Немного про опыт инвестиций в фонды Активо

В начале года я делал обзор на фонды от компании Активо, для чего даже купил пару паев их последнего на тот момент фонда Активо-16. Покупка была достаточно эмоциональная, я ничего не анализировал. Кратко поделюсь, что из этого вышло.

Про фонд Активо-16

Региональный ТРК «Столица» в Ижевске — кажется не лучший выбор, но компания сделала ставку на низкую стоимость квадрата (на 30% дешевле строительства нового) и свои представления о том, как реорганизовать матрицу арендаторов, чтобы повысить доход.

Портфель из якорных и мелких арендаторов: заполненность 84% (более 80 арендаторов, в т.ч. «М-Видео», DNS,»Rich Family», KFC).

Полная презентация

Оформление документов не полностью электронное — требуется отправить бумажные оригиналы документов, это конечно хуже, чем полностью удаленная покупка у других популярных фондов, но в целом не напрягает ввиду долгосрочности таких инвестиций.

Планировалось собрать средства за пару месяцев и быстро начать получать возврат инвестиций. Но в реальности вышла задержка (из за своевременно не снятых обременений на стороне продавца).

По датам вышло так:

• 15.02.2021 — 10% от стоимости паев
• 26.04.2021 — 90% от стоимости паев
• 23.07.2021 — подписание ДКП между фондом и продавцом
• 26.08.2021 — передача паев инвесторам

За получившуюся задержку инвесторам дали символический купон на скидку в 1% от покупки одного из будущих фондов. На время простоя, деньги размещались в ОФЗ и принесли символические 0,28%, которые были распределены вместе с первой выплатой.

Уже после покупки, я встречаю в прессе вот такой материал, и появилось ощущение что зря я купил неглядя это не стабилизированный объект с понятной долгосрочной прогнозируемой доходностью, а стрессовый актив, требующий серьезных инвестиций в преобразование чтобы выиграть конкуренцию с другими ТЦ в регионе. Мда-с.

Доходность

Как обычно, я считаю доходность IRR с учетом всех денежных потоков, и учитывая что прошло мало времени — простой в несколько месяцев на старте искажает этот показатель, но объективно отражает, что я получил на текущий момент.

Вышло что то в районе ОФЗ за тот же период. Ожидаемо, первый год за счет простоя денег — не впечатляет. В следующем году будет разовый возврат НДС, что сгладит среднюю доходность.

Общение с менеджерами

У меня не однозначный опыт — за это время у меня сменилось 3 или 4 менеджера, и в целом, у меня не самое позитивное впечатление. Иногда ответа приходится ждать по 1-2 неделе и напоминать о себе, и особой заинтересованности я не заметил. Возможно это из за того, что для Активо я мелкий инвестор, но у меня есть опыт общения со всеми популярными УК, управляющими ЗПИФ, и я ощущаю большую разницу. Возможно у инвесторов с большим чеком, опыт будет другой.

Отчетность УК — эталон среди всех ЗПИФ

Что больше всего впечатлило — глубина отчетности, которую УК формирует и присылает ежемесячно инвесторам по каждому объекту. Это сильно отличает Активо от большинства других УК, которые раскрывают только то что требует ЦБ (в формате, плохо понятным большинству инвесторов).

Максимальная прозрачность, раскрываются и все денежные потоки P&L с детализацией, и комиссии, и не финансовые метрики — среднесуточное количество посетителей, процент занятых площадей.

Каждый месяц приходит:

1. Краткие данные в ЛК
2. Индивидуальный отчет
3. Большие сводные отчеты за периоды в неск. кварталов (пример, пример)

Примеры:

Как говориться, почувствуйте разницу.

Я, кстати, писал в пару фондов о том, что стоит подумать о внедрении подобной детализации отчетности перед инвесторами, приводя Активо в пример, но никаких изменений пока не последовало. Пока кажется, что больше усилий на рынке направляется в маркетинг, чем в повышение прозрачности для инвесторов.

При этом обязательная отчетность, раскрываемая УК так же присутствует.

Ожидание — реальность

Попробовал сравнить данные фин.модели, которая предлагалась до момента покупки фонда с реальностью, но пока это оказалось плохой идеей — в модели платежи и расходы равномерные в течение года, а в реальности денежные потоки очень волатильны, и сравнивать будет смысл только на годовом окне.

Локдауны

ТЦ судя по всему осенью получили второй удар из за введения QR-кодов. В отчете видно, что к ноябрю произошло падение посещаемости вдвое с 9 779 среднесуточных до 4 926, немного выросло количество занятой площади с 82% в момент покупки до 84% на конец 3 квартала, просрочка (отсрочка платежей) аренды пока не растет, но растет долг Фонда перед Активо, то есть по сути последняя выплата должна была полностью пойти на погашение этой задолженности а пайщики должны были получить ноль.

Здесь мне не до конца понятно, так как до момента покупки паев я задавал уточняющие вопросы менеджеру, и про заполненность было сказано следующее:

В локдаун были закрыты большая часть арендаторов. Посещаемость падала до 12 тыс. человек в месяц (апрель 2020 г.). Часть арендаторов съехали, но сейчас заселенность объекта 94%. Все скидки, которые были необходимы, чтобы удержать арендаторов, были предоставлены. Финансовые модели составлены с учетом предоставленных скидок.
В настоящий момент посещаемость восстановилась — в декабре было 284 т. человек.

Что не стыкуется с графиком, который сейчас публикуется в отчетах:

В любом случае, у нас на руках значительно больше данных, чем в других ЗПИФН, и это позволяет принимать более осознанные решения, основанные не только на красивых презентациях.

В целом, Активо по прежнему стоит обособленно на рынке коллективных инвестиций в коммерческую недвижимость, и сильно отличается от других:

1. Возможностью выбора конкретных объектов недвижимости, для тех, кто хорошо разбирается в рынке (1 фонд — 1 объект)
2. Прозрачностью и лучшей ежемесячной отчетностью перед инвесторами
3. Неликвидностью (нет и не будет листинга, так как фонды небольшие, много крупных и долгосрочных инвесторов, стаканы будут пустыми и цена, рисуемая единичными сделками, будет только вводить в заблуждение)
4. Ориентацией на ТЦ, которым, к сожалению, не очень повезло в последние пару лет, и результаты которых зависят от профессионализма управляющих.

Понятно, что сейчас никому не интересна недвижимость с потенциальной доходностью 8-11%, так как ОФЗ дают 8,5% но я считаю, что это не навсегда, и недвижимость в любом случае имеет преимущества перед fixed income, поэтому буду смотреть, какие объекты Активо будет предлагать в будущем.