ЗПИФ PNK Rental — мой обзор инвестиций в промышленную недвижимость

В последние пару лет очень сильно начали развиваться коллективные формы инвестиций в недвижимость, в основном в виде ЗПИФов недвижимости инвестирующих в стрит-ритейл объекты и торговые центры. И перспективы и риски ритейла в России в целом понятны, и тех, кого они не устраивали, не хватало альтернативных вариантов инвестиций в коммерческую недвижимость.

В середине 2020 года стал доступен новый вариант — инвестиции в индустриальную недвижимость (производства, склады, логистические центры), от компании PNK Group.

Что за компания PNK Group?

Крупнейшая российская вертикально интегрированная компания, девелопер в сфере строительства промышленной недвижимости, один из лидеров этого сегмента, что то вроде «ПИК» в жилой. Имеет собственные 4 завода по производству строительных материалов, способные обеспечить строительство более 1 млн м² в год.

Работает с 2004 года, за это время построено более 5 млн. м², используемых под: классические и мультитемпературные склады, заводы. логистические центры, проекты «build-to-suit».

Представлены во многих городах: Москва, Санкт-Петербург, Екатеринбург, Самара, Новосибирск, Красноярск, и другие.

Среди арендаторов и партнеров компаний, такие известные Российские и мировые бренды как: BMW, Adidas,  Dockland, Mercedes, Castorama, Volkswagen, Karcher, MARS, О’Кей, FixPrice, Leroy Merlin, «Дикси», «М-видео», Х5 Retail Group, ВкусВилл, Детский мир, OZON, Лента, «Эльдорадо», «Твое», «ЦентрОбувь», «ЭТМ», The Body Shop, Claire’s, Next, Mothercare, «Роснано», «ВЕДК», «Уренхольд Логистикс», Почта России, Деловые линии. МТС и многие другие.

Беглый осмотр отзывов о компании как о работодателе — есть негативные, есть позитивные, как всегда. Негативных больше, как правило от обиженных офис менеджеров и другого высоко профессионального персонала.

Причин сомневаться в серьезности бизнеса головной компании нет, крупный федеральный девелопер с диверсифицированным портфелем объектов и крупными клиентами. Объекты востребованы, и, если делать ставку на рост онлайн ритейла, будут востребованы и дальше (в 2020 году 34% спроса на индустриальную недвижимость было со стороны онлайн ритейла).

На конец 2020 год доля вакантных складских площадей на историческом минимуме — около 2,2%. Учитывая что в начале года из за пандемии, все девелоперы приостановили свои проекты, сейчас возникает дефицит предложения на этом рынке, и это может быть хорошей точкой входа на рынок.

В связи с этим ожидается восстановление ставок аренды.

Обзор: что предлагает PNK Rental инвесторам?

Компания предлагает инвестировать в уже построенные и сданные в аренду объекты недвижимости с ожидаемой доходностью от 11,5% годовых и ежеквартальными выплатами накопленного дохода. В качестве структуры для коллективных инвестиций выбрана форма паевого инвестиционного фонда (ЗПИФ недвижимости).

Два способа инвестировать:

1. Покупка паев фонда напрямую при допэмиссии
2. Через доверительное управление
3. На московской бирже через брокера

Рассмотрим каждое из них:

1 способ: покупка паев фонда ПНК Рентал напрямую при доп.эмиссии паев

Кратко о ЗПИФе:

Название	ПНК Рентал
Управляющая компания	УК «Индустриальная недвижимость»
Первоначальный взнос	500 000р
Последующие взносы:	350 000р
Вознаграждение УК	0.25% от СЧА
Вознаграждение депозитарию, регистратору, аудитору, оценщику	0.35% от СЧА
Прочие расходы	до 10% от СЧА
СЧА	~675 млн на 13.10.2020 (в планах 5-10 млрд в первый год)
Спецдепозитарий	АО «ИНФИНИТУМ»
Регистратор	АО «ИНФИНИТУМ»
Правила работы	актуальные на 13.10.2020
Раскрытие информации	На официальном сайте УК Индустриальная недвижимость

Комиссии выглядят неплохо, около 0,5% в год, это достаточно мало для подобных фондов недвижимости (у подобных фондов от Активо, АльфаКапитал, Дом.Рф доходят до 3% от СЧА)

«Прочие расходы» до 10% от СЧА на различные нужды (перечислены в правилах на стр. 31-33) приемлимы, у многих фондов «прочие расходы» могут составлять в худшем сценарии до 50% от СЧА (половина стоимости всех активов фонда) и даже до 100% СЧА.

