ЗПИФ недвижимости ВТБ капитал — Рентный доход

Очередной, достаточно молодой ЗПИФ недвижимости, теперь от УК «ВТБ Капитал Пенсионный резерв» — «Рентный доход».

Посмотрим что из себя представляет фонд, какими объектами наполнен, и какую доходность стоит ожидать.

Ключевая информация о фонде

Задача фонда: покупка стабилизированных (с готовым арендатором) объектов недвижимости в трех секторах:

• Индустриальная недвижимость
  • Стабильный денежный поток
  • Низкая вакантность, дефицит площадей
• Офисные помещения
  • Ставка на рост арендных ставок при восстановлении экономики
  • Гипотеза о расширении офисных пространств благодаря новым требованиям к расстоянию между столами
  • Короткие договора аренды => более быстрая реакция на изменение арендных ставок на рынке
• Торговые помещения
  • Сектор под давлением онлайн ритейла (тенденция во всем мире)
  • Ставка на точечный подбор объектов и диверсификацию по отраслям

Звучит неплохо — диверсификация по отраслям внутри одного фонда. Правда, никто не мешает инвестору самому ей заниматься, подбирая разные фонды из разных отраслей от разных УК.

Что же на самом деле внутри фонда?

Посмотрим, какие объекты уже куплены фондом на текущий момент.

Для тех, кто следит за моими публикациями о фонде от PNK, не новость, что PNK продала несколько объектов фонду от ВТБ. Покупателем и был фонд «ВТБ рентный капитал». Не секрет и то, что ВТБ покупал объекты дороже, чем они были куплены в фонд от ПНК, на чем пайщики фонда PNKrental уже заработали.

И на данный момент, в фонде нет ничего, кроме складских объектов, купленных у PNK.

К слову, в последнем отчете за декабрь 2020, мы еще этих объектов не видим. Часть из них были в процессе передачи (отражены как дебиторская задолженность со стороны продавца), часть видимо куплено/покупается позднее. Предположим что все они уже в фонде, согласно тем долям, что указаны в презентации.

Из отчетов оценщика по трем купленным объектам следует, что текущий чистый операционный доход трех купленных объектов — ПНК Парк Валищево к.9, к.10 и ПНК Парк Толмачево к.9 — 236 298 600 р в год, что при текущей СЧА фонда 5 068 862 466р, дает доходность 4,6% годовых до вычета комиссии фонда, и НДФЛ.

Выглядит не очень привлекательно, и, как и в фонде от Альфа «Арендный поток», выход на прогнозную доходность займет определенное время, в течение которого инвесторы будут получать доходность сравнимую или ниже безрисковых ОФЗ.

При этом инвесторы в фонд PNKrental могут покупать наполненный объектами фонд, у которого допэмиссия происходит сразу под покупку объекта.

Комиссии

2,5% общих комиссий от СЧА, временно сниженных до 2%, это много, если речь идет про инвестиции в недвижимость, в которой нормой доходности является 11,5% годовых (по расчетам того же оценщика), но это соответствует комиссиям в аналогичных фондах от Активо или Альфа Арендный поток.

С учетом комиссии и НДФЛ, реальная рентная доходность такого фонда может составлять 8,5%, что уже ощутимо мало, учитывая риски и ликвидность, и вся надежда, видимо на прирост стоимости имущества фонда, который может скорректировать доходность как в плюс так и в минус.

Ликвидность и листинг на мосбирже

10 февраля 2021 года фонд прошел листинг на мосбирже, нанял маркет мейкера и открылись торги паями фонда. Доступны на московской бирже, любым клиентам, в том числе без статуса квалифицированного инвестора. Судя по графику, маркет мейкер активно расторговывает паи, и дела с ликвидностью обстоят лучше чем у Альфы.

Маркет мейкер поддерживает среднедневной объем ~40 паев (~12 млн в день).

В общем, для подобных фондов, ликвидность хорошая.

Как купить паи фонда ВТБ Капитал «Рентный доход»

Участвуя в допэмиссии фонда

Для этого придется ловить окно допэмиссии на сайте УК и подавать заявку в управляющую компанию через ЛК.

Сейчас как раз открыто такое окно — с 3 февраля, и действует в течение 30 суток.

На вторичном рынке

Через любого российского брокера с доступом на Московскую биржу, найдя паи фонда по ISIN: RU000A102N77

Мое мнение о фонде

Фонд от крупной и старой УК (существует с 2003 года, под управлением более 100 млрд рублей) с хорошей ликвидностью на вторичном рынке. Понятная стратегия, экспозиция на три сектора коммерческой недвижимости (правда пока только на один). Но медленное наполнение фонда и относительно высокие комиссии, съедающие значительную часть потенциальной прибыли.

Лично я для себя не вижу смысла покупать фонд от ВТБ, в котором те же объекты от ПНК, только купленные дороже, и с более высокими комиссиями, и предпочитаю взять ПНКрентал, но при необходимости диверсификации по УК — вполне рабочий вариант. На мой взгляд это по прежнему лучше, чем покупка жилой недвижимости под самостоятельную сдачу в аренду.

Обзор будет обновляться по мере появления дополнительной информации и отзывов.

Отчеты фонда

1 квартал 2021 года

Многих смутила большая выплата за 1 квартал, в результате которой может показаться что доходность фонда уже сейчас ~9% годовых.

Выплата 7035,89р при цене пая на дату фиксации на вторичке — 312 720р — 2,25% за квартал, ~9% за год

На самом деле доход от аренды за 1 квартал составил 21,4 млн, из которых расходы и комиссии фонда составили 12,4 млн (больше половины), то есть рентный доход фонда за этот период 9 млн (что соответствует доходу 0,19% за квартал и  0,76% за год)

При этом в фонде по прежнему недвижимость составляет 1 867 000 000р из 4 860 597 313р (~38% СЧА, все остальное составляет дебиторская задолженность — сделки РЕПО с ц.к., низко рисковый инструмент денежного рынка, доходность которого сейчас около 4,5% годовых, половину из которых съедают комиссии фонда)

Основной же доход, который был распределен среди пайщиков я так и не смог классифицировать, в отчете он отражен как «Сумма начисленных дивидендов по акциям акционерного инвестиционного фонда (дохода по инвестиционным паям паевого инвестиционного фонда)»

Возможно это как то связано с переоценкой имущества и погашением 4% паев, произошедших в феврале, не знаю, запросил в УК информацию, но важно понимать что это не доход от сдаваемого в аренду недвижимого имущества фонда, и не разобравшись, не стоит бежать покупать паи фонда.

Итого за 1 квартал, без учета этого пока непонятного мне дохода:

1. Доход от аренды — 0,44% (1,76% годовых)
2. Доход от офз/репо — 0,22% (0,88% годовых)
3. Расходы — 0,44% (1,76% годовых)

Все проценты посчитаны в отношении к СЧА на конец квартала.