В последние пару лет очень сильно начали развиваться коллективные формы инвестиций в недвижимость, в основном в виде ЗПИФов недвижимости инвестирующих в стрит-ритейл объекты и торговые центры. И перспективы и риски ритейла в России в целом понятны, и тех, кого они не устраивали, не хватало альтернативных вариантов инвестиций в коммерческую недвижимость.
В середине 2020 года стал доступен новый вариант — инвестиции в индустриальную недвижимость (производства, склады, логистические центры), от компании PNK Group.
- Что за компания PNK Group?
- Обзор: что предлагает PNK Rental инвесторам?
- 1 способ: покупка паев фонда ПНК Рентал напрямую при доп.эмиссии паев
- 2 способ: покупка долей фонда через УК «А класс капитал»
- Минусы инвестирования через УК «А-класс капитал» на мой взгляд такие
- Плюсы же очевидны:
- Покупка паев ПНК Рентал на Московской бирже через брокера
- Что изменилось после выхода паев на биржу?
- Что с доходностью?
- «Дивиденды» фонда
- Обзор личного кабинета pnk rental
- Мое мнение
- Риски
- Плюсы
- Вопросы и ответы
- Как часто происходит переоценка СЧА и цены пая?
- Есть ли разница, в какой момент покупать паи?
- По какой цене и кому будут проданы паи при желании их продать?
- Зарегистрированы ли правила УК в ЦБ?
- Будет ли удержан НДФЛ при варианте с реинвестированием?
- Все таки ПНК рентал это развод или нет?
- Почему я не могу купить паи pnkrental через брокера Тинькофф Инвестиции?
- Отчеты управляющей компании
- 3 квартал
- 4 квартал 2020 года
- 2 квартал 2021 года
- 3 квартал 2021 года
- Бонус: видео материалы, интервью и рекламные ролики
- Обновления и новости фонда
Что за компания PNK Group?
Крупнейшая российская вертикально интегрированная компания, девелопер в сфере строительства промышленной недвижимости, один из лидеров этого сегмента, что то вроде «ПИК» в жилой. Имеет собственные 4 завода по производству строительных материалов, способные обеспечить строительство более 1 млн м² в год.
Работает с 2004 года, за это время построено более 5 млн. м², используемых под: классические и мультитемпературные склады, заводы. логистические центры, проекты «build-to-suit».
Представлены во многих городах: Москва, Санкт-Петербург, Екатеринбург, Самара, Новосибирск, Красноярск, и другие.
Среди арендаторов и партнеров компаний, такие известные Российские и мировые бренды как: BMW, Adidas, Dockland, Mercedes, Castorama, Volkswagen, Karcher, MARS, О’Кей, FixPrice, Leroy Merlin, «Дикси», «М-видео», Х5 Retail Group, ВкусВилл, Детский мир, OZON, Лента, «Эльдорадо», «Твое», «ЦентрОбувь», «ЭТМ», The Body Shop, Claire’s, Next, Mothercare, «Роснано», «ВЕДК», «Уренхольд Логистикс», Почта России, Деловые линии. МТС и многие другие.
Беглый осмотр отзывов о компании как о работодателе — есть негативные, есть позитивные, как всегда. Негативных больше, как правило от обиженных офис менеджеров и другого высоко профессионального персонала.
Причин сомневаться в серьезности бизнеса головной компании нет, крупный федеральный девелопер с диверсифицированным портфелем объектов и крупными клиентами. Объекты востребованы, и, если делать ставку на рост онлайн ритейла, будут востребованы и дальше (в 2020 году 34% спроса на индустриальную недвижимость было со стороны онлайн ритейла).
На конец 2020 год доля вакантных складских площадей на историческом минимуме — около 2,2%. Учитывая что в начале года из за пандемии, все девелоперы приостановили свои проекты, сейчас возникает дефицит предложения на этом рынке, и это может быть хорошей точкой входа на рынок.
В связи с этим ожидается восстановление ставок аренды.
Обзор: что предлагает PNK Rental инвесторам?
Компания предлагает инвестировать в уже построенные и сданные в аренду объекты недвижимости с ожидаемой доходностью от 11,5% годовых и ежеквартальными выплатами накопленного дохода. В качестве структуры для коллективных инвестиций выбрана форма паевого инвестиционного фонда (ЗПИФ недвижимости).
Два способа инвестировать:
- Покупка паев фонда напрямую при допэмиссии
- Через доверительное управление
- На московской бирже через брокера
Рассмотрим каждое из них:
1 способ: покупка паев фонда ПНК Рентал напрямую при доп.эмиссии паев
Кратко о ЗПИФе:
Название | ПНК Рентал |
---|---|
Управляющая компания | УК «Индустриальная недвижимость» |
Первоначальный взнос | 500 000р |
Последующие взносы: | 350 000р |
Вознаграждение УК | 0.25% от СЧА |
Вознаграждение депозитарию, регистратору, аудитору, оценщику | 0.35% от СЧА |
Прочие расходы | до 10% от СЧА |
СЧА | ~675 млн на 13.10.2020 (в планах 5-10 млрд в первый год) |
Спецдепозитарий | АО «ИНФИНИТУМ» |
Регистратор | АО «ИНФИНИТУМ» |
Правила работы | актуальные на 13.10.2020 |
Раскрытие информации | На официальном сайте УК Индустриальная недвижимость |
Комиссии выглядят неплохо, около 0,5% в год, это достаточно мало для подобных фондов недвижимости (у подобных фондов от Активо, АльфаКапитал, Дом.Рф доходят до 3% от СЧА)
«Прочие расходы» до 10% от СЧА на различные нужды (перечислены в правилах на стр. 31-33) приемлимы, у многих фондов «прочие расходы» могут составлять в худшем сценарии до 50% от СЧА (половина стоимости всех активов фонда) и даже до 100% СЧА.
Хотелось бы не иметь таких рисков, тем более что УК аффилирована с девелопером, и можно предположить что таким образом, на деньги Пайщиков компания может ремонтировать собственные здания.
Правила допускают расходование до 10% на такие направления как:
- расходы, связанные с благоустройством земельного участка, составляющего имущество
Фонда (право аренды которого составляет имущество Фонда); - расходы, связанные с улучшением объектов недвижимого имущества, составляющих
имущество Фонда, за исключением реконструкции объектов недвижимого имущества; - расходы, связанные с обследованием технического состояния объектов недвижимого
имущества, составляющего имущество Фонда;
Но если почитать правила других УК, то подобных пунктов, которые, в случае форс мажора, могут нести существенные нерыночные риски, достаточно. Если УК захочет, деньги она «вывести» сможет всегда, страховки от этого нет. Но в данном случае уверен, что не ради этого создается такой большой фонд.
До конца 2020 года, компания обещает провести листинг на Московской Бирже, и в этом случае паи фонда можно будет покупать и продавать на открытом рынке. Пока неизвестно будет ли там ликвидность и маркетмейкер, поддерживающий ее, но все же возможность выставить свои паи «в стакан» и спокойно ждать покупателя куда лучше чем реализация своих долей на форумах и досках объявлений (как в случае Активо).