Хотелось бы не иметь таких рисков, тем более что УК аффилирована с девелопером, и можно предположить что таким образом, на деньги Пайщиков компания может ремонтировать собственные здания.

Правила допускают расходование до 10% на такие направления как:

• расходы, связанные с благоустройством земельного участка, составляющего имущество
  Фонда (право аренды которого составляет имущество Фонда);
• расходы, связанные с улучшением объектов недвижимого имущества, составляющих
  имущество Фонда, за исключением реконструкции объектов недвижимого имущества;
• расходы, связанные с обследованием технического состояния объектов недвижимого
  имущества, составляющего имущество Фонда;

Но если почитать правила других УК, то подобных пунктов, которые, в случае форс мажора, могут нести существенные нерыночные риски, достаточно. Если УК захочет, деньги она «вывести» сможет всегда, страховки от этого нет. Но в данном случае уверен, что не ради этого создается такой большой фонд.

До конца 2020 года, компания обещает провести листинг на Московской Бирже, и в этом случае паи фонда можно будет покупать и продавать на открытом рынке. Пока неизвестно будет ли там ликвидность и маркетмейкер, поддерживающий ее, но все же возможность выставить свои паи «в стакан» и спокойно ждать покупателя куда лучше чем реализация своих долей на форумах и досках объявлений (как в случае Активо).

На текущий момент купить паи можно в ограниченные промежутки времени и ограниченному кругу лиц, компания готова рассматривать заявки на участие в допэмиссии от 20 млн.

Головная компания PNK Group выступает крупным соинвестором и участвует в капитале ПИФа наравне с розничными инвесторами, предоставляя преимущественное право на лучшие объекты для фонда.

Поэтому рассмотрим второй вариант покупки.

2 способ: покупка долей фонда через УК «А класс капитал»

Этот механизм компания создала, чтобы сделать участие в фонде доступным для розничного инвестора, с низким порогом входа, и понятным современному инвестору способом взаимодействия — удобный личный кабинет, понятные цифры начислений, дистанционная регистрация и подпись документов.

Суть заключается в том, что вместо Вас, паи фонда «ПНК Рентал» покупает другая управляющая компания «А-Класс капитал». При этом Вы несете все комиссии, которые описаны выше + УК «А-класс капитал» взимает с Вас небольшую сумму в случае, если доход оказался выше 13% в год. Это плата за удобство, простоту инвестиций и низкий порог входа.

Покупка осуществляется на сайте УК: pnkrental.ru

Рассмотрим кратко:

Форма	Доверительное управление
Управляющая компания	ООО УК «А класс капитал»
Первоначальный взнос	5 000р
Последующие взносы:	5 000р
Вознаграждение УК	вознаграждение УК «Индустриальная недвижимость» (см. способ 1) + 20% от дохода, превысившего доходность 13% в год («плата за успех»)
Вознаграждение депозитарию, регистратору, аудитору, оценщику	вознаграждение УК «Индустриальная недвижимость» (см. способ 1)
Раскрытие информации	На официальном сайте УК «А-класс капитал»
Опции	Получение ежеквартального дохода (рентные платежи + переоценка стоимости активов Автоматическое реинвестирование полученного дохода
Документы	Договор доверительного управления Описание инвестиционной стратегии

Чтобы понять, чем такой вариант лучше а чем хуже, нужно изучить все документы — договор ДУ и декларируемую стратегию. И в ДДУ скрываются некоторые дополнительные риски, которые берет на себя инвестор.

К примеру, компания обещает брать комиссию, только в случае если инвестиционный доход за год превысил 13% годовых, и он берется в сумме 20% от этого превышения. Учитывая колебания стоимости СЧА, можем получить ситуацию, в которой при колебании вокруг одной суммы, будет периодически возникать «доходность» с которой будет взиматься комиссия, но по факту никакого дохода инвестор на получит — СЧА просто колеблется вокруг одной суммы.

