- Что за фонд?
- Как купить?
- Через доверительного управляющего
- Через брокера
- Участие в доп. эмиссии паев
- Частые вопросы и ответы
- Расчетная (РСИП) и биржевая (БСИП) стоимость пая — в чем отличие?
- Где найти расчетную стоимость пая (РСИП)?
- Как понять какую доходность я получу, купив паи по текущей цене?
- Когда будет следующая выплата?
- История выплат
- Почему так много рекламы?
- Есть ли разница, в какой момент покупать паи?
- Уставной капитал УК всего 25млн, это все что мы получим в случае ликвидации фонда?
- Как покупаются большие объекты, если средств недостаточно?
- Как будет рассчитана комиссия за успех в случае превышения 13% годовых?
- Куда придут выплаты по паям, купленным через брокера?
- Есть ли маркетмейкер?
- Будет ли ценовой гэп после фиксации реестра (отсечки) под квартальную выплату?
- Как перевести паи из под ДУ на брокерский счет?
- Кто решает сколько средств выплатить пайщикам?
- Как получить подтверждение прав собственности на паи фонда?
- Зачем нужны фонды недвижимости если ОФЗ приносит ХХ%?
Что за фонд?
Покупает индустриальную недвижимость у девелопера PNK Group с целью получения дохода от сдачи помещений в аренду по долгосрочным договорам.
Как купить?
Через доверительного управляющего
На сайте — pnkrental.ru, управляющий по договору ДУ покупает для инвестора паи фонда. Самый просто способ для небольших сумм.
- Онлайн регистрация через Госуслуги
- Минимальная сумма — 5300 р (хватает на ~3 пая с минимальным остатком)
- Пополнение: по реквизитам банка, картой онлайн, переводом через СБП
- Выплата — или на счет в банке или реинвестирование в покупку новых паев
Комиссия: 20% с дохода, превысившего 13% годовых. Если доходность меньше — комиссия 0%
Не нужен брокерский счет
Не нужно проходить квалификационное тестирование у брокера на право покупать ЗПИФ
Нет комиссии за покупку и продажу, депозитарной комиссии брокера (может быть высокой, если сумма инвестиций небольшая)
Управляющий рассчитывает доходность, предоставляет ежеквартальные отчеты, есть личный кабинет
УК рассчитывает и оплачивает НДФЛ самостоятельно
Реинвестирование выплат позволяет отсрочить оплату НДФЛ на конец года и повысить доходность (13-15% НДФЛ продолжают работать весь год а не удерживаются сразу при выплате)
паи фонда не принадлежат инвестору напрямую, дополнительный риск УК
Сложнее контролировать цену покупки и продажи паев
Через брокера
Искать в строке поиска терминала своего брокера ISIN или ключевые слова: PNK или ПНК
ISIN — RU000A1013V9
Варианты названий у разных брокеров:
| Финам | ЗПИФ ПНК | Альфа Инвестиции | ЗПИФ недвижимости «ПНК-рентал» |
|---|---|---|---|
| ВТБ | ЗПИФ ПНК | Открытие Брокер | ЗПИФ недвижимости ПНК-рентал |
| Тинькофф Инвестиции | Недоступно | Сбербанк Брокер | ЗПИФ ПНК |
| БКС |
Прямое владение паями фонда
Самостоятельное размещение заявок на покупку и продажу, контроль цены
Отсутствие комиссии за успех (только комиссии самого фонда ПНК-Рентал)
Активы на брокерском счету учитываются при получении премиальных статусов (см. Открытие, Альфа и другие)
Нет возможности отсрочить оплату НДФЛ за счет реинвестирования выплат
Самостоятельный расчет доходности (можно использовать сторонние сервисы — Intelinvest, Snowball), чтение новостей фонда
Комиссии за покупку, продажу, депозитарий согласно тарифам брокера, могут быть значительны на небольших депозитах
Участие в доп. эмиссии паев
Для финансирования покупки новых объектов фонд вынужден постоянно привлекать новые средства, выпуская новые паи через доп.эмиссию (альтернатива — привлекать кредитные средства, но для обычных ЗПИФН это запрещено).
Теоретически можно участвовать в доп.эмиссиях, но практически это почти невозможно сделать — окна для подачи заявок короткие, преимущественное право покупки у PNK Group, заявки меньше 100 млн рублей они удовлетворять отказываются.
Частые вопросы и ответы
Расчетная (РСИП) и биржевая (БСИП) стоимость пая — в чем отличие?
