PNK Rental: разбор пятого объекта «PNK парк Шушары 3» с арендатором «ВкусВилл»

В связи с тем, что из фонда PNKrental за время его существования было продано уже два объекта, и в конце третьего квартала был выкуплен полностью один крупный объект, решил рассмотреть его подробнее. Тем более, на текущий момент только один этот объект занимает более 60% всех активов фонда, то есть это ключевой объект фонда.

Приступим к изучению 453 страничного отчета об оценке. В конце концов, хоть кто то же должен прочитать труды оценщиков)

Что из себя представляет PNK парк Шушары 3?

Большой мульти-температурный (в том числе зоны глубокой заморозки) распределительный центр в индустриальном парке «Шушары 3» (площадь всего парка 247 тыс. м2), находится в 3км на ЮГ от КАД в Пушкинском районе..

• Адрес: Санкт-Петербург, пос. Шушары, Московское шоссе, д.145
• Класс: А+
• Площадь: 56 345 м2
• Год постройки: 2020 г
• Цена покупки в фонд: 3 012 951 417 ₽ без НДС
• Цена по последней оценке: 3 015 000 000 ₽
• Схема строительства: built-to-suit (BTS аренда — строительство по техзаданию заказчика с последующей долгосрочной арендой)
• Оценка стоимости строительства ~1,6 — 2 млрд рублей (оценка: Коммерсант, РБК)
• Производственная мощность: обеспечение продуктами порядка 800 магазинов (всего у вкуссвилл по последней оценке более 1200 магазинов. из них в Санкт-Петербурге — 170 магазинов, а планы расширить до 500 магазинов за 3 года были скорректированы, и теперь ритейлер ориентируется на онлайн продажи, поэтому вероятно новый центр будет выступать даркстором) (источник, источник)

Локация

Востребования, в максимальной близости к городу и КАД, на долю этого района приходится треть всех логистических помещений. 76% всех новых сделок на строительство складов по схеме BTS расположены в южном направлении.

Вакансия и ставки аренды в помещениях класса А

В целом по рынку вакансия на конец 1 полугодия 2021 год — менее 1%, а для помещений класса А — стремится к нулю. Роста вакансии не ожидается, так как ближайшие проекты выходят на рынок по схеме Built — to — lease с уже заключенными договорами аренды.

Ставки аренды в объектах такого класса в востребованных локациях приближаются к 7200 рублей за кв. м в год, включая НДС и операционные расходы.

Арендатор

Сетевой федеральный ритейлер ВкусВилл, заключен долгосрочный договор аренды ВВС-2 от 19 марта 2021 на 15 лет, до 19 Марта 2036г.

Компания активно развивается, выручка за 2020год более 100 млрд рублей, при этом у компании нет долга, она прибыльна.

Подробно отчетность можно посмотреть здесь.

При этом основной акционер и основатель в одном из интервью отмечал, что целевая аудитория сети — «средний класс», не богатеет, и органического роста рынка здесь ждать не приходится, а борьба за долю рынка с другими ритейлерами будет ударять по рентабельности.

По слухам, ритейлер очень агрессивно работает с помещениями под магазины — открывает магазины быстро, без глубокой аналитики, быстро тестирует отдачу и в случае неудачи быстро закрывает точку в течение 4-5 мес, в том числе выплачивая штраф за досрочное расторжение (источник: вебинары управляющего фондами коммерческой недвижимости от Сбера)

Так же компания активно готовится к IPO (есть версия что скандал с ЛГБТ-рекламой был частью этой промо компании перед IPO на NYSE/Nasdaq), и в случае успеха, может получить дополнительные средства на развитие а инвесторы — большую уверенность в будущей платежеспособности арендатора.

Ставка капитализация и справедливая стоимость

Согласно договору аренды, базовая ставка арендной платы составляет 5950р за кв.м. в год, площадь по стандарту BOMA — 57 396,54 кв. м.

При этом, все расходы собственника компенсирует арендатор: коммунальные платежи в соответствии с фактическими расходами (в том числе собственника), а эксплуатационные расходы, налоговые и земельные платежи, а также расходы на страхование, в полном объеме компенсируются установленными операционными расходами, уплачиваемыми арендатором (по фиксированной в договоре ставке)

Текущие ставки аренды для сравнительных объектов находятся в диапазоне 4 106 — 9 095 руб. за кв.м., поэтому ставка близка к рыночной, или даже слегка отстает от нее (об этом риске долгосрочных договоров я писал здесь).

В договоре, согласно данным оценщика, жестко закреплена ежегодная индексация ставок на 5% в год. Таким образом, если рынок аренды будет расти быстрее (а текущий дефицит по прогнозам аналитиков может привести к росту ставки на 10% уже в этом году), то индексация в долгосрочном договоре будет отставать от рынка.

Итого, чистый операционный доход (ЧОД) — 346 489 413р в первый год, что дает нам ставку капитализации, при цене объекта 3 012 951 417р = 11,5%

То есть мы снова видим, что объект куплен в фонд строго под заявленную ставку капитализации 11,5%

При этом, согласно аналитическим отчетам Knight&Frank и JLL находится в диапазоне — 10,25 — 11,6%, то есть цена покупки объекта в фонд близка к среднерыночной.

Оценщик же в своей модели строит DCF модель на 5 лет, дисконтируя будущие денежные потоки с учетом их индексации на 5% в год, со ставкой дисконтирования 7,15% годовых

И согласно этой модели считает справедливой текущую стоимость объекта — 3 015 341 656,57 руб.

Мое мнение

Всего в фонде на данный момент три полностью включенных объекта с арендаторами: ВкусВилл, Детский Мир, Алиди, при этом два последних занимают чуть больше 10% СЧА, и их результаты незначительны для всего фонда, а по новым объектам пока только авансы и они будут выкуплены не скоро (хотя это напрямую зависит от темпов покупки новых паев розничными инвесторами).

«ВкусВилл» — ключевой объект в фонде, и после изучения мне не к чему всерьез придраться. Цена покупки по caprate 11,5% близка к рыночной, договор на 15 лет с индексацией на 5% (что дольше и с бОльшим процентом индексации чем в, к примеру, фонде Парус-ОЗН).

Специфический большой комплекс под нужды ритейлера, вероятно, не так просто будет пересдать, в случае потери арендатора, но локация востребована, и арендатор прибылен и достаточно надежен, чтобы требовать более высокую премию за этот риск. Да и рынок, судя по всему, в погоне за доходностью, не позволяет получить эту премию.

Дополнительные материалы по фонду ПНКрентал

• Обзор PNKrental
• F.A.Q. — вопросы и ответы
• разбор других объектов по тегу #pnkrental