К примеру, при колебании цены 1000 — 2000 — 1000 — 2000 — 1000 — 2000, каждый четный год возникает доходность 100%, с которой полагается взять комиссию, как за успех, но по факту никакой доходности у инвестора нет.

Но в текущем договоре доверительного управления сказано, что удержание комиссии 20% (платы за успех) происходит только при частичном (полном) выводе средств, то есть при длительном нахождении в стратегии по принципу buy&hold, этого риска с взимания комиссии при колебании СЧА — нет.

Так же, согласно договору ДУ, компания имеет право менять в одностороннем порядке сумму и пороговое значение вознаграждения, а значит условия могут как улучшится так и ухудшиться, а это не самые лучшие условия для действительно долгосрочных инвестиций.

Еще один риск состоит в том, что УК оставляет за собой право не только покупать паи фонда «ПНК-Рентал», но и размещать средства в другие инвестиционные инструменты, в том числе имеющую высокую спекулятивную природу (к примеру опционы, фьючерсы).

Цитата из текущей инвестиционной декларации:

Перечень (состав) Активов, которые вправе приобретать Управляющий при осуществлении доверительного управления:

— денежные средства, включая иностранную валюту, на счетах и во вкладах в кредитных организациях; (от 0 до 100%)
— инвестиционные паи ЗПИФ недвижимости «ПНК-Рентал»; (от 0 до 100%)
— производные финансовые инструменты на ключевую ставку Банка России (от 0 до 50%)

Таким образом, наличие между инвестором и паями дополнительной УК с широкими правами, повышает долгосрочные нерыночные риски инвестиций в недвижимость, так как по желанию конкретного управляющего, вместо недвижимости в портфеле могут оказаться спекулятивные фьючерсы на ставку ЦБ. Уверен, что этот  пункт добавлен на крайний случай, если компания решит активно хеджировать риск роста процентных ставок, который может сильно снизить привлекательность арендной недвижимости, а не ради чистых спекуляций, но иметь ввиду это нужно в любом случае.

upd 25.10.2020:

УК А-Класс поменяла договор ДУ, и теперь в нем отсутствует право инвестировать средства в ПФИ.

На текущий момент, доли активов, в которые может инвестировать УК по ДУ выглядят так:

— денежные средства, включая иностранную валюту, на счетах и во вкладах в кредитных организациях; (от 0 до 100%)
— инвестиционные паи ЗПИФ недвижимости «ПНК-Рентал»; (от 0 до 100%)

В любом случае, необходимо самостоятельно следить за изменениями в договоре, чтобы не пропустить важных изменений.

В целом цепочка выглядит так:

Инвестор → ДУ через УК «А-класс капитал» → паи «ПНК Рентал» через УК «Индустриальная недвижимость» → объекты недвижимости PNK Group с арендаторами.

Все компании в рамках схемы аффилированы и входят в группу компаний PNK Group.

Резюмируем, плюсы и минусы

Минусы инвестирования через УК «А-класс капитал» на мой взгляд такие

• Риск дополнительного контрагента
• Не жестко зафиксированные условия комиссии УК
• Слишком большая свобода распоряжения денежными средствами инвестора
• Как следствие, риск отхождения от планируемой стратегии

Плюсы же очевидны:

• Простота и легкость старта (все онлайн, подпись документов через смс)
• Низкий порог входа — 5000р
• Возможность автоматического реинвестирования полученного дохода
• Досрочный выход из инвестиций
• Удобный личный кабинет с наглядным отображением результатов, множеством вариантов пополнения, итд

Покупка паев ПНК Рентал на Московской бирже через брокера

с 8 июля 2021 года начались торги паями фонда на Мосбирже.

Найти можно в терминале или приложении брокера по

• ISIN: RU000A1013V9 (карточка на сайте московской биржы)
• Сокращению «ЗПИФ ПНК», «ЗПИФ Недвижимости ПНК-рентал» или просто введя «ПНК» в строку поиска в приложении брокера.

Тикера (буквенных сокращений, как у акций или etf) у ЗПИФН, торгуемых на московской бирже нет, уникальным является ISIN код.

Приобрести паи можно через любого брокера (кроме Тинькофф Инвестиций, у них всегда собственный взгляд на допуск инвесторов к торгуемым инструментам). Оптимальными на сегодня мне кажутся: ВТБ и Открытие.

Что изменилось после выхода паев на биржу?

