Обзор фонда ОПИФ «Ценные бумаги зарубежной недвижимости» от Тринфико пропети менеджмент

Недвижимость

Не так давно в чате спросили мое мнение об альтернативном инструменте инвестиций в недвижимость — фонд инвестирующий в зарубежные REITs от Тринфико.

Я решил разобрать фонд и показать, почему я сам никогда бы не стал инвестировать в недвижимость таким образом.

Итак, что предлагает частному инвестору Тринфико?

В информационном бюллетене компания говорит о следующем:

  • Фонд покупает зарубежные фонды REITs, то есть это фонд фондов
  • Фонд предлагает «уникальную возможность инвестировать в портфель акций трастов REIT»
  • Целевая доходность 15-20% (в ЕВРО?!)
  • Доходность за год — 33,06%

Очень заманчиво. Вот бюллетень целиком:

Загрузчик Загрузка...
Логотип EAD Слишком долго?

Перезагрузка Перезагрузить документ
| Открыть Открыть в новой вкладке

Загрузить [348.30 KB]

Так ли уникальна эта возможность и стоит ли инвестору рассчитывать на 15% годовых в евро?

Что внутри фонда и насколько это уникально?

Согласно справки о СЧА фонда за 2 квартал 2021 года в фонде находится:

  1. Акции 10 европейских REIT, купленные в равных долях — всего 92,78% от СЧА фонда.
    1. Gecina SA (GFCP)
    2. Covivio (CVO)
    3. ICADE (ICAD)
    4. Aroundtown SA (AT1)
    5. Vonovia SE (VNAn)
    6. Deutsche Wohnen SE (DWNG)
    7. TAG Immobilien AG (TEGG)
    8. Grand City Properties S.A. (GYC)
    9. LEG Immobilien AG (LEGn)
    10. Klepierre SA (LOIM)
  2. Короткие ОФЗ 26209 — 5,47% от СЧА
  3. Дебиторка, ден.средства минус обязательства на оставшиеся ~1,75% От СЧА

В общем можно считать что фонд на ~90% состоит из REIT, остальное находится в резервах в виде рублевых денежных эквивалентов. При сам состав акций близок к крупному индексу Европейских REITs — FTSE EPRA Nareit Developed Europe Index

топ 10 бумаг в индексе FTSE EPRA Nareit Developed Europe Index
top 10 бумаг в индексе FTSE EPRA Nareit Developed Europe Index

Индекс хорошо подходит в качестве бенчмарка для этого и подобных активно управляемых фондов.

Что касается состава фонда, возможно в планах, при росте СЧА фонда, увеличить долю акций ближе к целевым 100%, но пока доля меньше и картинка на сайте может ввести в заблуждение инвесторов о реальном составе. Несмотря на отметку «модельный портфель» это воспринимается как состав фонда, так как расположено в информации о фонде, рядом с реальным СЧА и стоимостью пая.

Тринфико состав фонда
Не искушенный инвестор может подумать что фонд на 100% состоит из акций

Нужно однозначно понимать, что это активно управляемый фонд с динамической долей активов в нем, полностью зависящей от решения управляющего, и в нем, согласно ПДУ, могут быть совершенно разные бумаги, поэтому смотреть на модельные диаграммы на сайте не стоит.

Насколько уникальна покупка этих фондов для российского инвестора?

Выше в списке, жирным я выделил акции, которые доступны или на СПБ или через российских брокеров (проверял на примере финама) для неквалифицированных инвесторов. Остальные доступны через Interactive Brokers на соответствующих европейских биржах. Я обслуживаюсь у многих брокеров, и никакой проблемы с покупкой таких активов нет.

Кому то это может показаться сложным (хотя в недвижимости речь идет как правило о длинных горизонтах, и ради инвестиций на десятки лет, обычно стоит приложить немного усилий). Особенно стоит подумать о приложении дополнительных усилий, если посмотреть на комиссии фонда.

Комиссии фонда

Надо отдать должное, УК не старается скрыть комиссии, и ссылка на условия обслуживания доступна на главной странице. Правда, на странице с условиями «забыли» указать часть комиссий, но это мелочи, мы найдем их в ПДУ.