На текущий момент купить паи можно в ограниченные промежутки времени и ограниченному кругу лиц, компания готова рассматривать заявки на участие в допэмиссии от 20 млн.
Головная компания PNK Group выступает крупным соинвестором и участвует в капитале ПИФа наравне с розничными инвесторами, предоставляя преимущественное право на лучшие объекты для фонда.
Поэтому рассмотрим второй вариант покупки.
2 способ: покупка долей фонда через УК «А класс капитал»
Этот механизм компания создала, чтобы сделать участие в фонде доступным для розничного инвестора, с низким порогом входа, и понятным современному инвестору способом взаимодействия — удобный личный кабинет, понятные цифры начислений, дистанционная регистрация и подпись документов.
Суть заключается в том, что вместо Вас, паи фонда «ПНК Рентал» покупает другая управляющая компания «А-Класс капитал». При этом Вы несете все комиссии, которые описаны выше + УК «А-класс капитал» взимает с Вас небольшую сумму в случае, если доход оказался выше 13% в год. Это плата за удобство, простоту инвестиций и низкий порог входа.
Покупка осуществляется на сайте УК: pnkrental.ru
Рассмотрим кратко:
Форма | Доверительное управление |
---|---|
Управляющая компания | ООО УК «А класс капитал» |
Первоначальный взнос | 5 000р |
Последующие взносы: | 5 000р |
Вознаграждение УК | вознаграждение УК «Индустриальная недвижимость» (см. способ 1)
+ 20% от дохода, превысившего доходность 13% в год («плата за успех») |
Вознаграждение депозитарию, регистратору, аудитору, оценщику | вознаграждение УК «Индустриальная недвижимость» (см. способ 1) |
Раскрытие информации | На официальном сайте УК «А-класс капитал» |
Опции | Получение ежеквартального дохода (рентные платежи + переоценка стоимости активов
Автоматическое реинвестирование полученного дохода |
Документы | Договор доверительного управления |
Чтобы понять, чем такой вариант лучше а чем хуже, нужно изучить все документы — договор ДУ и декларируемую стратегию. И в ДДУ скрываются некоторые дополнительные риски, которые берет на себя инвестор.
К примеру, компания обещает брать комиссию, только в случае если инвестиционный доход за год превысил 13% годовых, и он берется в сумме 20% от этого превышения. Учитывая колебания стоимости СЧА, можем получить ситуацию, в которой при колебании вокруг одной суммы, будет периодически возникать «доходность» с которой будет взиматься комиссия, но по факту никакого дохода инвестор на получит — СЧА просто колеблется вокруг одной суммы.
К примеру, при колебании цены 1000 — 2000 — 1000 — 2000 — 1000 — 2000, каждый четный год возникает доходность 100%, с которой полагается взять комиссию, как за успех, но по факту никакой доходности у инвестора нет.
Но в текущем договоре доверительного управления сказано, что удержание комиссии 20% (платы за успех) происходит только при частичном (полном) выводе средств, то есть при длительном нахождении в стратегии по принципу buy&hold, этого риска с взимания комиссии при колебании СЧА — нет.
Так же, согласно договору ДУ, компания имеет право менять в одностороннем порядке сумму и пороговое значение вознаграждения, а значит условия могут как улучшится так и ухудшиться, а это не самые лучшие условия для действительно долгосрочных инвестиций.
Еще один риск состоит в том, что УК оставляет за собой право не только покупать паи фонда «ПНК-Рентал», но и размещать средства в другие инвестиционные инструменты, в том числе имеющую высокую спекулятивную природу (к примеру опционы, фьючерсы).
Цитата из текущей инвестиционной декларации:
Перечень (состав) Активов, которые вправе приобретать Управляющий при осуществлении доверительного управления:
— денежные средства, включая иностранную валюту, на счетах и во вкладах в кредитных организациях; (от 0 до 100%)
— инвестиционные паи ЗПИФ недвижимости «ПНК-Рентал»; (от 0 до 100%)
— производные финансовые инструменты на ключевую ставку Банка России (от 0 до 50%)
Таким образом, наличие между инвестором и паями дополнительной УК с широкими правами, повышает долгосрочные нерыночные риски инвестиций в недвижимость, так как по желанию конкретного управляющего, вместо недвижимости в портфеле могут оказаться спекулятивные фьючерсы на ставку ЦБ. Уверен, что этот пункт добавлен на крайний случай, если компания решит активно хеджировать риск роста процентных ставок, который может сильно снизить привлекательность арендной недвижимости, а не ради чистых спекуляций, но иметь ввиду это нужно в любом случае.
upd 25.10.2020:
УК А-Класс поменяла договор ДУ, и теперь в нем отсутствует право инвестировать средства в ПФИ.
На текущий момент, доли активов, в которые может инвестировать УК по ДУ выглядят так:
— денежные средства, включая иностранную валюту, на счетах и во вкладах в кредитных организациях; (от 0 до 100%)
— инвестиционные паи ЗПИФ недвижимости «ПНК-Рентал»; (от 0 до 100%)
В любом случае, необходимо самостоятельно следить за изменениями в договоре, чтобы не пропустить важных изменений.
В целом цепочка выглядит так:
Инвестор → ДУ через УК «А-класс капитал» → паи «ПНК Рентал» через УК «Индустриальная недвижимость» → объекты недвижимости PNK Group с арендаторами.
Все компании в рамках схемы аффилированы и входят в группу компаний PNK Group.
Резюмируем, плюсы и минусы
Минусы инвестирования через УК «А-класс капитал» на мой взгляд такие
- Риск дополнительного контрагента
- Не жестко зафиксированные условия комиссии УК
- Слишком большая свобода распоряжения денежными средствами инвестора
- Как следствие, риск отхождения от планируемой стратегии
Плюсы же очевидны:
- Простота и легкость старта (все онлайн, подпись документов через смс)
- Низкий порог входа — 5000р
- Возможность автоматического реинвестирования полученного дохода
- Досрочный выход из инвестиций
- Удобный личный кабинет с наглядным отображением результатов, множеством вариантов пополнения, итд
Покупка паев ПНК Рентал на Московской бирже через брокера
с 8 июля 2021 года начались торги паями фонда на Мосбирже.
Найти можно в терминале или приложении брокера по
- ISIN: RU000A1013V9 (карточка на сайте московской биржы)
- Сокращению «ЗПИФ ПНК», «ЗПИФ Недвижимости ПНК-рентал» или просто введя «ПНК» в строку поиска в приложении брокера.
Тикера (буквенных сокращений, как у акций или etf) у ЗПИФН, торгуемых на московской бирже нет, уникальным является ISIN код.
Приобрести паи можно через любого брокера (кроме Тинькофф Инвестиций, у них всегда собственный взгляд на допуск инвесторов к торгуемым инструментам). Оптимальными на сегодня мне кажутся: ВТБ и Открытие.
Что изменилось после выхода паев на биржу?
- Цена пая в результате торгов выросла, и те кто не побоялся зайти раньше, могут реализовать преимущество, продав паи дороже, если есть альтернативы лучше или продолжить держать с потенциальной доходностью выше, чем у тех кто заходит после выхода на биржу.