• Цена пая в результате торгов выросла, и те кто не побоялся зайти раньше, могут реализовать преимущество, продав паи дороже, если есть альтернативы лучше или продолжить держать с потенциальной доходностью выше, чем у тех кто заходит после выхода на биржу.
• ценообразование теперь рыночное, ПНК (как маркетмейкер) не будет влиять на котировки, двигая их к расчетной, и будет продавать паи по цене, которую рынок определил как справедливую (сейчас это примерно +4% к расчетной цене). Скорее всего его присутствие в стакане не будет таким явным, не будет «плиты» по фиксированной цене, а предложение паев от ПНК будет соответствовать рынку.
• так как объекты в фонд покупаются по высокому caprate (11,5%), что выше рыночной (в фонды от ВТБ, Сбер, Парус подобные объекты покупаются с меньшим caprate), то стоит ожидать, что рынок приведет доходность ближе к рыночной, то есть фонд сохранит премию к расчетной, и доходность новых пайщиков будет ниже при сохраняющейся ситуации на рынке;
• возможен перевод из под ДУ (которое доступно на сайте через личный кабинет pnkrental.ru) на свой брокерский счет, документы для этого уже есть в ЛК (операции -> вывести паи), потребуется встречное заявление в депозитарий брокера, и возможно комиссия депозитария (обычно это 100-300р за одно заявление).
  

  Важно: при переводе, УК передаст данные о цене покупки, и на счет брокера паи встанут по балансовой цене равной средней цене покупки, что хорошо, так как инвестор не попадет на 13% от всей стоимости паев, как иногда бывает при подобных переводах. Нужно будет проследить, что у брокера отразилась корректная балансовая цена после перевода.
  При полном выводе всех паев, УК возьмет 20% комиссии за успех, с превышения годовой доходности порога в 13% (если она его превысила). При частичном выводе менее 90% от всех паев — ничего не возьмет.

• УК через ДУ по регламенту обязана покупать паи в течение определенного срока после получения средств, и будет стараться купить паи по наименьшей цене, а не просто по рынку.
• При покупке на бирже, стоит ориентироваться на расчетную стоимость (раздел стоимость ПАЯ на сайте УК) и оценивать премию к ней, понимая, что премия снижает доходность, и для ориентира, считая то расчетная цена предполагает доходность ~11,5% годовых

Таким образом, появился выбор:

1. покупать паи (акции фонда) самостоятельно
2. участвовать через ДУ на сайте pnkrental.ru

При этом участие через ДУ имеет преимущества больше для новичков или инвесторов с небольшим портфелем:

• Не требуется брокерский счет
• Низкий порог входа — 5000р (при совершении самостоятельных сделок через брокера с таким счетом комиссии могут быть очень значительны, в том числе за счет фиксированных/минимальных/депозитарных комиссий)
• Нет комиссий за покупку, продажу и реинвестирование
• Есть аналитика результатов инвестирования и расчет доходности по TWR
• Ежеквартальный отчет управляющего, информация в ЛК о составе фонда и другие «удобства» для тех, кто не хочет самостоятельно изучать документы на сайте УК.

Что с доходностью?

PNKrental ожидает доходность 11,5% +  годовых, представитель говорит что цифра посчитана с учетом текущих рентных платежей уже вошедшего в состав фонда индустриального парка. Переоценка СЧА может как увеличить так и уменьшить эту доходность.

Но какая доходность на практике?

На текущий момент (20 апреля 2021 года), доходность фонда следующая, посчитана с момента открытия ДУ на сайте (~15 июля 2020г).

	Дата	Цена пая	Доход, до НДФЛ и комиссии ДУ	Доход после НДФЛ	Доход чистый (после НДФЛ и комиссий)	Доход, без учета изм. СЧА, после ндфл
начало	15 июля 2020	1 501	-1 501	-1 501,0	-1 501,0	-1 501,0
3 квартал 2020	30 сентября 2020	1 563	19,06	16,6	16,6	16,6
4 квартал 2020	31 декабря 2020	1 589	45,05	39,2	39,2	39,2
1 квартал 2021	31 марта 2021	1 665	47,66	41,5	41,5	41,5
2 квартал 2021	07 июля 2021	1 634	45,71	39,8	39,8	39,8
3 квартал 2021	28 сентября 2021	1 752	42,81	37,2	37,2	37,2
сейчас	29 сентября 2021	1 710	1 710	1 710	1 710	1 501
Доходность (IRR)			23,09%	21,51%	21,51%	9,9%

Таблица с формулами здесь >>, отрицательные числа означают покупку в начале периода, положительное число в конце периода — продажу по текущей цене.

