ЗПИФ недвижимости ВТБ капитал — Рентный доход

Недвижимость

Очередной, достаточно молодой ЗПИФ недвижимости, теперь от УК «ВТБ Капитал Пенсионный резерв» — «Рентный доход».

Посмотрим что из себя представляет фонд, какими объектами наполнен, и какую доходность стоит ожидать.

Ключевая информация о фонде

Название ЗПИФН «ВТБ Капитал – Рентный доход»
УК ВТБ Капитал Пенсионный резерв
Минимальная сумма участия в допэмиссии 300 000 руб
Комиссия УК 2% от СЧА (временно снижена до 1,5% до октября 2023 г)
Комиссия депозитария, регистратора, аудитора, оценщика <0.5% от СЧА
Прочие расходы <30% от СЧА
Дата начала формирования 14.11.2019
Дата окончания/пролонгации 17.12.2027
Выплата дохода пайщикам ежеквартально, при условии что нераспределенная прибыль более 10 млн рублей на момент выплаты
Спец.Депозитарий АО «ВТБ Специализированный депозитарий»
Регистратор АО «ВТБ Регистратор»
Аудитор Аудиторская компания «Мариллион»
СЧА ~5 млрд руб. (актуальная информация на сайте УК)
Правила работы Актуальные на 28.01.2021
Раскрытие информации На сайте УК
Презентация презентация для клиентов ВТБ
ISIN RU000A102N77

Задача фонда: покупка стабилизированных (с готовым арендатором) объектов недвижимости в трех секторах:

  • Индустриальная недвижимость
    • Стабильный денежный поток
    • Низкая вакантность, дефицит площадей
  • Офисные помещения
    • Ставка на рост арендных ставок при восстановлении экономики
    • Гипотеза о расширении офисных пространств благодаря новым требованиям к расстоянию между столами
    • Короткие договора аренды => более быстрая реакция на изменение арендных ставок на рынке
  • Торговые помещения
    • Сектор под давлением онлайн ритейла (тенденция во всем мире)
    • Ставка на точечный подбор объектов и диверсификацию по отраслям

Звучит неплохо — диверсификация по отраслям внутри одного фонда. Правда, никто не мешает инвестору самому ей заниматься, подбирая разные фонды из разных отраслей от разных УК.

Что же на самом деле внутри фонда?

Посмотрим, какие объекты уже куплены фондом на текущий момент.

Для тех, кто следит за моими публикациями о фонде от PNK, не новость, что PNK продала несколько объектов фонду от ВТБ. Покупателем и был фонд «ВТБ рентный капитал». Не секрет и то, что ВТБ покупал объекты дороже, чем они были куплены в фонд от ПНК, на чем пайщики фонда PNKrental уже заработали.

И на данный момент, в фонде нет ничего, кроме складских объектов, купленных у PNK.

ВТБ рентный доход - объекты в фонде
ВТБ рентный доход — объекты в фонде, из презентации фонда

К слову, в последнем отчете за декабрь 2020, мы еще этих объектов не видим. Часть из них были в процессе передачи (отражены как дебиторская задолженность со стороны продавца), часть видимо куплено/покупается позднее. Предположим что все они уже в фонде, согласно тем долям, что указаны в презентации.

Из отчетов оценщика по трем купленным объектам следует, что текущий чистый операционный доход трех купленных объектов — ПНК Парк Валищево к.9, к.10 и ПНК Парк Толмачево к.9 — 236 298 600 р в год, что при текущей СЧА фонда 5 068 862 466р, дает доходность 4,6% годовых до вычета комиссии фонда, и НДФЛ.

Выглядит не очень привлекательно, и, как и в фонде от Альфа «Арендный поток», выход на прогнозную доходность займет определенное время, в течение которого инвесторы будут получать доходность сравнимую или ниже безрисковых ОФЗ.

При этом инвесторы в фонд PNKrental могут покупать наполненный объектами фонд, у которого допэмиссия происходит сразу под покупку объекта.

Комиссии

2,5% общих комиссий от СЧА, временно сниженных до 2%, это много, если речь идет про инвестиции в недвижимость, в которой нормой доходности является 11,5% годовых (по расчетам того же оценщика), но это соответствует комиссиям в аналогичных фондах от Активо или Альфа Арендный поток.

С учетом комиссии и НДФЛ, реальная рентная доходность такого фонда может составлять 8,5%, что уже ощутимо мало, учитывая риски и ликвидность, и вся надежда, видимо на прирост стоимости имущества фонда, который может скорректировать доходность как в плюс так и в минус.

Ликвидность и листинг на мосбирже

10 февраля 2021 года фонд прошел листинг на мосбирже, нанял маркет мейкера и открылись торги паями фонда. Доступны на московской бирже, любым клиентам, в том числе без статуса квалифицированного инвестора. Судя по графику, маркет мейкер активно расторговывает паи, и дела с ликвидностью обстоят лучше чем у Альфы.

ЗПИФ недвижимости ВТБ капитал - Рентный доход
Торги паями фонда ВТБ Рентный доход на мосбирже

Маркет мейкер поддерживает среднедневной объем ~40 паев (~12 млн в день).