Комиссии фонда Ценные бумаги зарубежной недвижимости
Информация о комиссиях с сайта УК

Почитаем ПДУ (Правила Доверительного Управления) фонда и соберем все комиссии:

  1. Разовые
    1. «Комиссия за вход» — 0,5% при покупке паев
    2. «Комиссия за выход» —
      1. 0,5% при владении паями от 0 до 180 дней;
      2. 0,25% при владении паями от 181 до 360 дней;
      3. 0% при владении больше 360 дней.
  2. Постоянные
    1. Комиссия УК — до 2,5% в год от СЧА
    2. Комиссия Специализированному депозитарию и Регистратору — до 1% в год от СЧА
    3. Прочие расходы — до 6% в год от СЧА

Комиссии выглядят гигантскими (до 3,5% годовых, если считать что в «иные комиссии» залезать не придется), выше чем комиссии фондов, в которых происходит физическое управление реальной недвижимостью. Здесь же простая покупка других фондов в равных долях и простые операции покупки-продажи-ввода-вывода. Учитывая равные доли бумаг и близкий к индексу состав, вряд ли стоит переоценивать вклад экспертизы управляющего в будущие результаты фонда.

Чтобы Вы понимали, вот что сделает ежегодное изъятие 3,5% комиссии с Вашим счетом на длинных интервалах.

За основу я взял среднегодовую доходность индекса FTSE EPRA Nareit Developed Europe Index (total return) за последние 30 лет — 8,37% в год. И вот что вышло:

  • Комиссия 2,5% за 30 лет съест больше половины доходности
  • Комиссия 3,5% за 30 лет съест больше 65% доходности.

 

Обзор фонда ОПИФ "Ценные бумаги зарубежной недвижимости" от Тринфико пропети менеджмент
Эффект комиссий за управление на длинном интервале

Сможет ли талант управляющего (а за 30 лет их сменится много) покрыть такую комиссию? Все исследования (SPIVA — S&P Dow Jones Indices Versus Active) говорят нам, что нет — не сможет.

Средняя дивидендная доходность акций европейских REIT как раз около 3%, то есть фонд будет съедать всю дивидендную доходность бумаг, а, как правило, вся прибыль REIT и распределяется в виде дивидендов, а изменение стоимости менее существенно.

Целевая доходность

Заявлены 15-20% при том что индекс (состоящий на 100% из акций) показывает 8,37% Total Return, а разные ETF реплицирующие подобные индексы ~ 8,05% годовых.

Очень смелый таргет, ведь с учетом комиссии за управление, придется обеспечивать альфу(превышение над индексом) в 10-15% на длинном промежутке. Не возьмусь комментировать будущее, но существуй в мире такой управляющий, способный на такую альфу, у него под управлением было бы далеко не 140 млн рублей (как в данном фонде).

Реальная доходность

Посмотрим, удалось ли за время существования фонда реализовать талант управляющего.

Несмотря на то, что целевая доходность в евро, валюта активов фонда — в евро, но результаты деятельности фонда в евро не пересчитаны. Пересчитаем из рублей в евро, и результаты будут такие:

Стоимость пая, руб. Стоимость пая, евро
Старт — 05.12.2019 1005 14,13
Финиш — 24.08.2021 1143,05 13,17
Изменение стоимости +13,7% -6,7%
Доходность, годовых 7,77% -4.01%

Стоимость пая взята с учетом надбавки за вход, без учета комиссии за выход.

Как видим, фонд за почти 2 года получил убытки в евро, и рублевую прибыль только за счет того, что попал на период девальвации. Но даже рублевая доходность в 7,77% годовых за этот период уступает и наличным евро «под подушкой», и большинству рублевых безрисковых инструментов, или даже российским ЗПИФ недвижимости.

Какие альтернативы?

Ближайшей альтернативой будет покупка разных ETF от крупнейших провайдеров, реплицирующих соответствующие Real Estate Индексы, со средней комиссией 0,12-0,4% (в 10-30 раз меньше!)