С учетом переоценки СЧА фонда в результате продажи двух объектов и после вычета НДФЛ и комиссии обеих УК, доходность за этот период — 21,51% годовых, и это в крайне тяжелый для коммерческой недвижимости период.

Последний столбец привел справочно, так, как будто СЧА фонда не изменилась, но такой расчет не очень корректен, в 3 квартале фонд еще не был сформирован и рентная доходность была ниже, а изменение СЧА не бумажное, так как объекты действительно продаются дороже и дополнительный доход, повышающий СЧА физически получен фондом и направлен на покупку новых объектов. Но все же добавил и эти цифры для ориентира.

Эти результаты значительно превосходят результаты других фондов, в первую очередь из за того что в ПНКрентал нет простоя денежных средств пайщиков, как в Альфе, ВТБ и отчасти Активо, в фонд сразу включаются готовые объекты с арендатором и допэмиссия паев (привлечение новых денег) проходит под покупку конкретного объекта на средства головной компании.

Если посмотреть оценку объектов в фонде, то вырисовывается около 12,9% годовых рентных платежей до вычета комиссии, налогов.

~87,2 млн в год арендных платежей при СЧА 675 млн  → 12,9% годовых

То есть видим, что доходность от рентных платежей совпадает с декларируемой в промо материалах ожидаемой доходностью, и это подтверждается реальными выплатами.

Разборы других объектов фонда можно посмотреть по тегу #pnkrental

«Дивиденды» фонда

Наверное не совсем корректно называть регулярные выплаты накопленного дохода дивидендами, но все же большинству так привычнее. На текущий момент история «дивидендов» такая, скрин из Открытия Брокер:

Доход выплачивается согласно настроек у брокера — на брокерский или банковский счет, настройки едины для всего счета — для дивидендов, купонов, выплат дохода по паям ПИФов.

Обзор личного кабинета pnk rental

Сам сайт находится тут — pnkrental.ru

Регистрация простая, все что потребуется это учетная запись на госуслугах (для подтверждения личности) и номер телефона. После регистрации нас встречает главный экран кабинета:

1. Сумма проинвестированных средств
2. Сумма полученного дохода с начала инвестирования
3. Доходность (судя по всему приведенная к процентам годовых)
4. Структура портфеля входящих в ПИФ PNK Rental, в которые инвестирует УК

Пополнить счет можно двумя способами:

1. Онлайн оплатой с карты банка (будет проведено как перевод card2card, комментарий к переводу: «Перевод по реквизитам карты A class capital Moskva RU», и если Ваш банк берет комиссию за перевод на карты, может возникнуть комиссия)
2. Переводом по реквизитам. Предлагается очень широкий выбор банков, в которых у компании открыты счета:
   1. Сбербанк
   2. Альфа-Банк
   3. Газпромбанк
   4. ВТБ
   5. ФК Открытие
   6. Райффайзенбанк
   7. Тинькофф

Так же есть возможность в любой момент через личный кабинет:

• изменить способ получения дохода: выплата накопленного дохода раз в квартал или автоматическое реинвестирование силами УК
• изменить реквизиты для получения ежеквартального дохода
• вывести все средства (в этом случае УК продает нужное количество активов по рыночной цене и выплачивает остаток, за вычетом НДФЛ и платы за успех, если она возникнет)

Мое мнение

После оценки доходности остатков моей жилой недвижимости, и оценки дальнейших перспектив, я решил продать оставшуюся жилую недвижимость, и переложиться в «бумажную» коммерческую недвижимость. Выбор среди инвестирующих в стрит ритейл и торговые центры фондов не маленький, но для диверсификации, хотелось бы иметь портфель из разных объектов, так как моей экспертизы недостаточно, чтобы оценить перспективы того или иного сектора. Более того, я не вижу больших перспектив ни в одном из них, но все же хотел бы иметь недвижимость в портфеле для снижения волатильности портфеля и для покрытия арендными платежами существенной части расходов семьи. Существенная же переоценка стоимости недвижимости может быть только вследствие общего подъема экономики (которого не ожидается) и роста покупательной способности населения, либо вследствие серьезной инфляции валюты или валют.

