PNK Rental — мой обзор инвестиций в промышленную недвижимость

Недвижимость

В последние пару лет очень сильно начали развиваться коллективные формы инвестиций в недвижимость, в основном в виде ЗПИФов недвижимости инвестирующих в стрит-ритейл объекты и торговые центры. И перспективы и риски ритейла в России в целом понятны, и тех, кого они не устраивали, не хватало альтернативных вариантов инвестиций в коммерческую недвижимость.

В середине 2020 года стал доступен новый вариант — инвестиции в индустриальную недвижимость (производства, склады, логистические центры), от компании PNK Group.

Что за компания PNK Group?

Крупнейшая российская вертикально интегрированная компания, девелопер в сфере строительства промышленной недвижимости, один из лидеров этого сегмента, что то вроде «ПИК» в жилой. Имеет собственные 4 завода по производству строительных материалов, способные обеспечить строительство более 1 млн м² в год.

Работает с 2004 года, за это время построено более 5 млн. м², используемых под: классические и мультитемпературные склады, заводы. логистические центры, проекты «build-to-suit».

Представлены во многих городах: Москва, Санкт-Петербург, Екатеринбург, Самара, Новосибирск, Красноярск, и другие.

Среди арендаторов и партнеров компаний, такие известные Российские и мировые бренды как: BMW, Adidas,  Dockland, Mercedes, Castorama, Volkswagen, Karcher, MARS, О’Кей, FixPrice, Leroy Merlin, «Дикси», «М-видео», Х5 Retail Group, ВкусВилл, Детский мир, OZON, Лента, «Эльдорадо», «Твое», «ЦентрОбувь», «ЭТМ», The Body Shop, Claire’s, Next, Mothercare, «Роснано», «ВЕДК», «Уренхольд Логистикс», Почта России, Деловые линии. МТС и многие другие.

Беглый осмотр отзывов о компании как о работодателе — есть негативные, есть позитивные, как всегда. Негативных больше, как правило от обиженных офис менеджеров и другого высоко профессионального персонала.

Причин сомневаться в серьезности бизнеса головной компании нет, крупный федеральный девелопер с диверсифицированным портфелем объектов и крупными клиентами. Объекты востребованы, и, если делать ставку на рост онлайн ритейла, будут востребованы и дальше (в 2020 году 34% спроса на индустриальную недвижимость было со стороны онлайн ритейла).

На конец 2020 год доля вакантных складских площадей на историческом минимуме — около 2,2%. Учитывая что в начале года из за пандемии, все девелоперы приостановили свои проекты, сейчас возникает дефицит предложения на этом рынке, и это может быть хорошей точкой входа на рынок.

PNK Rental - мой обзор инвестиций в промышленную недвижимость
Источник: Knight Frank Research, 2020

В связи с этим ожидается восстановление ставок аренды.

PNK Rental - мой обзор инвестиций в промышленную недвижимость
Источник: Knight Frank Research, 2020

Обзор: что предлагает PNK Rental?

Компания предлагает инвестировать в уже построенные и сданные в аренду объекты недвижимости с ожидаемой доходностью от 11,5% годовых и ежеквартальными выплатами накопленного дохода. В качестве структуры для коллективных инвестиций выбрана форма паевого инвестиционного фонда (ПИФа).

Два способа инвестировать:

  1. Покупка паев фонда напрямую
  2. Через доверительное управление

Рассмотрим каждое из них:

1 способ: покупка паев фонда ПНК Рентал напрямую

Кратко о ПИФе:

Название ПНК Рентал
Управляющая компания УК «Индустриальная недвижимость»
Первоначальный взнос 500 000р
Последующие взносы: 350 000р
Вознаграждение УК 0.25% от СЧА
Вознаграждение депозитарию, регистратору, аудитору, оценщику 0.35% от СЧА
Прочие расходы до 10% от СЧА
СЧА ~675 млн на 13.10.2020 (в планах 5-10 млрд в первый год)
Спецдепозитарий АО «ИНФИНИТУМ»
Регистратор АО «ИНФИНИТУМ»
Правила работы актуальные на 13.10.2020
Раскрытие информации На официальном сайте УК Индустриальная недвижимость

Комиссии выглядят неплохо, около 0,5% в год, это достаточно мало для подобных фондов недвижимости (у подобных фондов от Активо, АльфаКапитал доходят до 3% от СЧА)

Несколько смущает допустимость расходов вплоть до 10% от СЧА на различные нужды (перечислены в правилах на стр. 31-33), но опять же, у тех же Активо «прочие расходы» могут составлять в худшем сценарии до 50% от СЧА (половина стоимости всех активов фонда). Хотелось бы не иметь таких рисков, тем более что УК аффилирована с девелопером, и можно предположить что таким образом, на деньги Пайщиков компания может ремонтировать собственные здания.

