Общий взгляд на коммерческую недвижимость РФ в 2021 году

Я много писал про фонды коммерческой недвижимости в РФ, но больше внимания всегда уделял самим оболочкам и их рискам, чем объектам и их перспективам. И я вижу, что многие увлеклись микро-менеджментом инвестиций в ЗПИФы недвижимости, обсуждая в какой момент лучше купить, до выплаты или после, и что там делает каждый день маркет-мейкер в стакане, и какая доходность будет в следующем квартале. В этом плане улучшающаяся ликвидность этих продуктов играет против инвесторов, отвлекая их от главного — долгосрочных перспектив и рисков самой недвижимости, которую покупают фонды.

Стоит немного описать текущую ситуацию с разными типами недвижимости (как ее вижу я), как минимум для того, чтобы лучше фильтровать рекламные презентации продавцов этих продуктов и более трезво оценивать перспективы.

Здесь и далее речь пойдет только про коммерческую недвижимость как арендный бизнес. Девелоперские проекты мне не интересны, так как роль недвижимости в моем личном портфеле — стабилизировать денежный поток а не обеспечить прирост капитала.

Жилая недвижимость

Негативно

Доходность от аренды минимальна (в среднем 4% годовых до вычета расходов и налогов), индексация арендных ставок буксует и никак не успевает за инфляцией/стоимостью квартир, драйверов роста аренды не видно — ипотека ожидаемо оттягивает на себя спрос (люди предпочитают купить свою квартиру в ипотеку вместо аренды, в том числе растет доля инвестиционных квартир покупаемых для сдачи в аренду), катастрофа с демографией (ускоренная ковидом) и не растущие доходы населения.

Более высокие доходности в жилой недвижимости так же существуют (и эти примеры часто слышны от защитников этого класса активов), но эта высокая доходность не масштабируется и рассчитывать на нее широкому кругу инвесторов не стоит.

Из за низкой доходности, жилая недвижимости почти не секьюритизируется, так как комиссии УК съедали бы всю доходность, из за чего остается только прямое инвестирование в квартиры, что резко снижает диверсификацию, повышает риски и времязатраты на управление. От своей инвестиционной жилой недвижимости я избавился полностью.

Позитивно

Рост количества квадратных метров, приходящихся на одного человека поддерживает спрос даже при не растущей демографии. Люди хотят жить лучше. А ковид и удаленка еще сильнее повысили требования к жилью (наличия изолированных рабочих зон дома для многих теперь необходимость).

Общий взгляд на коммерческую недвижимость РФ в 2021 году
Площадь на одного человека непрерывно растет

 

Офисная недвижимость

В целом очень стрессовый класс недвижимости. Две трети крупнейших компаний в мире решили сократить расходы на офис в 2020 году. Объем сделок с офисной недвижимостью в 2020г упал до уровня 2009г и не восстановился.

2020 год предоставил возможность компаниям оценить эффективность от удаленной работы, и по итогам этого вынужденного эксперимента, большое количество компаний сократило нормативы обеспеченности сотрудников рабочими местами (к примеру, СБЕР сократил количество рабочих мест до 70% от числа сотрудников).

Основной тренд — гибкость офисных пространств, способность не просто обеспечить рутинную работу сотрудников, но и командную работу в периоды, когда большому числу сотрудников нужно выйти в офис для совместного решения задач.

«Нам уже поступают такие запросы: разборная зона ресепшен, зона переговорок, скайпные, шкафы — все это конструктор и все в одной стилистике, — рассказывает Павел Мельников («Делатели Офисов»). — Это другой подход, который показывает, что офис — это не огромные долгосрочные вложения, которые привязывают вас к месту, а просто коробка, которая распаковывается со всем содержимым и может быть перевезена куда угодно».

При этом глобальный редевелопмент старых пространств — сложно и дорого и долго, поэтому нужно внимательно смотреть, какие объекты покупать (или какие объекты покупает выбранный фонд).