- ценообразование теперь рыночное, ПНК (как маркетмейкер) не будет влиять на котировки, двигая их к расчетной, и будет продавать паи по цене, которую рынок определил как справедливую (сейчас это примерно +4% к расчетной цене). Скорее всего его присутствие в стакане не будет таким явным, не будет «плиты» по фиксированной цене, а предложение паев от ПНК будет соответствовать рынку.
- так как объекты в фонд покупаются по высокому caprate (11,5%), что выше рыночной (в фонды от ВТБ, Сбер, Парус подобные объекты покупаются с меньшим caprate), то стоит ожидать, что рынок приведет доходность ближе к рыночной, то есть фонд сохранит премию к расчетной, и доходность новых пайщиков будет ниже при сохраняющейся ситуации на рынке;
- возможен перевод из под ДУ (которое доступно на сайте через личный кабинет pnkrental.ru) на свой брокерский счет, документы для этого уже есть в ЛК (операции -> вывести паи), потребуется встречное заявление в депозитарий брокера, и возможно комиссия депозитария (обычно это 100-300р за одно заявление).
Важно: при переводе, УК передаст данные о цене покупки, и на счет брокера паи встанут по балансовой цене равной средней цене покупки, что хорошо, так как инвестор не попадет на 13% от всей стоимости паев, как иногда бывает при подобных переводах. Нужно будет проследить, что у брокера отразилась корректная балансовая цена после перевода.
При полном выводе всех паев, УК возьмет 20% комиссии за успех, с превышения годовой доходности порога в 13% (если она его превысила). При частичном выводе менее 90% от всех паев — ничего не возьмет. - УК через ДУ по регламенту обязана покупать паи в течение определенного срока после получения средств, и будет стараться купить паи по наименьшей цене, а не просто по рынку.
- При покупке на бирже, стоит ориентироваться на расчетную стоимость (раздел стоимость ПАЯ на сайте УК) и оценивать премию к ней, понимая, что премия снижает доходность, и для ориентира, считая то расчетная цена предполагает доходность ~11,5% годовых
Таким образом, появился выбор:
- покупать паи (акции фонда) самостоятельно
- участвовать через ДУ на сайте pnkrental.ru
При этом участие через ДУ имеет преимущества больше для новичков или инвесторов с небольшим портфелем:
- Не требуется брокерский счет
- Низкий порог входа — 5000р (при совершении самостоятельных сделок через брокера с таким счетом комиссии могут быть очень значительны, в том числе за счет фиксированных/минимальных/депозитарных комиссий)
- Нет комиссий за покупку, продажу и реинвестирование
- Есть аналитика результатов инвестирования и расчет доходности по TWR
- Ежеквартальный отчет управляющего, информация в ЛК о составе фонда и другие «удобства» для тех, кто не хочет самостоятельно изучать документы на сайте УК.
Что с доходностью?
PNKrental ожидает доходность 11,5% + годовых, представитель говорит что цифра посчитана с учетом текущих рентных платежей уже вошедшего в состав фонда индустриального парка. Переоценка СЧА может как увеличить так и уменьшить эту доходность.
Но какая доходность на практике?
На текущий момент (20 апреля 2021 года), доходность фонда следующая, посчитана с момента открытия ДУ на сайте (~15 июля 2020г).
Дата | Цена пая | Доход, до НДФЛ и комиссии ДУ | Доход после НДФЛ | Доход чистый (после НДФЛ и комиссий) |
Доход, без учета изм. СЧА, после ндфл
|
|
---|---|---|---|---|---|---|
начало | 15 июля 2020 | 1 501 | -1 501 | -1 501,0 | -1 501,0 | -1 501,0 |
3 квартал 2020 | 30 сентября 2020 | 1 563 | 19,06 | 16,6 | 16,6 | 16,6 |
4 квартал 2020 | 31 декабря 2020 | 1 589 | 45,05 | 39,2 | 39,2 | 39,2 |
1 квартал 2021 | 31 марта 2021 | 1 665 | 47,66 | 41,5 | 41,5 | 41,5 |
2 квартал 2021 | 07 июля 2021 | 1 634 | 45,71 | 39,8 | 39,8 | 39,8 |
3 квартал 2021 | 28 сентября 2021 | 1 752 | 42,81 | 37,2 | 37,2 | 37,2 |
сейчас | 29 сентября 2021 | 1 710 | 1 710 | 1 710 | 1 710 | 1 501 |
Доходность (IRR) | 23,09% | 21,51% | 21,51% | 9,9% |
Таблица с формулами здесь >>, отрицательные числа означают покупку в начале периода, положительное число в конце периода — продажу по текущей цене.
С учетом переоценки СЧА фонда в результате продажи двух объектов и после вычета НДФЛ и комиссии обеих УК, доходность за этот период — 21,51% годовых, и это в крайне тяжелый для коммерческой недвижимости период.
Последний столбец привел справочно, так, как будто СЧА фонда не изменилась, но такой расчет не очень корректен, в 3 квартале фонд еще не был сформирован и рентная доходность была ниже, а изменение СЧА не бумажное, так как объекты действительно продаются дороже и дополнительный доход, повышающий СЧА физически получен фондом и направлен на покупку новых объектов. Но все же добавил и эти цифры для ориентира.
Эти результаты значительно превосходят результаты других фондов, в первую очередь из за того что в ПНКрентал нет простоя денежных средств пайщиков, как в Альфе, ВТБ и отчасти Активо, в фонд сразу включаются готовые объекты с арендатором и допэмиссия паев (привлечение новых денег) проходит под покупку конкретного объекта на средства головной компании.
Пока фонд только начал работу, судя по всему первый объект вошел в состав фонда только в августе 2020 года, соответственно доходность пока не репрезентативна, фонд формируется.
Пока, за период 15.07.2020 — 07.10.2020, согласно опубликованному сообщению, составили 19,06р на один пай, стоимость которого на момент выплаты 1562 рубля
То есть фактическая реально выплаченная доходность за 85 дней равна 5,23% годовых (апроксимируем последнюю выплату на 365 дней — 81,8р в год)
Если посмотреть оценку объектов в фонде, то вырисовывается около 12,9% годовых рентных платежей до вычета комиссии, налогов.
~87,2 млн в год арендных платежей при СЧА 675 млн → 12,9% годовых
То есть видим, что доходность от рентных платежей совпадает с декларируемой в промо материалах ожидаемой доходностью, и это подтверждается реальными выплатами.
Разборы других объектов фонда можно посмотреть по тегу #pnkrental
«Дивиденды» фонда
Наверное не совсем корректно называть регулярные выплаты накопленного дохода дивидендами, но все же большинству так привычнее. На текущий момент история «дивидендов» такая, скрин из Открытия Брокер:
Доход выплачивается согласно настроек у брокера — на брокерский или банковский счет, настройки едины для всего счета — для дивидендов, купонов, выплат дохода по паям ПИФов.