Правила допускают расходование до 10% на такие направления как:

  • расходы, связанные с благоустройством земельного участка, составляющего имущество
    Фонда (право аренды которого составляет имущество Фонда);
  • расходы, связанные с улучшением объектов недвижимого имущества, составляющих
    имущество Фонда, за исключением реконструкции объектов недвижимого имущества;
  • расходы, связанные с обследованием технического состояния объектов недвижимого
    имущества, составляющего имущество Фонда;

Но если почитать правила других УК, то подобных пунктов, которые, в случае форс мажора, могут нести существенные нерыночные риски, достаточно. Если УК захочет, деньги она «вывести» сможет всегда, страховки от этого нет. Но в данном случае уверен, что не ради этого создается такой большой фонд.

До конца 2020 года, компания обещает провести листинг на Московской Бирже, и в этом случае паи фонда можно будет покупать и продавать на открытом рынке. Пока неизвестно будет ли там ликвидность и маркетмейкер, поддерживающий ее, но все же возможность выставить свои паи «в стакан» и спокойно ждать покупателя куда лучше чем реализация своих долей на форумах и досках объявлений (кивок в сторону Активо).

На текущий момент купить паи можно в ограниченные промежутки времени и ограниченному кругу лиц в статусе квалифицированного инвестора.

Головная компания PNK Group выступает крупным соинвестором и участвует в капитале ПИФа наравне с розничными инвесторами, предоставляя преимущественное право на лучшие объекты для фонда.

Поэтому рассмотрим второй вариант покупки.

2 способ: покупка долей фонда через УК «А класс капитал»

Этот механизм компания создала, чтобы сделать участие в фонде доступным для розничного инвестора, с низким порогом входа, и понятным современному инвестору способом взаимодействия — удобный личный кабинет, понятные цифры начислений, дистанционная регистрация и подпись документов.

Суть заключается в том, что вместо Вас, паи фонда «ПНК Рентал» покупает другая управляющая компания «А-Класс капитал». При этом Вы несете все комиссии, которые описаны выше + УК «А-класс капитал» взимает с Вас небольшую сумму в случае, если доход оказался выше 13% в год. Это плата за удобство, простоту инвестиций и низкий порог входа.

Покупка осуществляется на сайте УК: pnkrental.ru

Рассмотрим кратко:

Форма Доверительное управление
Управляющая компания ООО УК «А класс капитал»
Первоначальный взнос 5 000р
Последующие взносы: 5 000р
Вознаграждение УК вознаграждение УК «Индустриальная недвижимость» (см. способ 1)

+ 20% от дохода, превысившего доходность 13% в год («плата за успех»)

Вознаграждение депозитарию, регистратору, аудитору, оценщику вознаграждение УК «Индустриальная недвижимость» (см. способ 1)
Раскрытие информации На официальном сайте УК «А-класс капитал»
Опции Получение ежеквартального дохода (рентные платежи + переоценка стоимости активов

Автоматическое реинвестирование полученного дохода

Документы Договор доверительного управления

Описание инвестиционной стратегии

Чтобы понять, чем такой вариант лучше а чем хуже, нужно изучить все документы — договор ДУ и декларируемую стратегию. И в ДДУ скрываются некоторые дополнительные риски, которые берет на себя инвестор.

К примеру, компания обещает брать комиссию, только в случае если инвестиционный доход за год превысил 13% годовых, и он берется в сумме 20% от этого превышения. Учитывая колебания стоимости СЧА, можем получить ситуацию, в которой при колебании вокруг одной суммы, будет периодически возникать «доходность» с которой будет взиматься комиссия, но по факту никакого дохода инвестор на получит — СЧА просто колеблется вокруг одной суммы.

К примеру, при колебании цены 1000 — 2000 — 1000 — 2000 — 1000 — 2000, каждый четный год возникает доходность 100%, с которой полагается взять комиссию, как за успех, но по факту никакой доходности у инвестора нет.

Но в текущем договоре доверительного управления сказано, что удержание комиссии 20% (платы за успех) происходит только при частичном (полном) выводе средств, то есть при длительном нахождении в стратегии по принципу buy&hold, этого риска с взимания комиссии при колебании СЧА — нет.