Коворкинги, ранее — пристанище фрилансеров, теперь получили дополнительный спрос со стороны компаний, готовых брать в аренду помещения «оптом» для своих сотрудников. Объем сделок в сегменте коворкингов и гибких пространств — наоборот вырос.

По оценкам JLL, к 2030 г. 30% всего офисного пространства в мире перейдет на гибкий формат.

В целом, офисная недвижимость находится в стадии переосмысления и не выглядит тихой гаванью для инвестора.

Индустриальная/Складская недвижимость

Складская недвижимость — лидер 2020 года, единственный сегмент продемонстрировавший рост в стрессовый для всей коммерческой недвижимости период. Розничным инвесторам эти инвестиции кажутся простыми и понятными — спрос растет, склады нужны, стоимость их воспроизведения (строительства с нуля) уже выше стоимости текущих объектов на рынке, но на деле не все так просто.

Тем не менее, это самый не адаптивный класс недвижимости, что исторически повышало требования к доходности таких объектов. И «охота за доходностью» в 2020-2021г и здесь привела к снижению ставок капитализации, что является дополнительным риском для инвесторов, и повышает требования к оценке объектов (и фондов), в которые стоит инвестировать.

Объекты в этом классе разные и стоит уделять внимание таким нюансам:

  1. Локация — расположен ли объект в крупном транспортном узле-хабе, или это конечный склад в небольшом городе. В первом случае шансы на поиск арендатора и простои будут сильно меньше.
  2. Тип — универсальный (спекулятивный) склад или склад под конкретного арендатора (BTS — built to suite). В первом случае — шансы на поиск альтернативного арендатора выше. Во втором случае помещение полностью спроектировано и построено под нужды конкретного арендатора и поиск альтернативного арендатора может быть сильно затруднен. Поэтому в случае BTS складов стоит особое внимание уделять долгосрочной надежности арендатора.
  3. Длительность договора аренды — длительный неразрывный договор без права расторжения и промежуточного пересмотра условий, жесткая индексация ставок — необходимые условия для малоликвидных объектов. Уже есть кейс оспаривания неразрывных договоров в судебном порядке, поэтому и такой договор не является гарантией. Если договор заключен на 10 лет, но осталось 5 — в худшем сценарии стоит считать всю финмодель на 5 лет. Финмодели от УК, в которых заложен бесконечный рост арендных ставок и стоимости объектов стоит подвергать большому сомнению. Риском длинного договора с фиксированной индексацией ставок является то, что рост ставок по объекту может сильно отстать от рынка и в период высокой инфляции не успевать за ней. Поэтому в идеале — иметь портфель из разных объектов, чтобы быть застрахованным от разных сценариев.

Ситуация в целом пока благоприятная:

Общий взгляд на коммерческую недвижимость РФ в 2021 году
Доля вакантных площадей в складской недвижимости, источник: ILM

 

Общий взгляд на коммерческую недвижимость РФ в 2021 году
Ставка, р./м2 за год в классе А в МО, источник: ILM
Общий взгляд на коммерческую недвижимость РФ в 2021 году
Спрос обеспечил онлайн ритейл, источник: ILM

Торговая недвижимость

Гипермаркеты — аутсайдеры во всем мире, 2020 был супер кризисным. Строительство новых ТЦ и гипермаркетов сильно снижено, крупные сети переориентировались на формат «у дома», даже лента больше не строит новые гипермаркеты, а инвестирует в формат у дома, а Х5 переоборудует карусели в дарк-сторы для онлайн доставки.

Ставки аренды здесь буксуют, арендаторы просят и получают скидки, больший шанс на выживаемость получают премиальные ТЦ. В этом ключе стоит внимательно отнестись к объектам, которые предлагает Активо — последние два объекта это ТЦ (коммерсант пишет о том что один из ТЦ — фонд Активо 16 — в стрессовом положении).

Крайне осторожно стоит относится к финмоделям, в которых предусмотрен рост арендных ставок в ближайшие годы. Стоит пересчитывать их, закладывая дисконт, так как товарооборот падает, все меньшее количество арендаторов способны выдерживать арендную нагрузку.

