Немного про опыт инвестиций в фонды Активо

Недвижимость

В начале года я делал обзор на фонды от компании Активо, для чего даже купил пару паев их последнего на тот момент фонда Активо-16. Покупка была достаточно эмоциональная, я ничего не анализировал. Кратко поделюсь, что из этого вышло.

Про фонд Активо-16

Региональный ТРК «Столица» в Ижевске — кажется не лучший выбор, но компания сделала ставку на низкую стоимость квадрата (на 30% дешевле строительства нового) и свои представления о том, как реорганизовать матрицу арендаторов, чтобы повысить доход.

Портфель из якорных и мелких арендаторов: заполненность 84% (более 80 арендаторов, в т.ч. «М-Видео», DNS,»Rich Family», KFC).

Полная презентация

Оформление документов не полностью электронное — требуется отправить бумажные оригиналы документов, это конечно хуже, чем полностью удаленная покупка у других популярных фондов, но в целом не напрягает ввиду долгосрочности таких инвестиций.

Планировалось собрать средства за пару месяцев и быстро начать получать возврат инвестиций. Но в реальности вышла задержка (из за своевременно не снятых обременений на стороне продавца).

По датам вышло так:

  • 15.02.2021 — 10% от стоимости паев
  • 26.04.2021 — 90% от стоимости паев
  • 23.07.2021 — подписание ДКП между фондом и продавцом
  • 26.08.2021 — передача паев инвесторам

За получившуюся задержку инвесторам дали символический купон на скидку в 1% от покупки одного из будущих фондов. На время простоя, деньги размещались в ОФЗ и принесли символические 0,28%, которые были распределены вместе с первой выплатой.

Уже после покупки, я встречаю в прессе вот такой материал, и появилось ощущение что зря я купил неглядя это не стабилизированный объект с понятной долгосрочной прогнозируемой доходностью, а стрессовый актив, требующий серьезных инвестиций в преобразование чтобы выиграть конкуренцию с другими ТЦ в регионе. Мда-с.

Доходность

Как обычно, я считаю доходность IRR с учетом всех денежных потоков, и учитывая что прошло мало времени — простой в несколько месяцев на старте искажает этот показатель, но объективно отражает, что я получил на текущий момент.

Дата Платеж (после НДФЛ) План (после НДФЛ) Комментарий
15.02.2021 -70739 10% от стоимости паев
26.04.2021 -636649 90% от стоимости паев
14.09.2021 1971 0 выплата
06.10.2021 5635 2497 выплата
16.11.2021 8861 5239 выплата
15.12.2021 2841 5239 выплата
22.12.2021 (сейчас) 707387 продажа
IRR 4,1%

Вышло что то в районе ОФЗ за тот же период. Ожидаемо, первый год за счет простоя денег — не впечатляет. В следующем году будет разовый возврат НДС, что сгладит среднюю доходность.

Общение с менеджерами

У меня не однозначный опыт — за это время у меня сменилось 3 или 4 менеджера, и в целом, у меня не самое позитивное впечатление. Иногда ответа приходится ждать по 1-2 неделе и напоминать о себе, и особой заинтересованности я не заметил. Возможно это из за того, что для Активо я мелкий инвестор, но у меня есть опыт общения со всеми популярными УК, управляющими ЗПИФ, и я ощущаю большую разницу. Возможно у инвесторов с большим чеком, опыт будет другой.

Отчетность УК — эталон среди всех ЗПИФ

Что больше всего впечатлило — глубина отчетности, которую УК формирует и присылает ежемесячно инвесторам по каждому объекту. Это сильно отличает Активо от большинства других УК, которые раскрывают только то что требует ЦБ (в формате, плохо понятным большинству инвесторов).

Максимальная прозрачность, раскрываются и все денежные потоки P&L с детализацией, и комиссии, и не финансовые метрики — среднесуточное количество посетителей, процент занятых площадей.

Каждый месяц приходит:

  1. Краткие данные в ЛК
  2. Индивидуальный отчет
  3. Большие сводные отчеты за периоды в неск. кварталов (пример, пример)

Примеры:

Как говориться, почувствуйте разницу.

Я, кстати, писал в пару фондов о том, что стоит подумать о внедрении подобной детализации отчетности перед инвесторами, приводя Активо в пример, но никаких изменений пока не последовало. Пока кажется, что больше усилий на рынке направляется в маркетинг, чем в повышение прозрачности для инвесторов.

При этом обязательная отчетность, раскрываемая УК так же присутствует.

Ожидание — реальность

Попробовал сравнить данные фин.модели, которая предлагалась до момента покупки фонда с реальностью, но пока это оказалось плохой идеей — в модели платежи и расходы равномерные в течение года, а в реальности денежные потоки очень волатильны, и сравнивать будет смысл только на годовом окне.

Локдауны

ТЦ судя по всему осенью получили второй удар из за введения QR-кодов. В отчете видно, что к ноябрю произошло падение посещаемости вдвое с 9 779 среднесуточных до 4 926, немного выросло количество занятой площади с 82% в момент покупки до 84% на конец 3 квартала, просрочка (отсрочка платежей) аренды пока не растет, но растет долг Фонда перед Активо, то есть по сути последняя выплата должна была полностью пойти на погашение этой задолженности а пайщики должны были получить ноль.