Так же, согласно договору ДУ, компания имеет право менять в одностороннем порядке сумму и пороговое значение вознаграждения, а значит условия могут как улучшится так и ухудшиться, а это не самые лучшие условия для действительно долгосрочных инвестиций.

Еще один риск состоит в том, что УК оставляет за собой право не только покупать паи фонда «ПНК-Ррентал», но и размещать средства в другие инвестиционные инструменты, в том числе имеющую высокую спекулятивную природу (к примеру опционы, фьючерсы).

Цитата из текущей инвестиционной декларации:

Перечень (состав) Активов, которые вправе приобретать Управляющий при осуществлении доверительного управления:

денежные средства, включая иностранную валюту, на счетах и во вкладах в кредитных организациях; (от 0 до 100%)
инвестиционные паи ЗПИФ недвижимости «ПНК-Рентал»; (от 0 до 100%)
производные финансовые инструменты на ключевую ставку Банка России (от 0 до 50%)

Таким образом, наличие между инвестором и паями дополнительной УК с широкими правами, повышает долгосрочные нерыночные риски инвестиций в недвижимость, так как по желанию конкретного управляющего, вместо недвижимости в портфеле могут оказаться спекулятивные фьючерсы на ставку ЦБ. Уверен, что этот  пункт добавлен на крайний случай, если компания решит активно хеджировать риск роста процентных ставок, который может сильно снизить привлекательность арендной недвижимости, а не ради чистых спекуляций, но иметь ввиду это нужно в любом случае.

upd 25.10.2020:

УК А-Класс поменяла договор ДУ, и теперь в нем отсутствует право инвестировать средства в ПФИ.

На текущий момент, доли активов, в которые может инвестировать УК по ДУ выглядят так:

денежные средства, включая иностранную валюту, на счетах и во вкладах в кредитных организациях; (от 0 до 100%)
инвестиционные паи ЗПИФ недвижимости «ПНК-Рентал»; (от 0 до 100%)

В любом случае, необходимо самостоятельно следить за изменениями в договоре, чтобы не пропустить важных изменений.

В целом цепочка выглядит так:

Инвестор → ДУ через УК «А-класс капитал» → паи «ПНК Рентал» через УК «Индустриальная недвижимость» → объекты недвижимости PNK Group с арендаторами.

Все компании в рамках схемы аффилированы и входят в группу компаний PNK Group.

Резюмируем, плюсы и минусы

Минусы инвестирования через УК «А-класс капитал» на мой взгляд такие

  • Риск дополнительного контрагента
  • Не жестко зафиксированные условия комиссии УК
  • Слишком большая свобода распоряжения денежными средствами инвестора
  • Как следствие, риск отхождения от планируемой стратегии

Плюсы же очевидны:

  • Простота и легкость старта (все онлайн, подпись документов через смс)
  • Низкий порог входа — 5000р
  • Возможность автоматического реинвестирования полученного дохода
  • Досрочный выход из инвестиций
  • Удобный личный кабинет с наглядным отображением результатов, множеством вариантов пополнения, итд

Что с доходностью?

PNKrental ожидает доходность 11,5% +  годовых, представитель говорит что цифра посчитана с учетом текущих рентных платежей уже вошедшего в состав фонда индустриального парка. Переоценка СЧА может как увеличить так и уменьшить эту доходность.

Но какая доходность на практике? Пока фонд только начал работу, судя по всему первый объект вошел в состав фонда только в августе 2020 года, соответственно доходность пока не репрезентативна, фонд формируется.

Пока, за период 15.07.2020 — 07.10.2020, согласно опубликованному сообщению, составили 19,06р на один пай, стоимость которого на момент выплаты 1562 рубля

То есть фактическая реально выплаченная доходность за 85 дней равна 5,23% годовых (апроксимируем последнюю выплату на 365 дней — 81,8р в год)

Если посмотреть оценку объектов в фонде, то вырисовывается около 12,9% годовых рентных платежей до вычета комиссии, налогов.

PNK Rental - мой обзор инвестиций в промышленную недвижимость

~87,2 млн в год арендных платежей при СЧА 675 млн  → 12,9% годовых

То есть видим, что доходность от рентных платежей совпадает с декларируемой в промо материалах ожидаемой доходностью, осталось дождаться подтверждения в реальных выплатах.