Обзор личного кабинета pnk rental
Сам сайт находится тут — pnkrental.ru
Регистрация простая, все что потребуется это учетная запись на госуслугах (для подтверждения личности) и номер телефона. После регистрации нас встречает главный экран кабинета:
- Сумма проинвестированных средств
- Сумма полученного дохода с начала инвестирования
- Доходность (судя по всему приведенная к процентам годовых)
- Структура портфеля входящих в ПИФ PNK Rental, в которые инвестирует УК
Пополнить счет можно двумя способами:
- Онлайн оплатой с карты банка (будет проведено как перевод card2card, комментарий к переводу: «Перевод по реквизитам карты A class capital Moskva RU», и если Ваш банк берет комиссию за перевод на карты, может возникнуть комиссия)
- Переводом по реквизитам. Предлагается очень широкий выбор банков, в которых у компании открыты счета:
- Сбербанк
- Альфа-Банк
- Газпромбанк
- ВТБ
- ФК Открытие
- Райффайзенбанк
- Тинькофф
Так же есть возможность в любой момент через личный кабинет:
- изменить способ получения дохода: выплата накопленного дохода раз в квартал или автоматическое реинвестирование силами УК
- изменить реквизиты для получения ежеквартального дохода
- вывести все средства (в этом случае УК продает нужное количество активов по рыночной цене и выплачивает остаток, за вычетом НДФЛ и платы за успех, если она возникнет)
Мое мнение
После оценки доходности остатков моей жилой недвижимости, и оценки дальнейших перспектив, я решил продать оставшуюся жилую недвижимость, и переложиться в «бумажную» коммерческую недвижимость. Выбор среди инвестирующих в стрит ритейл и торговые центры фондов не маленький, но для диверсификации, хотелось бы иметь портфель из разных объектов, так как моей экспертизы недостаточно, чтобы оценить перспективы того или иного сектора. Более того, я не вижу больших перспектив ни в одном из них, но все же хотел бы иметь недвижимость в портфеле для снижения волатильности портфеля и для покрытия арендными платежами существенной части расходов семьи. Существенная же переоценка стоимости недвижимости может быть только вследствие общего подъема экономики (которого не ожидается) и роста покупательной способности населения, либо вследствие серьезной инфляции валюты или валют.
Риски
- Нерыночный риск недобросовестных действий со стороны УК и нюансов в ДДУ, присущий всем подобным фондам. Само собой, никто не создает подобные фонды чтобы через неделю всех кинуть, это не МММ на коленке. Но в случае серьезного «шухера», эти риски всегда могут реализоваться, и влияют на общее ожидание доходности.
- Риск начала цикла роста ключевой ставки ЦБ, в следствие чего арендная недвижимость будет дешеветь (условные 10% от сдачи недвижимости интересны когда ОФЗ дают 4%, но не интересны когда ОФЗ дают 15%)
- Риск потери якорных арендаторов, снижения ставок по аренде и снижения рентных платежей временно или навсегда.
- Общие риски падения экономической активности в России, закрытие/банкроство предприятий, уход международных компаний, страновой риск.
- Ликвидность — пока с этим ничего не понятно, надо ждать выхода на мосбиржу, который пока неизвестно когда будет (ранее обещался к лету, потом к октябрю, теперь — до конца года).
Плюсы
- Это точно не лохотрон и не МММ а достаточно новый и интересный фонд, инвестирующий в реальные индустриальные объекты с арендаторами от крупнейшего девелопера
- Повышенная по сравнению с жилой недвижимостью доходность
- Отсутствие какого либо администрирования (поиск квартирантов, поддержание ремонта, решение проблем, риски пожаров и затоплений, простои, выселения, расчет и оплата НДФЛ) за сравнительно небольшую комиссию
- Вероятно более надежные и долгосрочные арендаторы — склады и производства Ленты, распред.центры ОЗОНа с договорами на 7+ лет на мой взгляд лучше чем ТЦ с ООО «Ромашка» в подвале и тремя МФО.
- Диверсификация объектов внутри фонда. За 5000р вы получаете долю в фонде владеющим несколькими разными объектами с разными арендаторами.
- Профессиональные управляющие, которые сведут простои к минимуму, и заинтересованы в максимально эффективном управлении
Для себя я решил небольшую сумму инвестировать через ДУ, чтобы не потерять интерес к проекту, а после выхода на мосбиржу, посмотреть ликвидность, стоимость паев в отношении к СЧА, и определиться с суммой инвестирования.
Приглашаю всех, кто так же заинтересован, к обсуждению нюансов в комментариях к посту, так как деталей много, и вместе в них разобраться проще. Пока обсуждений очень мало и они разбросаны по мелким форумам.
Вопросы и ответы
Продолжая изучать предложение компании, появляются новые вопросы, ответы на которые буду публиковать в этом разделе.
Как часто происходит переоценка СЧА и цены пая?
Раз в месяц, по формуле, результат публикуется на сайте «УК Индустриальная недвижимость»
В ЛК при этом можно заметить ежедневный рост строки с накопленным доходом. Для удобства, таким образом отражают ежедневный прирост стоимости на величину рентного дохода + переоценки СЧА.
Есть ли разница, в какой момент покупать паи?
Нет. Принцип похож на механизм НКД в облигациях. Цена пая каждый день прирастает на величину рентного дохода, а в конце квартала рентный доход выплачивается полностью и цена пая падает на величину выплаченного дохода. Таким образом независимо от того, когда покупаешь паи, рентный доход получаешь пропорционально количеству дней владения паями.
По какой цене и кому будут проданы паи при желании их продать?
При погашении паев, реализация происходит за счет встречных заявок или путем прямого выкупа УК. По условиям договора для этого есть регламент – 15 рабочих дней, в течение этого срока УК реализует паи по наиболее выгодной цене для участника, который выводит денежные средства. Получается что то вроде внутренней минибиржы, в которой провайдером ликвидности выступает сама компания PNK Group как совладелец паев, и другие участники, подающие заявки на покупку.
Окончательна цена неизвестна, и практического опыта пока не получено.
Зарегистрированы ли правила УК в ЦБ?
Видел такой комментарий на ютубе в комментариях.
Проверил, зарегистрированы, со всеми изменениями. Файл с сайта ЦБ, строка 2760
Данные о регистрации изменений правил публикуются на сайте УК как и положено.
Будет ли удержан НДФЛ при варианте с реинвестированием?
Ответ поддержки: Согласно законодательству, инвестиционные доходы облагаются налогом на доходы для физических лиц (НДФЛ) в размере 13%*. Управляющая компания выступает налоговым агентом: рассчитывает, удерживает и перечисляет НДФЛ по всем доходам, которые начисляются и выплачиваются клиентам PNK rental, как по схеме с ежеквартальными выплатами, так и по схеме с реинвестированием.
При выборе схемы инвестирования с ежеквартальными выплатами, налог будет удерживаться при каждой выплате дохода.
Если вы выбрали схему с реинвестированием, инвестиционный доход в течение года остается в стратегии и реинвестируется, а НДФЛ рассчитывается и удерживается управляющей компанией один раз по итогам календарного года.
То есть НДФЛ будет отсрочен до конца года, и в течение года этот НДФЛ будет продолжать «работать» в фонде, что несколько повысит итоговую доходность.
Все таки ПНК рентал это развод или нет?