Здесь мне не до конца понятно, так как до момента покупки паев я задавал уточняющие вопросы менеджеру, и про заполненность было сказано следующее:

В локдаун были закрыты большая часть арендаторов. Посещаемость падала до 12 тыс. человек в месяц (апрель 2020 г.). Часть арендаторов съехали, но сейчас заселенность объекта 94%. Все скидки, которые были необходимы, чтобы удержать арендаторов, были предоставлены. Финансовые модели составлены с учетом предоставленных скидок.
В настоящий момент посещаемость восстановилась — в декабре было 284 т. человек.

Что не стыкуется с графиком, который сейчас публикуется в отчетах:

Немного про опыт инвестиций в фонды Активо

В любом случае, у нас на руках значительно больше данных, чем в других ЗПИФН, и это позволяет принимать более осознанные решения, основанные не только на красивых презентациях.

В целом, Активо по прежнему стоит обособленно на рынке коллективных инвестиций в коммерческую недвижимость, и сильно отличается от других:

  1. Возможностью выбора конкретных объектов недвижимости, для тех, кто хорошо разбирается в рынке (1 фонд — 1 объект)
  2. Прозрачностью и лучшей ежемесячной отчетностью перед инвесторами
  3. Неликвидностью (нет и не будет листинга, так как фонды небольшие, много крупных и долгосрочных инвесторов, стаканы будут пустыми и цена, рисуемая единичными сделками, будет только вводить в заблуждение)
  4. Ориентацией на ТЦ, которым, к сожалению, не очень повезло в последние пару лет, и результаты которых зависят от профессионализма управляющих.

Понятно, что сейчас никому не интересна недвижимость с потенциальной доходностью 8-11%, так как ОФЗ дают 8,5% но я считаю, что это не навсегда, и недвижимость в любом случае имеет преимущества перед fixed income, поэтому буду смотреть, какие объекты Активо будет предлагать в будущем.


Понравилось? Следите за обновлениями на сайте на каналах: Telegram, Яндекс.Дзен
Оцените статью
Что думаете по этому поводу?

Нажимая на кнопку "Отправить комментарий", я даю согласие на обработку персональных данных и принимаю политику конфиденциальности.

 

  1. Alex

    А как Вы посчитали текущую цену продажи?

    Ответить
    1. BuyTheDip автор

      так как цена пая здесь не определена до момента продажи, то определить ее сложно, поэтому я взял цену покупки (хотя при реальной сделке через внутреннюю «биржу» активо, придется заплатить еще 2% от сделки)

      Ответить
  2. Nikolay

    Спасибо за обзор. Здорово, что Вы «держите руку на пульсе» и информируете нас.

    Ответить
  3. Дмитрий

    У них на сайте появился появился фонд Активо-18, кто кто нибудь в курсе, что за объект? https://aktivo.ru/realty

    Ответить
    1. BuyTheDip автор

      Если я правильно понял, это брони на будущий объект, по рамочным договорам, которые активо предлагает инвесторам. То есть теоретически на эту сумму уже есть желающие инвесторы на любой будущий объект, но с правом отказаться, если объект не понравится)

      Ответить
  4. Str. Racer

    Спасибо большое за статью! Лично мне вот что непонятно: Как вообще у них функционирует вторичный рынок, если доходность по новым предложениям (в наст. время это Активо 18), всегда выше чем по вторичным? Или вторичный актуален только когда нет текущего предложения?
    И как вообще посчитать (прикинуть) будущую доходность, учитывая что точно неизвестно когда объект будет куплен и пайщики начнут получать платежи?

    Ответить
    1. abc Development

      Порог входа на вторичные паи ниже.

      Ответить
  5. Dmitrii

    Коллеги, хотел бы уточнить по поводу расчета заполненности ТЦ.
    Заполненность ТЦ можно считать по: А) заключенным на дату расчета договорам аренды (без включения и с включением киосков), Б) заключенным на дату расчета договорам аренды, по которым арендаторы открыты, т.е. платят полную или почти полную арендную плату и проч. платежи (также без включения и с включением киосков).
    Прим.: Киоски очень непостоянный источник дохода, ИП, которые их чаще всего устанавливают, часто съезжают и не отличаются платежной дисциплиной. Киоски нужны, но их я бы удалял из расчета заполненности полностью.

    В случае А) процент заполненности будет всегда выше, чем в случае Б). Но в случае А) высокая заполняемость не будет конвертироваться в более высокую выручку, т.к. после заключения договора арендатору необходимо оборудовать помещение под себя (на это уходит в среднем 1/2-6 мес.), а в этот период его платежи арендодателю минимальны.

    Имейте это в виду и смотрите в основном на реальный арендный поток (выручку от аренды), поступающий на расчетный счет собственника объекта.

    Ответить
Заходите в Телеграм канал

Следите за новыми публикациями, новостями, идеями для инвестиций и участвуйте в обсуждении с другими частными инвесторами

Зайти на канал ->