Обзор личного кабинета

Сам сайт находится тут — pnkrental.ru

Регистрация простая, все что потребуется это учетная запись на госуслугах (для подтверждения личности) и номер телефона. После регистрации нас встречает главный экран кабинета:

  1. Сумма проинвестированных средств
  2. Сумма полученного дохода с начала инвестирования
  3. Доходность (судя по всему приведенная к процентам годовых)
  4. Структура портфеля входящих в ПИФ PNK Rental, в которые инвестирует УК
PNk rental - личный кабинет
Я уже внес немного денег, чтобы не потерять интерес к проекту

Пополнить счет можно двумя способами:

  1. Онлайн оплатой с карты банка (будет проведено как перевод card2card, комментарий к переводу: «Перевод по реквизитам карты A class capital Moskva RU», и если Ваш банк берет комиссию за перевод на карты, может возникнуть комиссия)
  2. Переводом по реквизитам. Предлагается очень широкий выбор банков, в которых у компании открыты счета:
    1. Сбербанк
    2. Альфа-Банк
    3. Газпромбанк
    4. ВТБ
    5. ФК Открытие
    6. Райффайзенбанк
    7. Тинькофф

PNK Rental - мой обзор инвестиций в промышленную недвижимость

Так же есть возможность в любой момент через личный кабинет:

  • изменить способ получения дохода: выплата накопленного дохода раз в квартал или автоматическое реинвестирование силами УК
  • изменить реквизиты для получения ежеквартального дохода
  • вывести все средства (в этом случае УК продает нужное количество активов по рыночной цене и выплачивает остаток, за вычетом НДФЛ и платы за успех, если она возникнет)

PNK Rental - мой обзор инвестиций в промышленную недвижимость

Мое мнение

После оценки доходности остатков моей жилой недвижимости, и оценки дальнейших перспектив, я решил продать оставшуюся жилую недвижимость, и переложиться в «бумажную» коммерческую недвижимость. Выбор среди инвестирующих в стрит ритейл и торговые центры фондов не маленький, но для диверсификации, хотелось бы иметь портфель из разных объектов, так как моей экспертизы недостаточно, чтобы оценить перспективы того или иного сектора. Более того, я не вижу больших перспектив ни в одном из них, но все же хотел бы иметь недвижимость в портфеле для снижения волатильности портфеля и для покрытия арендными платежами существенной части расходов семьи. Существенная же переоценка стоимости недвижимости может быть только вследствие общего подъема экономики (которого не ожидается) и роста покупательной способности населения, либо вследствие серьезной инфляции валюты или валют.

Риски

  1. Нерыночный риск недобросовестных действий со стороны УК и нюансов в ДДУ, присущий всем подобным фондам. Само собой, никто не создает подобные фонды чтобы через неделю всех кинуть, это не МММ на коленке. Но в случае серьезного «шухера», эти риски всегда могут реализоваться, и влияют на общее ожидание доходности.
  2. Риск начала цикла роста ключевой ставки ЦБ, в следствие чего арендная недвижимость будет дешеветь (условные 10% от сдачи недвижимости интересны когда ОФЗ дают 4%, но не интересны когда ОФЗ дают 15%)
  3. Риск потери якорных арендаторов, снижения ставок по аренде и снижения рентных платежей временно или навсегда.
  4. Общие риски падения экономической активности в России, закрытие/банкроство предприятий, уход международных компаний, страновой риск.
  5. Ликвидность — пока с этим ничего не понятно, надо ждать выхода на мосбиржу, который пока неизвестно когда будет (ранее обещался к лету, потом к октябрю, теперь — до конца года).

Плюсы

  1. Это точно не лохотрон и не МММ а достаточно новый и интересный фонд, инвестирующий в реальные индустриальные объекты с арендаторами от крупнейшего девелопера
  2. Повышенная по сравнению с жилой недвижимостью доходность
  3. Отсутствие какого либо администрирования (поиск квартирантов, поддержание ремонта, решение проблем, риски пожаров и затоплений, простои, выселения, расчет и оплата НДФЛ) за сравнительно небольшую комиссию
  4. Вероятно более надежные и долгосрочные арендаторы — склады и производства Ленты, распред.центры ОЗОНа с договорами на 7+ лет на мой взгляд лучше чем ТЦ с ООО «Ромашка» в подвале и тремя МФО.
  5. Диверсификация объектов внутри фонда. За 5000р вы получаете долю в фонде владеющим несколькими разными объектами с разными арендаторами.
  6. Профессиональные управляющие, которые сведут простои к минимуму, и заинтересованы в максимально эффективном управлении

Для себя я решил небольшую сумму инвестировать через ДУ, чтобы не потерять интерес к проекту, а после выхода на мосбиржу, посмотреть ликвидность, стоимость паев в отношении к СЧА, и определиться с суммой инвестирования.