Нет, это обычный ЗПИФ недвижимости, правила которого зарегистрированы в ЦБ, а Управляющая Компания имеет лицензию, в составе которого реальные объекты индустриальной недвижимости, купленные в соответствии с инвестиционной декларацией фонда, арендный поток по которым обеспечивает декларируемую доходность 11,5% к цене покупки объектов.
Значит ли это, что доход гарантирован и риска нет? Конечно нет, риски есть, как и везде, и разобраться в них я и пытался в этом обзоре.
Почему я не могу купить паи pnkrental через брокера Тинькофф Инвестиции?
У этого брокера собственная политика по допуску инструментов к торговле (поверх существующих ограничений для квалов-неквалов). Почему не допущены паи пнкрентал я не знаю, к примеру похожий фонд от более молодой УК и с меньшим СЧА и ликвидностью — ЗПИФ ПАРУС ОЗН, доступен у Тинькофф.
В чате любители желтого брокера пытаются объединить в просьбах брокера добавить инструмент.
Остальные вопросы я вынес на отдельную страницу: Вопросы и ответы по фонду ПНК Рентал
Отчеты управляющей компании
3 квартал
В кабинете обновились данные в связи с подведением итогов 3 квартала.
Произошла какая то переоценка СЧА и стоимость паев фонда, но подробности можно понять только после погружения в отчеты управляющего.
Так же произошла выплата рентного дохода на банковский счет, выплата отобразилась в ЛК:
Тут не совсем верно указано, 95 тыс я заводил уже после окончания 3 квартала, в октябре, а не 22.09.2020.
Образец ЛК с пояснениями от компании:
Из отчетов управляющего следует, что в расчете дохода участвуют только первые 5000р заведенные до конца квартала, на которые УК купила 3 пая, на сумму 4 687,74
Скриншоты из отчета:
Так же прикладываю общие комментарии управляющего по итогам 3 квартала.
4 квартал 2020 года
В 4 квартале произошла покупка нового объекта, обзор я делал здесь. А так же управляющий решил продать первый объект, так как, со слов представителя, была предложения привлекательная цена. Покупателем выступил другой фонд — «ВТБ КАПИТАЛ – РЕНТНЫЙ ДОХОД». То есть им тот же объект достался уже дороже, инвесторы в фонд ВТБ получат меньшую доходность арендного дохода, а за вычетом значительно более высоких комиссий (2,5% от СЧА в год), ЗНАЧИТЕЛЬНО меньшую 🙂
С одной стороны — мы видим, что действительно в PNK Rental объект поступил ниже рыночной, видим что независимый оценщик был близок к рыночной цене, и что, в отличие от некоторых других фондов, объекты покупаются не по завышенным ценам а по рыночным, или ниже. Покупка сторонним фондом, не аффилированным с ПНК это подтверждает.
С другой — часть инвесторов рассматривают инвестиции в данный фонд недвижимости как источник стабильного рентного, диверсифицированного по объектам, дохода, а не как фонд, спекулирующий недвижимостью. И такие события могут вносить неопределенность, когда фонд выполняет конкретную задачу в рамках портфеля инвестора. Впрочем, с инвестиционной декларацией тут противоречий нет, в ней четко сказано:
Инвестиционной политикой Управляющей компании является приобретение объектов недвижимого имущества с целью их последующей продажи и (или) с целью сдачи их в аренду..
Рентный доход за квартал составил 45,05 рублей на пай (при средней цене пая около 1550р), или 11,6% годовых (до вычета НДФЛ), что соответствует целевой доходности фонда.
В личном кабинете обновились циферки, и так как я довнес средства под конец квартала и УК купила мне паи до момента их переоценки вследствии продажи здания, то в пересчете на годовые получились большие цифры, которые конечно придут к среднему с течением времени.
В целом, пока деятельностью фонда я доволен, сомнения развеиваются, сравнение с другими проанализированными фондами выигрывает. Буду дальше наращивать долю, после продажи жилой инвестиционной недвижимости.
В ближайший квартал ждем покупку фондом 3х новых объектов стоимостью 3 млрд рублей. Один из них уже известен — это новый мультитемпературный распределительный центр в «PNK Парк Шушары-3» площадью 57 000 кв. м, который будет арендовать «ВкусВилл».
Так же прикладываю общие комментарии управляющего по итогам 4 квартала.
2 квартал 2021 года
Произошло событие, которое многие ждали — паи ПНКРентал стали торговаться на Московской бирже (ISIN RU000A1013V9), ценообразование теперь рыночное и те, кого останавливало только наличие ДУ-прослойки. теперь могут купить паи напрямую (правда заплатить за это придется несколько пониженной доходностью, так как рынок решил что паи будут торговаться дороже СЧА)
Доход, начисленный за 2 квартал — 45,71р (доходность к стоимости пая на начало квартала ~11,3% годовых)
Мои результаты, посчитанные в ЛК выглядят так:
3 квартал 2021 года
Очередной квартал закончился без особых сюрпризов. Основные события:
- Выплачен доход 42,81р на 1 пай за неполный квартал (дата фиксации реестра смещена и 3й квартал технически оказался короче предыдущих)
- Доходность выплаты 2,5% за квартал или 10,75% годовых к цене пая на начало квартала (по биржевой цене, за исключением первых двух дней повышенной волатильности, из расчета, что в квартале было 85 дней)
- Продано, казавшееся мне проблемным, здание PNK Парк Бекасово с прибылью 29 млн (дополнительная прибыль от продажи 3,67% за 9 месяцев, или около 4,9% годовых, что добавляет около 0,8% годовых к доходности фонда, учитывая долю этого объекта в текущем объеме СЧА). Продан фонду PLT (совместный фонд РФПИ и арабского Мубадала, портфель индустриальной недвижимости в РФ более 20 млрд)
- Завершен выкуп объекта в PNK парке Шушары 3 (арендатор ВкусВилл), и это хорошо, так как права собственности на объекты в активах фонда все таки лучше чем дебиторская задолженность по авансам за объект (механизм описывал в FAQ)
- Заключен договор на покупку нового объекта: PNK парк Новая рига (арендатор — Озон), по мере допэмиссии паев и продажи их инвесторам, будет происходить выкуп (в рассрочку)
- Опубликованы документы, обобщающие правила работы фонда, возможно кому то это будет полезно: Ключевой информационный документ и Общие сведения ПНК-Рентал
Планы на 4 квартал 2021:
Продажа одного из блоков в PNK парке Ростов-на-Дону и заключение договора на покупку в PNK парке «Медведково» в Москве.
Мои результаты, посчитанные в ЛК выглядят так:
Бонус: видео материалы, интервью и рекламные ролики
У PNK Rental стартовала достаточно активная маркетинговая компания, в рамках которой снято несколько промо-роликов, а так же несколько интервью, возможно что то новое Вы сможете подчерпнуть и там. Оставляю ссылки на видео «как есть» без комментариев
Обновления и новости фонда
Дополнительный разбор отчетов фонда всегда можно найти по тегу #pnkrental
Уже вышло:
- Разбор отчета об оценке «PNK парк Бекасово», корпус 1
- Разбор отчета об оценке «PNK Ростов-на-дону»
- Разбор отчета об оценке «PNK парк Шушары 3», Арендатор: ВкусВилл
Так же обсуждаем фонд в чате в телеграмме с действующими инвесторами в этот и другой зпифы недвижимости.
