Фьючерс на индекс жилой недвижимости (HOME) — новый способ накопить на квартиру?

Сегодня, наконец, начал торговаться новый для российского рынка инструмент — фьючерс на индекс жилой недвижимости (HOME). Посмотрим, что это такое и чем он гипотетически может быть полезен даже тем, кто далек от инвестирования.

Что это за фьючерс простыми словами?

Фьючерс — это договор покупки или продажи базового актива с отложенным расчётом в будущем — в определенный день по определенной цене. Базовым активом фьючерса могут быть ценные бумаги, индексы, валюта и товары.

HOME — это расчетный фьючерсный контракт на индекс, отражающий среднюю стоимость квадратного метра жилой недвижимости Москвы, зафиксированную в ипотечных сделках.

Очень упрощенно — цена фьючерса будет следовать за средней стоимостью «квадрата» в Москве, расти и падать вместе с ней.

Данные предоставляет портал ДомКлик, и агрегирует в индекс московской недвижимости (MREDC), который рассчитывается с конца 2016 года, и вот так выглядит его динамика:

Коррелирует ли его значение с реальным положением дел на рынке недвижимости Москвы? Чтобы это понять, сравним с альтернативными данными, для этого я взял помесячные данные индекса, рассчитываемого порталом IRN и открытыми данными СберИндекс.

Как видим, данные коррелируют (некоторое отставание цены первички было связано с тем, что раньше она имела бОльший дисконт, который постепенно исчез с появлением Эскроу), то есть индекс MREDC в полной мере отражает реальную усредненную стоимость жилья в Москве.

Для расчета индекса используются репрезентативная база:

• ипотечные сделки с квартирами в многоэтажных жилых домах
• проведенные в Сбербанке
• в г. Москва (за искл. Троицкого и Зеленоградского АО)
• стоимостью не более 30 млн рублей
• площадью 20-200кв.м, 1-4 комнатные

За деталями можно обратиться к методике расчета индекса, и на сайт Московской биржы.

Описание фьючерса HOME

Ближайшие контракты:

• HOH2 – с исполнением в марте 2022 г.
• HOM2 – в июне 2022 г

Презентация от Мосбиржы:

Загрузка...

Слишком долго?

Перезагрузить документ

| Открыть в новой вкладке

Загрузить [335.41 KB]

Маркетмейкер стоит спредом в 330р (1,2%), более узкий спред и ликвидность будет зависеть от активности участников рынка. По первому дню судить рано, но в целом срочный рынок Московской биржы, не отличается ликвидностью везде кроме самых популярных фьючерсах на индекс Мосбиржы, RTS, Доллар/Рубль.

Но ликвидность важна для спекулянтов, а для чего этот инструмент может потребоваться нам? Посмотрим, что можно придумать.

Применение 1: накопить на квартиру или первый взнос

Задача накопить деньги на первый взнос или на целую квартиру стоит перед большинством из нас, и большинство решает ее с помощью коротких депозитов в надежном банке. Надежность (и АСВ) гарантирует сохранность денег в номинальном выражении, а процент по депозиту должен позволять нашим накоплениям не отставать от роста стоимости недвижимости. Но так ли это?

Сравним на том же периоде, что было с деньгами на депозите (данные по ставкам с сайта ЦБ) и с ценой на квадрат.

В зависимости от фазы рынка — периодически можно догонять стоимость квадрата, но при неудачном стечении обстоятельств (как в 2020-2021), можно надолго отстать от стоимости жилья.

У меня есть знакомые, кто попал в такую ситуацию, и это очень больно — понять что последние 1-2 года ты откладывал (и работал) впустую.

Фьючерс на индекс жилой недвижимости может позволить накапливать средства буквально в «квадратных сантиметрах» будущего жилья, и накопления будут изменяться в цене вместе с рынком.

Применение 2: хеджирование стоимости своих объектов недвижимости

Являетесь собственником объектов недвижимости и уверены, что рынок недвижимости будет падать? Короткая продажа (шорт) фьючерса позволит зафиксировать цену продажи, без необходимости продавать реальные объекты и таким образом захеджировать риск падения их стоимости.

Нюансы работы с фьючерсами

Гарантийное обеспечение

Теоретически для покупки любых фьючерсов не требуется иметь средства на полную их стоимость, достаточно только средства для гарантийного обеспечения (ГО). Это можно использовать, чтобы размещать свободные средства в инструменты с фиксированной безрисковой доходностью (ОФЗ, фонды денежного рынка).

Пример:

В данный момент требуется около 2000р ГО для покупки фьючерса стоимостью 27 000р, то есть для покупки 1 фьючерса (0,1 кв.м) потребуется 2000 руб на счету, остальные средства (до 25000р) можно разместить в ОФЗ или фонды денежного рынка (текущая доходность 8-9,5%), что позволить получить дополнительную доходность (или хотя бы компенсировать контанго — если оно будет, сейчас его нет).

Свободные 25000р размещенные в фонды ликвидности под 8% годовых дают ~7,4% доходность на всю позицию, что уже выше арендной ставки по аналогичному жилью с аналогичной стоимостью квадрата в Москве, при этом без проблем с арендаторами, и с сохранением экспозиции на этот рынок. Эдакий простенький структурный продукт на рынок жилой недвижимости.

Учитывая, что ГО может меняться в периоды волатильности базового актива — индекса, то можно держать свободными средства с запасом, но в любом случае, если остальные средства размещены в фонды денежного рынка — нет проблем в любой момент продать часть под увеличенное ГО

Роллирование фьючерсов

Так как это срочные контракты — то есть контракты со сроком расчета, то чтобы не выходить на расчет и сохранять позицию, придется по мере приближения к сроку расчета перекладываться в следующий контракт (роллировать — продавать старый и тут же откупать новый).

Минусы:

• Небольшие комиссионные расходы — но на большинстве тарифов они действительно небольшие, до 1 рубля за контракт. Но нужно быть внимательным — на некоторых простых тарифах у «народных» брокеров комиссия на срочном рынке может быть в 10 раз выше
• Можно немного потерять на волатильности в момент перекладки
• Нужно следить самостоятельно и роллировать позицию, ставя напоминания
• Купить сразу дальний фьючерс, чтобы избежать частых роллирований не получится — даже по ликвидным инструментам у нас нет ликвидности в дальних контрактах

У ряда брокеров есть так же отдельные контракты для удобной перекладки, без риска попасть на изменение цены — календарные спреды, но для фьючерса HOME таких контрактов пока нет.

Фонды

Учитывая такие особенности применения инструмента для широкого круга участников, я на 100% уверен, что в ближайшее время могут появиться фонды/структурные продукты, в которые упакованы эти фьючерсы, и решающие вышеозвученные проблемы.

Но их актуальность и востребованность будет полностью зависеть от величины комиссии, заложенной сверху. Но если комиссии будут адекватны, то такие фонды могут составить реальную конкуренцию фондам с экспозицией на жилую недвижимость, которые не могут обогнать индекс MREDC.

Вывод

Это безусловно интересный и долгожданный инструмент, но его потенциал будет полностью зависеть от того, будет ли в нем ликвидность. Учитывая ситуацию на срочном рынке в целом, надежды на это не очень много но она все же есть.