Риски

1. Нерыночный риск недобросовестных действий со стороны УК и нюансов в ДДУ, присущий всем подобным фондам. Само собой, никто не создает подобные фонды чтобы через неделю всех кинуть, это не МММ на коленке. Но в случае серьезного «шухера», эти риски всегда могут реализоваться, и влияют на общее ожидание доходности.
2. Риск начала цикла роста ключевой ставки ЦБ, в следствие чего арендная недвижимость будет дешеветь (условные 10% от сдачи недвижимости интересны когда ОФЗ дают 4%, но не интересны когда ОФЗ дают 15%)
3. Риск потери якорных арендаторов, снижения ставок по аренде и снижения рентных платежей временно или навсегда.
4. Общие риски падения экономической активности в России, закрытие/банкроство предприятий, уход международных компаний, страновой риск.
5. Ликвидность — пока с этим ничего не понятно, надо ждать выхода на мосбиржу, который пока неизвестно когда будет (ранее обещался к лету, потом к октябрю, теперь — до конца года).

Плюсы

1. Это точно не лохотрон и не МММ а достаточно новый и интересный фонд, инвестирующий в реальные индустриальные объекты с арендаторами от крупнейшего девелопера
2. Повышенная по сравнению с жилой недвижимостью доходность
3. Отсутствие какого либо администрирования (поиск квартирантов, поддержание ремонта, решение проблем, риски пожаров и затоплений, простои, выселения, расчет и оплата НДФЛ) за сравнительно небольшую комиссию
4. Вероятно более надежные и долгосрочные арендаторы — склады и производства Ленты, распред.центры ОЗОНа с договорами на 7+ лет на мой взгляд лучше чем ТЦ с ООО «Ромашка» в подвале и тремя МФО.
5. Диверсификация объектов внутри фонда. За 5000р вы получаете долю в фонде владеющим несколькими разными объектами с разными арендаторами.
6. Профессиональные управляющие, которые сведут простои к минимуму, и заинтересованы в максимально эффективном управлении

Для себя я решил небольшую сумму инвестировать через ДУ, чтобы не потерять интерес к проекту, а после выхода на мосбиржу, посмотреть ликвидность, стоимость паев в отношении к СЧА, и определиться с суммой инвестирования.

Приглашаю всех, кто так же заинтересован, к обсуждению нюансов в комментариях к посту, так как деталей много, и вместе в них разобраться проще. Пока обсуждений очень мало и они разбросаны по мелким форумам.

Вопросы и ответы

Продолжая изучать предложение компании, появляются новые вопросы, ответы на которые буду публиковать в этом разделе.

Как часто происходит переоценка СЧА и цены пая?

Раз в месяц, по формуле, результат публикуется на сайте «УК Индустриальная недвижимость»

В ЛК при этом можно заметить ежедневный рост строки с накопленным доходом. Для удобства, таким образом отражают ежедневный прирост стоимости на величину рентного дохода + переоценки СЧА.

Есть ли разница, в какой момент покупать паи?

Нет. Принцип похож на механизм НКД в облигациях. Цена пая каждый день прирастает на величину рентного дохода, а в конце квартала рентный доход выплачивается полностью и цена пая падает на величину выплаченного дохода. Таким образом независимо от того, когда покупаешь паи, рентный доход получаешь пропорционально количеству дней владения паями.

По какой цене и кому будут проданы паи при желании их продать?

При погашении паев, реализация происходит за счет встречных заявок или путем прямого выкупа УК. По условиям договора для этого есть регламент – 15 рабочих дней, в течение этого срока УК реализует паи по наиболее выгодной цене для участника, который выводит денежные средства. Получается что то вроде внутренней минибиржы, в которой провайдером ликвидности выступает сама компания PNK Group как совладелец паев, и другие участники, подающие заявки на покупку.

Окончательна цена неизвестна, и практического опыта пока не получено.

Зарегистрированы ли правила УК в ЦБ?

Видел такой комментарий на ютубе в комментариях.

Проверил, зарегистрированы, со всеми изменениями. Файл с сайта ЦБ, строка 2760

Данные о регистрации изменений правил публикуются на сайте УК как и положено.