Приглашаю всех, кто так же заинтересован, к обсуждению нюансов в комментариях к посту, так как деталей много, и вместе в них разобраться проще. Пока обсуждений очень мало и они разбросаны по мелким форумам.

Вопросы и ответы

Продолжая изучать предложение компании, появляются новые вопросы, ответы на которые буду публиковать в этом разделе.

Как часто происходит переоценка СЧА и цены пая?

Раз в месяц, по формуле, результат публикуется на сайте «УК Индустриальная недвижимость»

В ЛК при этом можно заметить ежедневный рост строки с накопленным доходом. Для удобства, таким образом отражают ежедневный прирост стоимости на величину рентного дохода + переоценки СЧА.

Есть ли разница, в какой момент покупать паи?

Нет. Принцип похож на механизм НКД в облигациях. Цена пая каждый день прирастает на величину рентного дохода, а в конце квартала рентный доход выплачивается полностью и цена пая падает на величину выплаченного дохода. Таким образом независимо от того, когда покупаешь паи, рентный доход получаешь пропорционально количеству дней владения паями.

По какой цене и кому будут проданы паи при желании их продать?

При погашении паев, реализация происходит за счет встречных заявок или путем прямого выкупа УК. По условиям договора для этого есть регламент – 15 рабочих дней, в течение этого срока УК реализует паи по наиболее выгодной цене для участника, который выводит денежные средства. Получается что то вроде внутренней минибиржы, в которой провайдером ликвидности выступает сама компания PNK Group как совладелец паев, и другие участники, подающие заявки на покупку.

Окончательна цена неизвестна, и практического опыта пока не получено.

Зарегистрированы ли правила УК в ЦБ?

Видел такой комментарий на ютубе в комментариях.

PNK Rental - мой обзор инвестиций в промышленную недвижимость

Проверил, зарегистрированы, со всеми изменениями. Файл с сайта ЦБ, строка 2760

Данные о регистрации изменений правил публикуются на сайте УК как и положено.

Будет ли удержан НДФЛ при варианте с реинвестированием?

Ответ поддержки: Согласно законодательству, инвестиционные доходы облагаются налогом на доходы для физических лиц (НДФЛ) в размере 13%*. Управляющая компания выступает налоговым агентом: рассчитывает, удерживает и перечисляет НДФЛ по всем доходам, которые начисляются и выплачиваются клиентам PNK rental, как по схеме с ежеквартальными выплатами, так и по схеме с реинвестированием.
При выборе схемы инвестирования с ежеквартальными выплатами, налог будет удерживаться при каждой выплате дохода.
Если вы выбрали схему с реинвестированием, инвестиционный доход в течение года остается в стратегии и реинвестируется, а НДФЛ рассчитывается и удерживается управляющей компанией один раз по итогам календарного года.

То есть НДФЛ будет отсрочен до конца года, и в течение года этот НДФЛ будет продолжать «работать» в фонде, что несколько повысит итоговую доходность.


Отчеты управляющей компании

3 квартал

В кабинете обновились данные в связи с подведением итогов 3 квартала.

ЛК ПНК Рентал
Личный кабинет после 1 завершенного квартала

Произошла какая то переоценка СЧА и стоимость паев фонда, но подробности можно понять только после погружения в отчеты управляющего.

Так же произошла выплата рентного дохода на банковский счет, выплата отобразилась в ЛК:

PNK Rental - мой обзор инвестиций в промышленную недвижимость
Первая выплата

Тут не совсем верно указано, 95 тыс я заводил уже после окончания 3 квартала, в октябре, а не 22.09.2020.

Образец ЛК с пояснениями от компании:

PNK Rental - мой обзор инвестиций в промышленную недвижимость
Образец ЛК с пояснениями

Из отчетов управляющего следует, что в расчете дохода участвуют только первые 5000р заведенные до конца квартала, на которые УК купила 3 пая, на сумму 4 687,74

Скриншоты из отчета:

Так же прикладываю общие комментарии управляющего по итогам 3 квартала.

4 квартал 2020 года

В 4 квартале произошла покупка нового объекта, обзор я делал здесь. А так же управляющий решил продать первый объект, так как, со слов представителя, была предложения привлекательная цена. Покупателем выступил другой фонд — «ВТБ КАПИТАЛ – РЕНТНЫЙ ДОХОД». То есть им тот же объект достался уже дороже, инвесторы в фонд ВТБ получат меньшую доходность арендного дохода, а за вычетом значительно более высоких комиссий (2,5% от СЧА в год), ЗНАЧИТЕЛЬНО меньшую 🙂

Продажа "PNK Парк Валищево" в 4 квартале
Продажа «PNK Парк Валищево» в 4 квартале

С одной стороны — мы видим, что действительно в PNK Rental объект поступил ниже рыночной, видим что независимый оценщик был близок к рыночной цене, и что, в отличие от некоторых других фондов, объекты покупаются не по завышенным ценам а по рыночным, или ниже. Покупка сторонним фондом, не аффилированным с ПНК это подтверждает.