- РСИП — стоимость чистых активов фонда (СЧА), посчитанная как оценочная стоимость всех активов (плюс) деньги на счетах и эквиваленты (минус) задолженность (поделенное) количество выпущенных паев. Отражает справедливую стоимость активов фонда.
- БСИП — цена, по которой паи торгуются на бирже в текущий момент, отражает оценку инвесторов
Где найти расчетную стоимость пая (РСИП)?
На сайте УК «Индустриальная недвижимость» — Раздел «О фонде» — Стоимость Пая и СЧА
Как понять какую доходность я получу, купив паи по текущей цене?
Долгосрочно доходность будет определяться способностью объектов внутри фонда приносить доход от сдачи в аренду, и доходом от продажи объектов и будет зависеть от качества объектов, способности привлекать новых арендаторов в случае ухода старых, экономической активностью в целом. Стоит оценивать соответствие текущей арендной ставке рыночным ставкам, типа объектов (универсальные, или построенные под арендатора), локацию, текущие ставки капитализации на рынке (caprate), и тд.
Краткосрочно можно ориентироваться на среднюю квартальную выплату на пай по итогам 3х последних кварталов ~ 46р или на доходность по РСИП ~11,5% годовых
Когда будет следующая выплата?
| Отчетный период | Последняя день для покупки паев на бирже в режиме Т+ | Дата на которую определяются владельцы | Дата выплаты дохода Управляющей компанией (не позднее) |
|---|---|---|---|
| III КВ. 2021 | 28.09.2021 | 30.09.2021 | 14.10.2021 |
| IV КВ. 2021 | 29.12.2021 | 31.12.2021 | 21.01.2022 |
| I КВ. 2022 | 29.03.2022 | 31.03.2022 | 14.04.2022 |
| II КВ. 2022 | 28.06.2022 | 30.06.2022 | 14.07.2022 |
| III КВ. 2022 | 28.09.2022 | 30.09.2022 | 14.10.2022 |
| IV КВ. 2022 | 28.12.2022 | 30.12.2022 | 20.01.2023 |
История выплат
Почему так много рекламы?
Фонд — розничный, нацелен на широкий круг инвесторов, и кроме рекламы, у фонда нет другого способа привлечь инвесторов.
У альтернативных ЗПИФН от банковских структур, как правило, собственная широкая сеть дистрибуции инвестиционных продуктов (огромная аудитория, сеть отделений по всей стране с менеджерами и консультантами), поэтому их маркетинговые усилия не так бросаются в глаза.
Есть ли разница, в какой момент покупать паи?
Нет. Принцип похож на механизм НКД в облигациях. Цена пая каждый день прирастает на величину рентного дохода, а в конце квартала рентный доход выплачивается полностью и цена пая падает на величину выплаченного дохода. Таким образом независимо от того, когда покупаешь паи, рентный доход получаешь пропорционально количеству дней владения паями.
Так как ценообразование рыночное, могут быть отклонения от этого правила
Уставной капитал УК всего 25млн, это все что мы получим в случае ликвидации фонда?
Капитал УК не имеет отношения к имуществу фонда. Пайщики «покупают» долю в имуществе фонда, а не акции УК, и в случае ликвидации фонда — имеет право на все его имущество пропорционально количеству паев. Пайщик могут сменить УК путем голосования в любой момент большинством голосов.
Как покупаются большие объекты, если средств недостаточно?
Покупаются в «рассрочку». Фонд авансирует покупку объекта у ЗПИФ «ПНК-девелопмент» (головной фонд, через который финансируется стройка новых объектов) и на суммы аванса получает процент по коммерческому кредиту (по ставке ~будущей доходности этого объекта), до момента полной оплаты и передачи объекта. Таким образом решена ситуация, когда деньги простаивают в ОФЗ/на счетах до момента полной покупки объекта.
Как будет рассчитана комиссия за успех в случае превышения 13% годовых?
Будет рассчитано превышение дохода полученного по внесенным ден.средств над доходом, который был бы получен на те же средства на 13% банковском депозите.
Например, вы внесли 10 тыс руб 01.12.20 и 20 тыс рублей 01.02.21,
Полный вывод денежных средств осуществляется 01.07.21, пороговый уровень дохода составит 1 823,56, стоимость портфеля после реализации всех активов составляет 32300 величина превышения полученного дохода над пороговым составила 476,44 (=32300-30000-1823,56) и именно с суммы в 476,44 руб и будет удержана комиссия, вознаграждение составит 95,29 руб.
Куда придут выплаты по паям, купленным через брокера?