Будет ли удержан НДФЛ при варианте с реинвестированием?

Ответ поддержки: Согласно законодательству, инвестиционные доходы облагаются налогом на доходы для физических лиц (НДФЛ) в размере 13%*. Управляющая компания выступает налоговым агентом: рассчитывает, удерживает и перечисляет НДФЛ по всем доходам, которые начисляются и выплачиваются клиентам PNK rental, как по схеме с ежеквартальными выплатами, так и по схеме с реинвестированием.
При выборе схемы инвестирования с ежеквартальными выплатами, налог будет удерживаться при каждой выплате дохода.
Если вы выбрали схему с реинвестированием, инвестиционный доход в течение года остается в стратегии и реинвестируется, а НДФЛ рассчитывается и удерживается управляющей компанией один раз по итогам календарного года.

То есть НДФЛ будет отсрочен до конца года, и в течение года этот НДФЛ будет продолжать «работать» в фонде, что несколько повысит итоговую доходность.

Все таки ПНК рентал это развод или нет?

Нет, это обычный ЗПИФ недвижимости, правила которого зарегистрированы в ЦБ, а Управляющая Компания имеет лицензию, в составе которого реальные объекты индустриальной недвижимости, купленные в соответствии с инвестиционной декларацией фонда, арендный поток по которым обеспечивает декларируемую доходность 11,5% к цене покупки объектов.

Значит ли это, что доход гарантирован и риска нет? Конечно нет, риски есть, как и везде, и разобраться в них я и пытался в этом обзоре.

Почему я не могу купить паи pnkrental через брокера Тинькофф Инвестиции?

У этого брокера собственная политика по допуску инструментов к торговле (поверх существующих ограничений для квалов-неквалов). Почему не допущены паи пнкрентал я не знаю, к примеру похожий фонд от более молодой УК и с меньшим СЧА и ликвидностью — ЗПИФ ПАРУС ОЗН, доступен у Тинькофф.

В чате любители желтого брокера пытаются объединить в просьбах брокера добавить инструмент.

Остальные вопросы я вынес на отдельную страницу: Вопросы и ответы по фонду ПНК Рентал

---

Отчеты управляющей компании

3 квартал

В кабинете обновились данные в связи с подведением итогов 3 квартала.

Произошла какая то переоценка СЧА и стоимость паев фонда, но подробности можно понять только после погружения в отчеты управляющего.

Так же произошла выплата рентного дохода на банковский счет, выплата отобразилась в ЛК:

Тут не совсем верно указано, 95 тыс я заводил уже после окончания 3 квартала, в октябре, а не 22.09.2020.

Образец ЛК с пояснениями от компании:

Из отчетов управляющего следует, что в расчете дохода участвуют только первые 5000р заведенные до конца квартала, на которые УК купила 3 пая, на сумму 4 687,74

Скриншоты из отчета:

Так же прикладываю общие комментарии управляющего по итогам 3 квартала.

4 квартал 2020 года

В 4 квартале произошла покупка нового объекта, обзор я делал здесь. А так же управляющий решил продать первый объект, так как, со слов представителя, была предложения привлекательная цена. Покупателем выступил другой фонд — «ВТБ КАПИТАЛ – РЕНТНЫЙ ДОХОД». То есть им тот же объект достался уже дороже, инвесторы в фонд ВТБ получат меньшую доходность арендного дохода, а за вычетом значительно более высоких комиссий (2,5% от СЧА в год), ЗНАЧИТЕЛЬНО меньшую 🙂

С одной стороны — мы видим, что действительно в PNK Rental объект поступил ниже рыночной, видим что независимый оценщик был близок к рыночной цене, и что, в отличие от некоторых других фондов, объекты покупаются не по завышенным ценам а по рыночным, или ниже. Покупка сторонним фондом, не аффилированным с ПНК это подтверждает.

С другой — часть инвесторов рассматривают инвестиции в данный фонд недвижимости как источник стабильного рентного, диверсифицированного по объектам, дохода, а не как фонд, спекулирующий недвижимостью. И такие события могут вносить неопределенность, когда фонд выполняет конкретную задачу в рамках портфеля инвестора. Впрочем, с инвестиционной декларацией тут противоречий нет, в ней четко сказано:

Инвестиционной политикой Управляющей компании является приобретение объектов недвижимого имущества с целью их последующей продажи и (или) с целью сдачи их в аренду..