Ожидаемая доходность 11.5% в год.
При этом сумма комиссий возьмем грубо до 10%. Какова же тогда реальная доходность может быть ? 1.5% ?
На самом деле фиксированная сумма комиссий 0,5%
Большинство договоров управления ЗПИФ недвижимости включают некоторый «запас» по комиссии на непредвиденные случаи (перечислены в договоре), но не в интересах УК эту комиссию взимать.
У того же Активо (покупает стрит ритейл объекты, торговые центры) прописано до 50% от СЧА в эти «прочие расходы», но в нормальной ситуации УК не заинтересовано залезать в эти расходы.
Но в статье указал на этот риск все равно, так как его все равно надо иметь ввиду.
Спасибо большое за обзор. Лаконично и информативно. Статью в закладки)
Успехов!
Толково изложено. Спасибо!
Особый плюс за оценку рисков и пончиков в конце статьи! +1
Спасибо за статью, понятно, информативно.
Подскажите, покупка фонда на ММВБ уже возможна и чем она лучше или хуже покупки через УК (помимо комиссии дополнительной и вложения в иные виды активов со стороны УК).
Если возможна — то где и когда, и какова минимальная сумма входа?
Спасибо
Пока похоже что листинга нет, поэтому вариантов кроме входа через прокладку-ДУ нет.
Судя по последней допэмиссии паев, их цена при обращении на бирже будет 350тыс за 1 штуку, это и будет минимальной ценой входа «напрямую».
Других минусов вложения через ДУ нет, хотя и те что есть — не малые. А из плюсов — надстройка в виде ДУ обеспечивает ликвидность, позволяет входит-выходить из паев, это неплохо.
Спасибо за интересную статью!
А может есть более подробная информация как УК «А класс капитал» будет действовать при частичном выводе средств? Кому и как они будут предлагать выкупить паи?
Пытался найти в договоре на ДУ описание, но кроме общих слов о том, что УК обязана действовать исключительно в интересах клиента, ничего не нашел.
В худшем случае, если они не найдут покупателя в течении 15 дней, то просто за 1 рубль выкупить могут и никак от этого не откажешься?
вообще в текущей редакции договора ДУ сказано, что выкупать должны по рассчетной стоимости пая, вот:
«Стоимость Активов для целей настоящего пункта определяется по оценке Стоимости Активов на дату,
предшествующую дате получения соответствующего заявления от Клиента»
Покупателем выступает сама пнк (как основной держатель паев и провайдер ликвидности), в личной беседе менеджер сказал что специально под это зарезервированы средства. Думаю в обычной ситуации проблем быть не должно, но в кризис, когда будет много желающих на выход, думаю ликвидности на всех не хватит.
Мда, в случае кризиса и резкого падения расчетной стоимости пая они имеют право неопределенно долго не возвращать средства:
«В случае, когда … существуют
события фактически не препятствующие Управляющему осуществить реализацию/перевод ценных бумаг,
однако, по мнению Управляющего, влекущие значительный ущерб для Клиента (например, объективные
кризисные ситуации, такие как неблагоприятное изменение политической и/или рыночной ситуации и т.д.),
Управляющий вправе увеличить срок возврата Активов на время действия таких обстоятельств и осуществить
возврат Активов в соответствии с указанными заявлениями или уведомлениями в течение 15 (пятнадцати)
Рабочих дней с момента прекращения таких событий. Под значительным ущербом в целях настоящего пункта
понимается снижение Стоимости Активов на 50 % и более.»
с др. стороны у любого ЗПИФа в россии вообще нет возможности какого то досрочного выхода, кроме продажи на вторичном рынке по ДКП, что мало реальная задача без большого дисконта. Сама УК не выкупает у пайщика паи в отличие от ОПИФов.
В случае с недвижимостью есть еще и несоответствие рассчетной цены СЧА/пая текущей рыночной цене, так как оценка проводится пару раз в год, и выкупая паи по рассчетной цене, покупатель (в данном случае сама ПНК) берет этот риск на себя.
А по поводу договора, учитывая что договор ДУ от А-класс (как и многие текущие договора, ДКБО с банками например) может быть изменен в одностороннем порядке, особого смысла глубоко в нем копаться и нет… Например в последней редакции договора они уже убрали возможность размещения средств в ПФИ, о которых я писал в статье.
Спасибо за статью. Тоже отметил для себя минусы инвестирования через УК. Идея вложения в индустриальную/складскую недвигу очень нравится, и хочу переложиться из жилой, надолго, и думаю половину вложить в reit в евро или долл, а половину в рублях. Но если в прямом владении недвигой практически отсутствуют юридические риски утраты собственности, то как можно быть уверенным, что не потеряешь паи, тем более купленные через УК?
Грубо говоря и в прямом владении есть риски утраты имущества, например:
Но конечно на мой взгляд риски при коллективных инвестициях повыше. Законодательство все таки защищает пайшиков таких фондов (независимый депозитарий, сегрегация имущества пайщиков от имущества УК, ограничение на распоряжение средства пайшиков итд). Но я тоже думаю, что риски повыше чем при непосредственном владении. Но на другой чаше весов — полное делегирование всего процесса, от покупки объектов до управления, переговоров с арендаторами, коммунальных вопросов, судов, итд). Думаю, тут каждый сам решает готов ли идти на этот риск ради удобства.
Через ДУ конечно появляется дополнительный риск, но и доходность в данном случае повыше. Есть альтернатива со складскими объектами от УК ВТБ Капитал, но и ежегодная комиссия будет сильно повыше, и цена покупки объектов похуже, что снизит итоговую доходность но может быть спокойнее, так как УК все таки намного более крупная, и форма покупки — прямая покупка паев фонда, без ДУ.
Спасибо за ответ. Изучил вопрос.. Вывод печальный. Детально разжевано здесь https://zakon.ru/blog/2017/12/04/imuschestvo_pifa__che_ono. Проверил все ссылки на законодательство.
Если коротко, то пайщику фактически принадлежит не имущество фонда, а требование к УК. Хотя в законе все написано иначе, но возможность enforcement этого закона вызывает лишь улыбку. Для себя решил, что риск потери имущества несоизмеримо выше при владении паем, нежели реальным активом.
Теперь немного сведений об УК Индустриальная недвижимость. Создана 20.02.2019 с устав.капиталом 25млн.руб. Директор Яцкова И.С., учредитель Дельфонцева Т.В. В штате согласно данным Спарк 2 человека. На звонок по номеру, указанному на сайте, отвечает мужчина. Может вчера наняли?
Ни на одном из сайтов ПНК нет сведений о юр.лице, который строит все эту прибыльную недвигу. Косвенно предположил, что это ООО «Проект девелопмент» ИНН 6685042560. Косвенно потому, что под описание подходит. А юридически никак не аффилирована и не имеет никакого отношения ни к ЗПИФ, ни к нескольким УК, которые в разное время имели отношение к этому ЗПИФ.