Для ориентира, арендные ставки в процентах от выручки, которые могут выдерживать арендаторы:

  1. Гипермаркеты, Ашан, итд — до 1,5%
  2. Перекресток, магнит до 5,5-6,5%
  3. Одежда, обувь, рестораны — до 15%
  4. Макдональдс, бургеркинг — до 6,5%

Если в договоре аренды нагрузка сильно выше, как это было в одном из объектов в Арендном потоке от Альфы, о котором я писал, стоит насторожиться. При этом договора аренды, в которых отсутствует фиксированная минимальная арендная ставка — плохие, так как часть товарооборота магазинов ушла в онлайн, и арендная плата окажется заниженной. При этом физически покупатели остались — они приходят забирать свои заказанные онлайн товары в магазин, но в расчет аренды по таким договорам они уже не попадают. Поэтому интереснее договора с минимальной фиксированной ставкой или процентом от оборота (что окажется выше) — они одновременно страхуют и от сокрытия товарооборота в онлайн продажах и от всплеска инфляции (и как следствие роста товарооборота в номинальном выражении).

Районные небольшие ТЦ и Магазины у дома — интереснее и надежнее, но здесь конкуренция на рынке с индивидуальными предпринимателями, у которых есть возможности оптимизировать налоговую нагрузку (6% с дохода от сдачи в аренду против 20% у фонда) и поэтому предложить цену выше чем может предложить фонд. Отчасти поэтому, у фондов Альфы проблемы с поиском новых объектов.

В целом, резюмируя, хотелось обратить внимание инвесторов на долгосрочные риски, связанные с разными классами коммерческой недвижимости, призвать к более внимательному изучению финансовых моделей и презентаций фондов, которые предлагаются управляющими, и более тщательно выбирать объекты и фонды для инвестирования.


Понравилось? Следите за обновлениями на сайте на каналах: Telegram, Яндекс.Дзен
Оцените статью
Что думаете по этому поводу?

Нажимая на кнопку "Отправить комментарий", я даю согласие на обработку персональных данных и принимаю политику конфиденциальности.

 

  1. Иван

    Спасибо за ваш труд! На данный момент вы — лучший обзорщик в этой нише.

    Ответить
  2. Wellwisher

    Спасибо за обзор!
    А что думаете по поводу перспектив застройщиков? Можно ли рассчитывать что положительные факторы описанные про жилую недв. позволят заработать на их акциях, облигациях?

    Ответить
    1. BuyTheDip автор

      При растущих ставках перспективы будут сильно зависеть от того как сильно государство будет поддерживать льготными программами рынок новостроек, и от этих программ будет зависеть кто больше выиграет из застройщиков.
      Акции девелоперов я не покупаю совсем сейчас, а не очень рыночные истории рост ПИКа и Самолета под SPO сложно предсказать..

      Ответить
  3. Никита

    Спасибо за статью. Промониторив рынок инвестирования в ком. недвижимость понял, что выбор очень ограничен. Из нормальных фондов это только активо, парус и пнк, а если учесть что у пнк и паруса пересекаются арендаторы, то стало ещё грустнее… Не так просто на текущий момент сделать нормальную диверсификацию активов в коммерческую недвижимость, как оказалось. Тот же активо сейчас предлагает очень мало вариантов.

    Ответить
  4. Александр

    Спасибо за обзор и предоставленную инфо , все по делу, отдельное спасибо за разбор разных ЗПИФ-ов

    сейчас из жилой тоже перекладываю в эти инструменты , и понял что кроме ПНК и облигаций , особо вариантов нет

    С Альфой попал , зашел на формировании дольщиков . 5 годовых за все время это просто позор конечно

    Ответить
Заходите в Телеграм канал

Следите за новыми публикациями, новостями, идеями для инвестиций и участвуйте в обсуждении с другими частными инвесторами

Зайти на канал ->