Рентный доход за квартал составил 45,05 рублей на пай (при средней цене пая около 1550р), или 11,6% годовых (до вычета НДФЛ), что соответствует целевой доходности фонда.

В личном кабинете обновились циферки, и так как я довнес средства под конец квартала и УК купила мне паи до момента их переоценки вследствии продажи здания, то в пересчете на годовые получились большие цифры, которые конечно придут к среднему с течением времени.

В целом, пока деятельностью фонда я доволен, сомнения развеиваются, сравнение с другими проанализированными фондами выигрывает. Буду дальше наращивать долю, после продажи жилой инвестиционной недвижимости.

В ближайший квартал ждем покупку фондом 3х новых объектов стоимостью 3 млрд рублей. Один из них уже известен — это новый мультитемпературный распределительный центр в «PNK Парк Шушары-3» площадью  57 000 кв. м, который будет арендовать «ВкусВилл».

Так же прикладываю общие комментарии управляющего по итогам 4 квартала.

2 квартал 2021 года

Произошло событие, которое многие ждали — паи ПНКРентал стали торговаться на Московской бирже (ISIN RU000A1013V9), ценообразование теперь рыночное и те, кого останавливало только наличие ДУ-прослойки. теперь могут купить паи напрямую (правда заплатить за это придется несколько пониженной доходностью, так как рынок решил что паи будут торговаться дороже СЧА)

Доход, начисленный за 2 квартал — 45,71р (доходность к стоимости пая на начало квартала ~11,3% годовых)

Мои результаты, посчитанные в ЛК выглядят так:

3 квартал 2021 года

Очередной квартал закончился без особых сюрпризов. Основные события:

1. Выплачен доход 42,81р на 1 пай за неполный квартал (дата фиксации реестра смещена и 3й квартал технически оказался короче предыдущих)
2. Доходность выплаты 2,5% за квартал или 10,75% годовых к цене пая на начало квартала (по биржевой цене, за исключением первых двух дней повышенной волатильности, из расчета, что в квартале было 85 дней)
3. Продано, казавшееся мне проблемным, здание PNK Парк Бекасово с прибылью 29 млн (дополнительная прибыль от продажи 3,67% за 9 месяцев, или около 4,9% годовых, что добавляет около 0,8% годовых к доходности фонда, учитывая долю этого объекта в текущем объеме СЧА). Продан фонду PLT (совместный фонд РФПИ и арабского Мубадала, портфель индустриальной недвижимости в РФ более 20 млрд)
4. Завершен выкуп объекта в PNK парке Шушары 3 (арендатор ВкусВилл), и это хорошо, так как права собственности на объекты в активах фонда все таки лучше чем дебиторская задолженность по авансам за объект (механизм описывал в FAQ)
5. Заключен договор на покупку нового объекта: PNK парк Новая рига (арендатор — Озон), по мере допэмиссии паев и продажи их инвесторам, будет происходить выкуп (в рассрочку)
6. Опубликованы документы, обобщающие правила работы фонда, возможно кому то это будет полезно: Ключевой информационный документ и Общие сведения ПНК-Рентал

Планы на 4 квартал 2021:

Продажа одного из блоков в PNK парке Ростов-на-Дону и заключение договора на покупку в PNK парке «Медведково» в Москве.

Мои результаты, посчитанные в ЛК выглядят так:

 

Бонус: видео материалы, интервью и рекламные ролики

У PNK Rental стартовала достаточно активная маркетинговая компания, в рамках которой снято несколько промо-роликов, а так же несколько интервью, возможно что то новое Вы сможете подчерпнуть и там. Оставляю ссылки на видео «как есть» без комментариев

 

Обновления и новости фонда

Дополнительный разбор отчетов фонда всегда можно найти по тегу #pnkrental

Уже вышло:

• Разбор отчета об оценке «PNK парк Бекасово», корпус 1 
• Разбор отчета об оценке «PNK Ростов-на-дону»
• Разбор отчета об оценке «PNK парк Шушары 3», Арендатор: ВкусВилл

Так же обсуждаем фонд в чате в телеграмме с действующими инвесторами в этот и другой зпифы недвижимости.