Поэтому, перекладываясь из жилой недвиги, к сожалению, не куплю паи пнкрентал. 1ое правило бизнеса — защищай свои инвестиции. Не зря ВТБ купил не паи ПНКРентал, а непосредственно недвигу.
1. Непонятно, зачем искажать содержание статьи о правах пайщиков ПИФов, на которую вы ссылаетесь? Вот выдержка из этой статьи:
«Особенности правового режима составляющего ПИФ имущества …привели ряд авторов к выводу, что никакого права собственности у владельцев инвестиционных паев нет,[3] им принадлежит лишь требование к управляющей компании. Однако это не так – как минимум, в силу прямого указания закона. Допустим, имущество было утрачено, затем ПИФ был прекращен, реализовать имущество его было нельзя из-за его утраты. Управляющая компания, однако, продолжает существование. Затем имущество обнаруживается. Кому оно поступит?
По всей видимости, пайщикам – и только потому, что они все же собственники.»
2. С вашей интерпретацией законодательства для вас должно быть полностью неприемлемо владение паями любых ПИФ, БПИФ, ETF — акций, облигаций, золота и т.д. — только «недвига в личной собственности или золотые слитки, зарытые в собственном саду под яблоней». Но даже в этом случае вы не спрячетесь от группы рисков, известной как deep risks, например, разрушение актива или конфискация (в т.ч. в ходе войны, революции и т.п.).
Алексей,
почему решили дополнительный взнос не через УК «Индустриальная недвижимость» делать?
Спасибо.
Я звонил в УК за 3 дня до окончания очередной допэмиссии и окна для подачи заявки на участие в ней, представитель слегка забуксовал, после предложил приехать в офис. Офис от меня в 500км и я решил, что компания не очень заинтересована набирать пайщиков напрямую, по крайней мере с озвученными мною 2-3 млн инвестиций, что впрочем понятно, они потратились на инфраструктуру с ДУ, мощный маркетинг не для того чтобы работать с розницей напрямую. А возможность законно ограничить прямых пайщиков у них, я так понимаю есть, как минимум за счет узкого окна входа (23 октября 2020 г. по 27 октября 2020 последнее) и за счет преимущественного права участия в допэмиссии у текущих пайщиков.
А в чём преимущество перед покупкой, например, облигаций «Брусники»? По деньгам примерно то же, но с облигациями как-то проще и надёжнее.
Статья хорошая
Это же экспозиции на разные рынки и разный класс инструментов. В каких то ситуациях недвижимость ведет себя близко к облигации (например падает стоимость при росте ставок), но при гиперинфляции например будут вести себя по разному.
>>Рентный доход за квартал составил 45,05 рублей на пай (при средней цене пая около 1550р), или 11,6% годовых (до вычета НДФЛ), что соответствует целевой доходности фонда.
и это при покупке по цене «ниже рыночной» и при продаже «по выгодному предложению о покупке».
А сколько было бы в общем случае?
возможно это потому что рентный доход не равно совокупный доход с учетом переоценки стоимости пая?
Я правильно понимаю, что здесь можно ожидать платежами 11.5% + подорожание стоимости самого пая +\- на величину инфляции?
Это же запредельно высокий результат.
p.s. только погружаюсь в тему, могу быть не точен.
Ожидать можно, но гарантировать нельзя. Недвижимость может дорожать, может и дешеветь, мы все это видели в новейшей истории и в России. При этом коммерческая недвижимость как готовый арендный бизнес вообще на мой взгляд оценивается больше доходным методом, исходя из ожидаемых будущих денежных потоков и поэтому ее цена может быть чувствительна к стоимости денег (к росту процентных ставок ЦБ).
А почему не купить акции ЦМТ на долгосрок? Ведь тогда вы покупаете коммерческую недвижимость за 1/4 от СЧА!
Может потому, что компания складывает прибыль в левый банк, который потом банкротится ?
Здравствуйте, Автор!
Изучая бумаги фонда и обеих УК заметил не понятную для себя вещь.
В Справки СЧА от 31.03.21 по фонду, можно увидеть, что из недвижимого имущества фонду принадлежат всего 3 объекта, все на территории «Бекасаво-Пожитково». Общая их стоимость 724 млн.
При этом в структуре активов (в личном кабинете) заявлено уже 5 объектов на гораздо большую сумму, почти 5 млрд . Один и них (индустриальное здание -2) и есть тот объект их справки.
Не знаете почему в бумагах не отражены остальные объекты?
Также в сообщение о стоимость чистых активах и расчете пая от 12.05.21, СЧА взяты равными 1,5 млрд
думаю это связано с тем, что сделки проходят не быстро. Новые здания увидим уже в справке СЧА за июнь
в ЛК они добавляют объекты еще до того как они включены в фонд, после подписания договора купли продажи. Если помню, последние крупные допэмиссии были уже после 31 марта, поэтому эти средства или купленные на них объекты не попали в отчет. СЧА на день справки совпадает с тем что в справке (историю изменения СЧА можно посмотреть на сторонних ресурсах, например инвестфандс)
Первый объект вообще был продан, но почему то из ЛК не исчез, мне это тоже непонятно, задам вопросы, хотя я сам особо на ЛК не смотрю.
Добрый день! Простите за, может быть, глупый вопрос, но я не могу найти эту информацию нигде:
Если я продам на бирже паи раньше, чем будет сделана выплата, мне будет что-то выплачено за то время, что я ее держал, как в облигациях, или нет?
Спасибо!
нет, выплата будет только если Вы попали в реестр на день фиксации, как с дивидендами у акций
В промежуток между выплатами — фонд получает арендные платежи и аккумулирует на счетах для выплат и это увеличивает расчетную стоимость пая. Но не обязано увеличивать биржевую, особенно когда основной продавец задает цены, поэтому все что вы получите, продав — это изменение стоимости пая
99765р результат с начала инвестирования… вложил 100000 и менее чем за год отбил их? А как же 11,5% годовых…
На последнем скриншоте видно что постепенно было вложено несколько больше чем 100к
На 817 вложенных почти 100 дохода, это 12,2% годовых… т.е. даже выше заявленных. Спасибо
Очень творческий подход к расчету аннуализированной доходности.
Добрый день. Можете подсказать, если я покупаю ЗПИФ ПНК через биржу, то по умолчанию будет стратегия с ежеквартальными выплатами и в отсутствие лмчного кабинета все документацию по фонду и изменеия нужно будет самому искать на сайте? Или все равно необходимо будет регистрироваться на сайте фонда для создания ЛК?
Да, все верно, будете владельцем паев, в реестре пайщиков, выплаты через НРД раз в квартал на счет, указаный у брокера
Документация всегда есть на сайте УК
Если хочется получать и комментарии управляющего, то можно минималку закинуть и через ДУ (в ЛК).
Я не со зла, но судя по вопросам вам нужно сначала разобраться, что именно вы покупаете и как это работает, до того как засунуть туда деньги.
Я новичок в этом, но прочитал эту статью и комментарии. Возникли вопросы, я задал.
Считаете этот инструмент не для новичков?
Так я не понял, КАК на бирже продаются паи Зпиф????
Или это паи ук «а»???
Что гарант по паям, становится ли пайщик с собственником Метров????