С другой — часть инвесторов рассматривают инвестиции в данный фонд недвижимости как источник стабильного рентного, диверсифицированного по объектам, дохода, а не как фонд, спекулирующий недвижимостью. И такие события могут вносить неопределенность, когда фонд выполняет конкретную задачу в рамках портфеля инвестора. Впрочем, с инвестиционной декларацией тут противоречий нет, в ней четко сказано:

Инвестиционной политикой Управляющей компании является приобретение объектов недвижимого имущества с целью их последующей продажи и (или) с целью сдачи их в аренду..

Рентный доход за квартал составил 45,05 рублей на пай (при средней цене пая около 1550р), или 11,6% годовых (до вычета НДФЛ), что соответствует целевой доходности фонда.

В личном кабинете обновились циферки, и так как я довнес средства под конец квартала и УК купила мне паи до момента их переоценки вследствии продажи здания, то в пересчете на годовые получились большие цифры, которые конечно придут к среднему с течением времени.

изменения в ЛК в 4 квартале 2020 года

В целом, пока деятельностью фонда я доволен, сомнения развеиваются, сравнение с другими проанализированными фондами выигрывает. Буду дальше наращивать долю, после продажи жилой инвестиционной недвижимости.

В ближайший квартал ждем покупку фондом 3х новых объектов стоимостью 3 млрд рублей. Один из них уже известен — это новый мультитемпературный распределительный центр в «PNK Парк Шушары-3» площадью  57 000 кв. м, который будет арендовать «ВкусВилл».

Так же прикладываю общие комментарии управляющего по итогам 4 квартала.

Бонус: видео материалы, интервью и рекламные ролики

У PNK Rental стартовала достаточно активная маркетинговая компания, в рамках которой снято несколько промо-роликов, а так же несколько интервью, возможно что то новое Вы сможете подчерпнуть и там. Оставляю ссылки на видео «как есть» без комментариев

 

Обновления

Дополнительный разбор отчетов фонда всегда можно найти по тегу #pnkrental

Уже вышло:


Понравилось? Следите за обновлениями на сайте на каналах: Telegram, Яндекс.Дзен
Оцените статью
Что думаете по этому поводу?

Нажимая на кнопку "Отправить комментарий", я даю согласие на обработку персональных данных и принимаю политику конфиденциальности.

 

  1. Дмитрий

    Ожидаемая доходность 11.5% в год.
    При этом сумма комиссий возьмем грубо до 10%. Какова же тогда реальная доходность может быть ? 1.5% ?

    Ответить
    1. BuyTheDip автор

      На самом деле фиксированная сумма комиссий 0,5%
      Большинство договоров управления ЗПИФ недвижимости включают некоторый «запас» по комиссии на непредвиденные случаи (перечислены в договоре), но не в интересах УК эту комиссию взимать.

      У того же Активо (покупает стрит ритейл объекты, торговые центры) прописано до 50% от СЧА в эти «прочие расходы», но в нормальной ситуации УК не заинтересовано залезать в эти расходы.

      Но в статье указал на этот риск все равно, так как его все равно надо иметь ввиду.

      Ответить
  2. Сергей

    Спасибо большое за обзор. Лаконично и информативно. Статью в закладки)
    Успехов!

    Ответить
  3. Станислав

    Толково изложено. Спасибо!
    Особый плюс за оценку рисков и пончиков в конце статьи! +1

    Ответить
  4. Nell

    Спасибо за статью, понятно, информативно.
    Подскажите, покупка фонда на ММВБ уже возможна и чем она лучше или хуже покупки через УК (помимо комиссии дополнительной и вложения в иные виды активов со стороны УК).
    Если возможна — то где и когда, и какова минимальная сумма входа?
    Спасибо

    Ответить
    1. BuyTheDip автор

      Пока похоже что листинга нет, поэтому вариантов кроме входа через прокладку-ДУ нет.
      Судя по последней допэмиссии паев, их цена при обращении на бирже будет 350тыс за 1 штуку, это и будет минимальной ценой входа «напрямую».

      Других минусов вложения через ДУ нет, хотя и те что есть — не малые. А из плюсов — надстройка в виде ДУ обеспечивает ликвидность, позволяет входит-выходить из паев, это неплохо.