К примеру, если нам интересна недвижимость Европы, или других развитых рынков, кроме Америки:

Фонд Описание Подробная информация Доход за тот же период (05.12.2019-24.08.2020)
SPDR FTSE EPRA Europe ex UK Real Estate UCITS ETF Реплицирует индекс крупнейших европейских REIT за исключением Англии justetf +11,72% в евро
iShares European Property Yield UCITS ETF EUR Реплицирует индекс крупнейших европейских REIT с максимальной дивидендной доходностью, за исключением Англии justetf +7,16% в евро
Vanguard Global ex-U.S. Real Estate ETF ETF на широкий рынок REIT развитых рынков за исключением США (Канада, Европа, Япония, Австралия итд) etfdb +9,64% в долларах

В общем, несмотря на сложный период для недвижимости, индексные ETF на сектор показали прибыль, в отличие от фонда, планирующего обгонять индекс на десятки процентов и показывающего убытки в той же валюте.

УК Тринфико пропети менеджмент, отзывы и репутация

Ленивый не пошутит над сходством названия с недавно нашумевшей пирамидой Финико, но, конечно, ничего общего с этой пирамидой нет, кроме созвучного названия. Тринфико появилось намного раньше Финико 🙂

Я почти ничего не знаю про саму УК, но быстрый поиск отзывов сразу же приводит к таким негативным:

Отзывы о Тринфико Пропети Менеджмент

Обзор фонда ОПИФ "Ценные бумаги зарубежной недвижимости" от Тринфико пропети менеджмент

Обзор фонда ОПИФ "Ценные бумаги зарубежной недвижимости" от Тринфико пропети менеджмент Обзор фонда ОПИФ "Ценные бумаги зарубежной недвижимости" от Тринфико пропети менеджмент

Информацию я не проверял, желающие — могут углубиться в изучение этих кейсов (например тут) или тут

Публичные ветки с обсуждением выглядят, на мой взгляд, как типичная работа с негативом, поэтому к положительным отзывам у меня доверия не возникает.

Например вот таким положительным:

Обзор фонда ОПИФ "Ценные бумаги зарубежной недвижимости" от Тринфико пропети менеджмент

Итоги

Когда меня попросили посмотреть фонд, мне стало очевидно за пару минут, что мне для инвестиций он не интересен, тем не менее раз люди спрашивают, значит они всерьез изучают такие предложения, не замечая явных недостатков. Поэтому я решил потратить время и разобрать и такой фонд тоже, возможно это поможет кому то брать в руки калькулятор прежде чем покупать какой то продукт. Даже 5 минутное изучение комиссий, ПДУ и состава фонда может сэкономить много денег.

Коротко плюсы и минусы:

Маленькая СЧА — всего 140 млн рублей, риск того что фонд вообще будет аннулирован (УК имеет на это право в одностороннем порядке)

Огромные комиссии за простую покупку акций в равных пропорциях близко к индексу и за сомнительный талант управляющего

За период существования фонда — отрицательная доходность в валюте активов против положительной доходности у простых индексных фондов на тот же сектор и с близки составом

Надежность УК я бы не стал сравнивать с крупнейшими мировыми ETF провайдерами, а репутация не выглядит безупречной.

Плюсы, наверное будут совсем притянуты за уши, но стоит о них написать:

Низкий порог входа — 50 000 рублей

Возможно, есть ЛДВ (льгота на долгосрочное владение), что очень хорошо при инвестициях в валютные активы, но ответа от поддержки УК я не получил, а в сети информация о распространении ЛДВ на ОПИФ противоречива


Понравилось? Следите за обновлениями на сайте на каналах: Telegram, Яндекс.Дзен
Оцените статью
Что думаете по этому поводу?

Нажимая на кнопку "Отправить комментарий", я даю согласие на обработку персональных данных и принимаю политику конфиденциальности.

 

Заходите в Телеграм канал

Следите за новыми публикациями, новостями, идеями для инвестиций и участвуйте в обсуждении с другими частными инвесторами

Зайти на канал ->