Как указано в настройках у брокера для всех выплат (дивиденды, купоны — или на брокерский или на банковский счет.
Есть ли маркетмейкер?
В чистом виде маркетмейкера нет. Мажоритарный владелец паев (сама PNK) стоит только на продажу крупными лотами, заявки на покупку и соответственно спред — определяется остальными участниками рынка. Гарантированного поддержания бида/аска/спреда/оборота нет. Чем больше паев будет продано в рынок, тем выше ликвидность и справедливее оценка.
Будет ли ценовой гэп после фиксации реестра (отсечки) под квартальную выплату?
Это решают участники рынка, выставляя заявки и совершая сделки. При недостаточной ликвидности, цена может вести себя хаотично. Крупный продавец в лице ПНК заинтересован в том, чтобы покупатели паев получали регламентированную доходность, поэтому скорее всего переставит свои заявки на продажу пониже на величину выплату.
Как перевести паи из под ДУ на брокерский счет?
Нужно подать заявку на сайте pnkrental.ru (операции -> вывести паи), потребуется встречное заявление в депозитарий брокера, и возможно комиссия депозитария (обычно это 100-300р за одно заявление).
при переводе, УК передаст данные о цене покупки, и на счет брокера паи встанут по балансовой цене равной средней цене покупки, что хорошо, так как инвестор не попадет на 13% от всей стоимости паев, как иногда бывает при подобных переводах. Нужно будет проследить, что у брокера отразилась корректная балансовая цена после перевода.
При полном выводе всех паев, УК возьмет 20% комиссии за успех, с превышения годовой доходности порога в 13% (если она его превысила). При частичном выводе до 90% средств в ДУ — ничего не возьмет.
Кто решает сколько средств выплатить пайщикам?
Согласно ПДУ, выплачивается вся сумма, находящаяся на счету фонда в Газпромбанке на дату фиксации реестра пайщиков. УК сама переводит свободные средства на этот счет перед фиксацией реестра для последующего распределения.
УК может (по какой то причине) не выплачивать средства, но это мало что меняет — полученные от аренды деньги но не выплаченные пайщикам в любом случае попадут в расчет СЧА и увеличат расчетную стоимость пая и имущества, долю в котором имеет каждый пайщик.
Как получить подтверждение прав собственности на паи фонда?
В случае с покупкой ПИФов напрямую через УК, как правило на имя инвестора открывается счет в спец.депозитарии и инвестор может получить выписку по счету депо из конечного депозитария, подтверждающую владение паями.
В случае с ПНК-рентал, инвестор покупает паи двумя способами:
- Через УК «А-класс капитал» и договор доверительного управления — в этом случае в спец.депозитарии номинальным держателем паев является УК, осуществляющая ДУ
- Через брокера на московской бирже — в этом случае номинальным держателем является депозитарий брокера, конечным депозитарием выступает НКО АО НРД (центральный депозитарий, структура Московской биржы). В этом случае у своего брокера можно получить выписку по счету депо, отражающую бумаги, находящиеся на счету инвестора.
Зачем нужны фонды недвижимости если ОФЗ приносит ХХ%?
Встретил такой аргумент, что теперь то покупатели недвижимости посрамлены и ОФЗ приносит 9%+, а паи фондов недвижимости падают. Попробуем сравнить не будущие доходности ОФЗ с прошлыми доходностями фондов недвижимости, а возьмем одинаковый промежуток времени.
- Старт: 01.10.2020 (я не подгонял, это дата моих первых покупок фонда, и начала активной маркетинговой компании фонда, поэтому большинство вряд ли совершало покупки раньше)
- Сравнение: 10 летняя ОФЗ 26218-ПД, как наиболее близкий по дюрации бенчмарк
- Оба актива взяты без НДФЛ, так как налоговый режим по ним одинаковый
Результат:
- ОФЗ принесли убыток ~9,7%
- ПНК-рентал принес прибыль 25,26%
Портфель можно посмотреть здесь, но ПНК-рентал не торговался до июля 2021 и сервис не знает о ценах актива до этого момента, поэтому графики несколько искажены, но итоговый результат с учетом начислений и купонов верный.
Как будет в будущем — неизвестно, возможно на каком то промежутке ОФЗ обгонят недвижимость за счет резкого снижения ставки ЦБ и переоценки стоимости облигаций, но в ОФЗ отсутствует индексация купонов, они зафиксированы на весь срок, а в недвижимости, покупаемой в фонд, происходит ежегодная индексация ставок аренды, поэтому долгосрочно все таки можно рассчитывать на премию.