      Ответить
  5. Wellwisher

    Спасибо за интересную статью!
    А может есть более подробная информация как УК «А класс капитал» будет действовать при частичном выводе средств? Кому и как они будут предлагать выкупить паи?
    Пытался найти в договоре на ДУ описание, но кроме общих слов о том, что УК обязана действовать исключительно в интересах клиента, ничего не нашел.
    В худшем случае, если они не найдут покупателя в течении 15 дней, то просто за 1 рубль выкупить могут и никак от этого не откажешься?

    Ответить
    1. BuyTheDip автор

      вообще в текущей редакции договора ДУ сказано, что выкупать должны по рассчетной стоимости пая, вот:
      «Стоимость Активов для целей настоящего пункта определяется по оценке Стоимости Активов на дату,
      предшествующую дате получения соответствующего заявления от Клиента»

      Покупателем выступает сама пнк (как основной держатель паев и провайдер ликвидности), в личной беседе менеджер сказал что специально под это зарезервированы средства. Думаю в обычной ситуации проблем быть не должно, но в кризис, когда будет много желающих на выход, думаю ликвидности на всех не хватит.

      Ответить
      1. Wellwisher

        Мда, в случае кризиса и резкого падения расчетной стоимости пая они имеют право неопределенно долго не возвращать средства:
        «В случае, когда … существуют
        события фактически не препятствующие Управляющему осуществить реализацию/перевод ценных бумаг,
        однако, по мнению Управляющего, влекущие значительный ущерб для Клиента (например, объективные
        кризисные ситуации, такие как неблагоприятное изменение политической и/или рыночной ситуации и т.д.),
        Управляющий вправе увеличить срок возврата Активов на время действия таких обстоятельств и осуществить
        возврат Активов в соответствии с указанными заявлениями или уведомлениями в течение 15 (пятнадцати)
        Рабочих дней с момента прекращения таких событий. Под значительным ущербом в целях настоящего пункта
        понимается снижение Стоимости Активов на 50 % и более.»

        Ответить
        1. BuyTheDip автор

          с др. стороны у любого ЗПИФа в россии вообще нет возможности какого то досрочного выхода, кроме продажи на вторичном рынке по ДКП, что мало реальная задача без большого дисконта. Сама УК не выкупает у пайщика паи в отличие от ОПИФов.
          В случае с недвижимостью есть еще и несоответствие рассчетной цены СЧА/пая текущей рыночной цене, так как оценка проводится пару раз в год, и выкупая паи по рассчетной цене, покупатель (в данном случае сама ПНК) берет этот риск на себя.

          А по поводу договора, учитывая что договор ДУ от А-класс (как и многие текущие договора, ДКБО с банками например) может быть изменен в одностороннем порядке, особого смысла глубоко в нем копаться и нет… Например в последней редакции договора они уже убрали возможность размещения средств в ПФИ, о которых я писал в статье.

          Ответить
  6. Александр

    Спасибо за статью. Тоже отметил для себя минусы инвестирования через УК. Идея вложения в индустриальную/складскую недвигу очень нравится, и хочу переложиться из жилой, надолго, и думаю половину вложить в reit в евро или долл, а половину в рублях. Но если в прямом владении недвигой практически отсутствуют юридические риски утраты собственности, то как можно быть уверенным, что не потеряешь паи, тем более купленные через УК?

    Ответить
    1. BuyTheDip автор

      Грубо говоря и в прямом владении есть риски утраты имущества, например:

      Но конечно на мой взгляд риски при коллективных инвестициях повыше. Законодательство все таки защищает пайшиков таких фондов (независимый депозитарий, сегрегация имущества пайщиков от имущества УК, ограничение на распоряжение средства пайшиков итд). Но я тоже думаю, что риски повыше чем при непосредственном владении. Но на другой чаше весов — полное делегирование всего процесса, от покупки объектов до управления, переговоров с арендаторами, коммунальных вопросов, судов, итд). Думаю, тут каждый сам решает готов ли идти на этот риск ради удобства.

      Через ДУ конечно появляется дополнительный риск, но и доходность в данном случае повыше. Есть альтернатива со складскими объектами от УК ВТБ Капитал, но и ежегодная комиссия будет сильно повыше, и цена покупки объектов похуже, что снизит итоговую доходность но может быть спокойнее, так как УК все таки намного более крупная, и форма покупки — прямая покупка паев фонда, без ДУ.