В общем, для подобных фондов, ликвидность хорошая.

Как купить паи фонда ВТБ Капитал «Рентный доход»

Участвуя в допэмиссии фонда

Для этого придется ловить окно допэмиссии на сайте УК и подавать заявку в управляющую компанию через ЛК.

Сейчас как раз открыто такое окно — с 3 февраля, и действует в течение 30 суток.

На вторичном рынке

Через любого российского брокера с доступом на Московскую биржу, найдя паи фонда по ISIN: RU000A102N77

ЗПИФ недвижимости ВТБ капитал - Рентный доход
Проверил, через Финам ищется без проблем

 

ЗПИФ недвижимости ВТБ капитал - Рентный доход
Через ВТБ брокера само собой фонд тоже доступен сразу в разделе Фонды

Мое мнение о фонде

Фонд от крупной и старой УК (существует с 2003 года, под управлением более 100 млрд рублей) с хорошей ликвидностью на вторичном рынке. Понятная стратегия, экспозиция на три сектора коммерческой недвижимости (правда пока только на один). Но медленное наполнение фонда и относительно высокие комиссии, съедающие значительную часть потенциальной прибыли.

Лично я для себя не вижу смысла покупать фонд от ВТБ, в котором те же объекты от ПНК, только купленные дороже, и с более высокими комиссиями, и предпочитаю взять ПНКрентал, но при необходимости диверсификации по УК — вполне рабочий вариант. На мой взгляд это по прежнему лучше, чем покупка жилой недвижимости под самостоятельную сдачу в аренду.

Обзор будет обновляться по мере появления дополнительной информации и отзывов.

Отчеты фонда

1 квартал 2021 года

Многих смутила большая выплата за 1 квартал, в результате которой может показаться что доходность фонда уже сейчас ~9% годовых.

Выплата 7035,89р при цене пая на дату фиксации на вторичке — 312 720р — 2,25% за квартал, ~9% за год

На самом деле доход от аренды за 1 квартал составил 21,4 млн, из которых расходы и комиссии фонда составили 12,4 млн (больше половины), то есть рентный доход фонда за этот период 9 млн (что соответствует доходу 0,19% за квартал и  0,76% за год)

Доход от аренды за 1 квартар 2021 года

При этом в фонде по прежнему недвижимость составляет 1 867 000 000р из 4 860 597 313р (~38% СЧА, все остальное составляет дебиторская задолженность — сделки РЕПО с ц.к., низко рисковый инструмент денежного рынка, доходность которого сейчас около 4,5% годовых, половину из которых съедают комиссии фонда)

Доходность от сделок РЕПО с ц.к.
Доход от сделок РЕПО с ц.к. ~ 11 млн рублей

Основной же доход, который был распределен среди пайщиков я так и не смог классифицировать, в отчете он отражен как «Сумма начисленных дивидендов по акциям акционерного инвестиционного фонда (дохода по инвестиционным паям паевого инвестиционного фонда)»

Доход за 1 квартар 2021
Распределено в виде дивидендов как раз столько же — 111 297 990р

Возможно это как то связано с переоценкой имущества и погашением 4% паев, произошедших в феврале, не знаю, запросил в УК информацию, но важно понимать что это не доход от сдаваемого в аренду недвижимого имущества фонда, и не разобравшись, не стоит бежать покупать паи фонда.

Итого за 1 квартал, без учета этого пока непонятного мне дохода:

  1. Доход от аренды — 0,44% (1,76% годовых)
  2. Доход от офз/репо — 0,22% (0,88% годовых)
  3. Расходы — 0,44% (1,76% годовых)

Все проценты посчитаны в отношении к СЧА на конец квартала.


Понравилось? Следите за обновлениями на сайте на каналах: Telegram, Яндекс.Дзен
Оцените статью
Что думаете по этому поводу?

Нажимая на кнопку "Отправить комментарий", я даю согласие на обработку персональных данных и принимаю политику конфиденциальности.

 

  1. Danila

    Уважаемый автор, в подобных фондах присутствует разрыв между расчетной и биржевой стоимостью пая?

    Ответить
    1. BuyTheDip автор

      в таких фондах расчетная цена вообще достаточно справочное значение имеет, так как оценка объектов недвижимости проводится 2-4 раза в год, и даже эта оценка не означает что именно по такой цене объект может быть продан на рынке.

      Но да, расчетную цену для ориентира УК считают и публикуют (правила расчета у всех так же опубликованы), и биржевая может от нее отличаться, так как это обычные рыночные торги. Маркетмейкер держит спред чтобы ему было на чем зарабатывать.

      Ответить
  2. Danila

    Узнать расчетную стоимость можно только из документов раскрытия информации фонда?

    Ответить
  3. Алексей

    Интересно, как маркетмейкер определяет цену. Какие у него возможности в плане ликвидности, какое вообще отклонение в балансе в сторону продавцов(или покупателей) он может выдержать.

    Ответить
Заходите в Телеграм канал

Следите за новыми публикациями, новостями, идеями для инвестиций и участвуйте в обсуждении с другими частными инвесторами

Зайти на канал ->