403 675 (~0,06% от балансовой стоимости)
Резерв на капитальный ремонт 2 163 769
Аренда земельного участка 1 033 092,92
Итого: 24 499 395

Эксплуатационные расходы по текущему договору аренды оплачивает арендатор, поэтому на чистую прибыль они не влияют.

«Грубая» доходность выглядит лучше ожидаемой фондом: (113 548 778 — 8 553 657,92) / 783 756 270 = 13,39% годовых от цены покупки по ставкам текущего договора аренды, до вычета комиссий УК (подробнее о них в статье о фонде).

После вычета комиссий и НДФЛ, можно ожидать чистую доходность ~11,6% годовых.

Предусмотрена ежегодная индексация арендной платы в сторону увеличения на 4%, но мы не знаем деталей этой индексации из договора.

Так же в условиях досрочного расторжения присутствует возможность арендатора досрочно расторгнуть договор аренды, уведомив за полгода, в случае потери лицензии на хранение и реализацию алкогольной продукции.

Беглый поиск сведений об арендаторе быстро приводит к таким заголовкам:

23.12.2020 — ФНС просит признать банкротом дистрибутера алкоголя «ЮТА», Сумма требований по иску превышает 1 млрд рублей, подозреваемые объявлены в международный розыск (Коммерсант)

Это не первый иск от ФНС. Претензии так же предъявлены и другим компаниям в группе компаний «Гармония», куда входит «Юта» с общим иском на 2,4 млрд рублей. Оценить платежеспособность такого арендатора сложно, но определенные риски явно присутствуют. В худшем случае, судя по выдержкам из договора аренды, присутствует страховой депозит, и в случае досрочного расторжения договора по вине арендатора, потери от простоя на время поиска нового будут скомпенсированы депозитом.

цитата из отчета
Арендодатель имеет право в одностороннем внесудебном порядке расторгнуть Договор аренды путем уведомления Арендатора за 10 рабочих дней до даты предполагаемого расторжения, вслучае просрочки любых платежей по договору на 30 рабочих дней и более или неисполнения пунктов Договора аренды, а также признание Арендатора банкротом или неплатежеспособным, или начата процедура его ликвидации.

О перспективах складской недвижимости

В отчете оценщика присутствует немного аналитики по рынку складской недвижимости в целом за 2020 год и прогноз на 2021, приведу выдержки.

  • За девять месяцев 2020 года объем инвестиционных сделок на рынке недвижимости России составил 2,45 млрд долл. США, что лишь на 6% ниже результата аналогичного периода предыдущего года
  • В 4-м квартале 2020 – начале 2021 гг. эксперты ожидают сохранения повышенного интереса инвесторов к сегменту складской недвижимости: анонсированы потенциальные крупные сделки со складскими объектами
  • На данный момент ориентиром для рынка аналитики считают ставки капитализации в Москве в диапазонах 10,25-11,5% для складов, 8,5 – 10% для офисов, 8,75-10,25% для торговых центров; в Санкт-Петербурге – 10,5-12,0% для складов, 9-11% для офисов, 9,25-11,25% для торговых центров
  • За время пандемии бизнес осознал, что в моменты пандемии нарушаются цепочки доставки товара и многие не могут продолжать свою деятельность => тенденция на локализацию производства и увеличение объемов хранения запасов => начал расти спрос на качественные складские площади.
  • Спросом пользуются либо небольшие помещения площадью до 3 тысяч квадратных метров, либо большие логистические центры от 15 тысяч, потребности в объектах средней площади практически нет
  • Из всех сегментов коммерческой недвижимости складам удалось пережить кризис с меньшими потерями

Вывод

Фонд, как и обещал на старте, планомерно наращивает портфель объектов, обеспечивая бОльшую диверсификацию внутри фонда. Недостатки каждого конкретного объекта/арендатора начинают играть всё меньшую роль в совокупном результате с каждым новым объектом. Основным инвестором фонда по прежнему является сама PNK Group, так как участие в доп.эмиссии паев полузакрытое. Теоретически поучаствовать можно, я звонил-узнавал, но это потребует визита в офис в москве при очень ограниченном времени на подачу заявки и регистрацию документов. Основной моделью привлечения инвесторов остается работа через ДУ (на сайте pnkrental.ru), в рамках которой розничный инвестор покупает паи через ДУ, а не через участие в доп.эмиссии паев ЗПИФ ПНК-Рентал.

Минусом может являться некая «схематозность» процесса. Если придираться, можно увидеть, что фонд проводит оценку, потом покупает объекты в фонд по цене чуть ниже оценочной, чтобы при следующей переоценке показать что цена паев выросла и дала дополнительный доход за счет роста СЧА/пая. Тем не менее, из отчета оценщика видно, что объект покупается по рыночной цене, объект новый, как и обещала компания, и с действующим арендатором по рыночным арендным ставкам.

Сам немного нарастил долю ПНК через ДУ. Ждем выплаты накопленного дохода по итогам 4 квартала.

личный кабинет ПНК Рентал
личный кабинет ПНК Рентал

Понравилось? Следите за обновлениями на сайте на каналах: Telegram, Яндекс.Дзен
Оцените статью
Что думаете по этому поводу?

Нажимая на кнопку "Отправить комментарий", я даю согласие на обработку персональных данных и принимаю политику конфиденциальности.

 

  1. SgSc

    Спасибо, интересно. Когда планируете пост об активо выпустить?

    Ответить
    1. BuyTheDip автор

      Надо собраться с силами. Как то в процессе изучения и диалога с менеджером стал терять к ним интерес. Там много нюансов, попытаюсь все собрать в кучу.

      Ответить
      1. SgSc

        Мне при общении с ними показалось, что и они теряют интерес, если задаешь много вопросов 🙂

        Ответить
  2. игорь

    Вот похоже и 1й фонд на недвижимость который можно купить/продать на бирже.
    На Мосбирже начались торги паями ЗПИФН «ВТБ Капитал — Рентный доход»

    Ответить
    1. BuyTheDip автор

      Ну почему же.
      У альфы с прошлого года оба фонда торгуются:
      RU000A101NK4
      RU000A101HY7

      А в этом рентном доходе от ВТБ в том числе недавно купленный у ПНК объект. Только куплен он дороже, чем его покупали пайщики ПНК, и комиссия у ВТБ ощутимо выше. На круг — тот же объект, только с мЕньшей доходностью.

      Ответить
  3. игорь

    из плюсов получается:
    1) продать можно в любой момент, через стакан.
    2) получить вычет 13% по ИИС А.

    А если сравнить по комиссиям, ВТБ vs УК — то на круг 1% получается дороже ВТБ. Все верно?

    Ответить
    1. BuyTheDip автор

      у втб на круг 2,5% сейчас комисс от СЧА, у ПНК — 0,5%, разница приличная.
      Я не смотрел что там ВТБ покупает, но если вот объекты от ПНК там значимую долю составляют, то они как минимум дороже куплены чем тут, значит рентная доходность меньше ну и комисс больше отъедает

      Насчет «продать в любой момент» под вопросом — у той же альфы даже с маркетмейкером ликвидности не видно особо. У ПНК, если заходить через прослойку-ДУ, с ликвидностью нет проблем, сам ПНК как мажор выкупает паи.

      Ответить
  4. игорь

    спасибо за ваш коммент. буду изучать дальше.

    Ответить
Заходите в Телеграм канал

Следите за новыми публикациями, новостями, идеями для инвестиций и участвуйте в обсуждении с другими частными инвесторами

Зайти на канал ->