      Ответить
      1. Александр

        Спасибо за ответ. Изучил вопрос.. Вывод печальный. Детально разжевано здесь https://zakon.ru/blog/2017/12/04/imuschestvo_pifa__che_ono. Проверил все ссылки на законодательство.
        Если коротко, то пайщику фактически принадлежит не имущество фонда, а требование к УК. Хотя в законе все написано иначе, но возможность enforcement этого закона вызывает лишь улыбку. Для себя решил, что риск потери имущества несоизмеримо выше при владении паем, нежели реальным активом.
        Теперь немного сведений об УК Индустриальная недвижимость. Создана 20.02.2019 с устав.капиталом 25млн.руб. Директор Яцкова И.С., учредитель Дельфонцева Т.В. В штате согласно данным Спарк 2 человека. На звонок по номеру, указанному на сайте, отвечает мужчина. Может вчера наняли?
        Ни на одном из сайтов ПНК нет сведений о юр.лице, который строит все эту прибыльную недвигу. Косвенно предположил, что это ООО «Проект девелопмент» ИНН 6685042560. Косвенно потому, что под описание подходит. А юридически никак не аффилирована и не имеет никакого отношения ни к ЗПИФ, ни к нескольким УК, которые в разное время имели отношение к этому ЗПИФ.
        Поэтому, перекладываясь из жилой недвиги, к сожалению, не куплю паи пнкрентал. 1ое правило бизнеса — защищай свои инвестиции. Не зря ВТБ купил не паи ПНКРентал, а непосредственно недвигу.

        Ответить
  7. Виктор

    Алексей,

    почему решили дополнительный взнос не через УК «Индустриальная недвижимость» делать?

    Спасибо.

    Ответить
    1. BuyTheDip автор

      Я звонил в УК за 3 дня до окончания очередной допэмиссии и окна для подачи заявки на участие в ней, представитель слегка забуксовал, после предложил приехать в офис. Офис от меня в 500км и я решил, что компания не очень заинтересована набирать пайщиков напрямую, по крайней мере с озвученными мною 2-3 млн инвестиций, что впрочем понятно, они потратились на инфраструктуру с ДУ, мощный маркетинг не для того чтобы работать с розницей напрямую. А возможность законно ограничить прямых пайщиков у них, я так понимаю есть, как минимум за счет узкого окна входа (23 октября 2020 г. по 27 октября 2020 последнее) и за счет преимущественного права участия в допэмиссии у текущих пайщиков.

      Ответить
  8. Александр

    А в чём преимущество перед покупкой, например, облигаций «Брусники»? По деньгам примерно то же, но с облигациями как-то проще и надёжнее.
    Статья хорошая

    Ответить
    1. BuyTheDip автор

      Это же экспозиции на разные рынки и разный класс инструментов. В каких то ситуациях недвижимость ведет себя близко к облигации (например падает стоимость при росте ставок), но при гиперинфляции например будут вести себя по разному.

      Ответить
  9. Алексей

    >>Рентный доход за квартал составил 45,05 рублей на пай (при средней цене пая около 1550р), или 11,6% годовых (до вычета НДФЛ), что соответствует целевой доходности фонда.

    и это при покупке по цене «ниже рыночной» и при продаже «по выгодному предложению о покупке».
    А сколько было бы в общем случае?

    Ответить
    1. BuyTheDip автор

      возможно это потому что рентный доход не равно совокупный доход с учетом переоценки стоимости пая?

      Ответить
      1. Алексей

        Я правильно понимаю, что здесь можно ожидать платежами 11.5% + подорожание стоимости самого пая +\- на величину инфляции?
        Это же запредельно высокий результат.

        p.s. только погружаюсь в тему, могу быть не точен.

        Ответить
        1. BuyTheDip автор

          Ожидать можно, но гарантировать нельзя. Недвижимость может дорожать, может и дешеветь, мы все это видели в новейшей истории и в России. При этом коммерческая недвижимость как готовый арендный бизнес вообще на мой взгляд оценивается больше доходным методом, исходя из ожидаемых будущих денежных потоков и поэтому ее цена может быть чувствительна к стоимости денег (к росту процентных ставок ЦБ).

          Ответить
  10. Александр

    А почему не купить акции ЦМТ на долгосрок? Ведь тогда вы покупаете коммерческую недвижимость за 1/4 от СЧА!

    Ответить
    1. Алексей

      Может потому, что компания складывает прибыль в левый банк, который потом банкротится ?

      Ответить
Заходите в Телеграм канал

Следите за новыми публикациями, новостями, идеями для инвестиций и участвуйте в обсуждении с другими частными инвесторами

Зайти на канал ->