Или только уставного капитала в 10тыр???
На бирже торгуется ЗПИФ, в его состав входит определенное имущество, соответственно покупая паи ЗПиФ вы покупаете долю (паи) а этом имуществе.
Ст. 14 ФЗ о пифах, например. 1. Инвестиционный пай является именной ценной бумагой, удостоверяющей долю его владельца в праве собственности на имущество, составляющее паевой инвестиционный фонд, право требовать от управляющей компании надлежащего доверительного управления паевым инвестиционным фондом, право на получение дохода от доверительного управления имуществом, составляющим этот фонд, если правилами доверительного управления этим фондом предусмотрена выплата такого дохода, право на получение денежной компенсации при прекращении договора доверительного управления паевым инвестиционным фондом со всеми владельцами инвестиционных паев этого фонда (прекращении паевого инвестиционного фонда).
Добрый день! Где можно найти информацию о графиках выплат? Спс
в FAQ есть — https://buythedip.ru/type/estate/faq-pnk-rental.html#kogda-budet-sleduyuschaya-vyplata
Теперь цену пая в ДУ привязали к цене на бирже? Захожу в кабинет и там цена биржи стоит, и директор сказал в интервью у Когана, что цену привязали к биржевой. Получается смысла мало в ДУ стало. Смотрел подобных конкурентов в США Duke Realty, Prologis — не пойму, почему они летают как биткоин.
ну цена одна, не привязали — просто раз в день обновляют в ЛК по цене закрытия прошлого дня.
REITы летают так как закредитованы сильно, и в целом ликвидность высокая — и высокая чувствительность к любым рыночным изменениям, как у акций.
То есть пай по цене отсюда купится https://индустриальнаянедвижимость.рф/raskrytie-informacii/?tab=child-20
по 1664 если 5400 занести? Это понятно, что в ЛК цена по закрытию на бирже обновляется. Ага, рейты сша смотрю еще лизингом занимаются
к сожалению нет, купится по рынку (по лучшей цене которую сможет поймать УК в отведенное по ДДУ время)
Проверил. Паи на сайте зависят от цены на бирже. Занёс деньги на сайт 19 октября, купились паи ровно по цене закрытия на 21 октября на бирже. Потеря около 3% получается от чистой цены.
Здравствуйте!
На сайте УК «Индустриальная недвижимость» есть интересная страничка. https://xn--80aagfcfjjbfb3aucebywspfqe6tna0e.xn--p1ai/raskrytie-informacii/?tab=child-20
Здесь виден не только рост СЧА, но и некая стоимость пая, похоже расчетная. И они синхронно, магически растут на 0,03% в день, каждый календарный день. Что по сложному проценту как раз 11,5 в год 🙂 Читал опубликованные там же правила определения СЧА, ничего не понял 🙂
Что указано на приведенной выше странице, по каким правилам?
можно задать этот вопрос УК. Я в детали расчета СЧА не вдавался — они у всех ЗПИФ сложные.
Но думаю, учитывая что все доходы фонда за год известны заранее (договора аренды с фикс ставкой), не сложно рассчитать прирост. А учитывая что все первые объекты куплены строго под 11,5%, то не особо удивляет то, что cagr совпал.
Выходит 1 в 1 как ваша однушка по доходности в рублях.
Но с другой стороны рынки в небесах, куда вкладываться непонятно. Для пересидеть коррекцию вариант неплохой.
Это историческая доходность однушки, будущая с текущих цен думаю значительно хуже, особенно если считать с поправкой на риск, простои, страховку от форсмажоров, затраты времени на управление, итд.
Плюс однушкой надо управлять и пересдавать, это привязка к географии, это сложно сравнивать с секьюризитизированной недвижимостью.
Благодарю за шикарную подробную статью! То что я искал, и все в одном месте, и очень просто и понятно. ??
Планирую следить за дополнениями.
Единственное, не понял от чего считается комиссия за депозитарий и т.д., от всей внесенной суммы или от накопленного дохода, или ещё от чем-то? И там получается 0,25+0,35=0,6%
С оплатой услуг УК все понятно.
От чего-то*
это максимальные комиссии от стоимости активов фонда. Как и во всех подобных фондах, все комиссии взимаются внутри фонда и отражаются на расчетной стоимости активов фонда (СЧА).
Почему нет этого фонда у Тинькова ответ очень простой — в отличие от всех остальных, Тинька берет деньги за постановку на «витрину продаж» всяких не очень топовых бумаг. ПНК просто не захотело платить, а Парус согласился
не первый раз слышу такое. Это слух, инсайд, или есть пруф на какие то регламенты работы тинькова?)
Читал и не на одном ресурсе, но за достоверность, конечно, не могу ручаться. Но если рассуждать логически, то это действительно так: Тиньков весьма эффективная компания, зачем им бесплатно предоставлять канал сбыта (добавлять в свою брокерскую витрину продуктов) для не очень известных управляющих компаний, когда за это можно брать деньги. Да, если продукт популярен, они его добавят без вопросов, так как они больше на комиссиях заработают, но для разного рода малоликвидных вещей вроде таких паев, которыми не спекулируют — брать деньги от УК вполне оправданно. Да и сами УК зачастую готовы заплатить, чтобы получить новый канал сбыта. Вот, например, сейчас ПНК с Открытием устроили акцию с кэшбэком в 25% за покупку паев ПНК. Кто это оплачивает? Конечно УК, не брокер же.
с Тиньковым звучит логично, не спорю.
А с Открытием думаю не так все очевидно, они даже по базовой реферальной программе платят по 6-10тыс за каждого живого клиента, купившего что угодно на любую сумму. А тут та же выплата 6к за нового клиента, только он еще и купит активов на 25 тыс+)
В базовой рефералке у Открытия, насколько я помню выплата 1000 руб. за регистрацию и 1000 руб. за сделку (у них там была акция для новых клиентов, кто купил их фонды в размере 30% от внесенных средств, не помню, сколько максималка, в районе 10 тыс., кажется, но она быстро кончилась).
А тут акция (с ПНК) не только для новых клиентов, а вообще для всех — я старый клиент Открытия, и у меня в ЛК она предлагалась, думаю это все-таки скорее инициатива УК, а не брокера.
я не очень вникал, но та рассылка что была в почте, начинается с:
В период с 24 января 2022 по 11 февраля 2022 откройте брокерский счет в «Открытие Инвестиции» онлайн.
Поэтому сделал вывод, что только для новых счетов.
Итого: УК в среднем предлагает за 10ую доходность. В 2020-21 годах можно было взять кредит, да под залог недвижимости до 7%. Но господа зачем то запарились, насоздавали юр. лиц, вложились в них и в их оформление, что бы раздавать 3% годовых всем желающим.
Я правильно понял суть?
Кто проверял деньги выводит (через сайт)? Все нормально?
С платежами проблем не было, в том числе по паям купленным через ДУ на сайте
Здравствуйте. Опубликуете итоги 4 квартала?
Здравствуйте, пока не получается вернуться к публичной деятельности. Возможно позже
Здравствуйте, как у вас обстоят дела с инвестициями. ПНК перешли на ежемесячные выплаты, интересно почему.