Арендный поток 1 и 2 — мой обзор на ЗПИФы недвижимости от Альфа капитал

Недвижимость

Продолжаю копаться в нюансах вновь появившихся фондов коммерческой недвижимости. К сожалению, информацию в презентациях можно сразу пропускать мимо ушей и углубляться в документы, где и кроются основные нюансы, влияющие на будущий результат.

Что за Арендный Поток-1?

Фонд от УК «Альфа Капитал», анонсированный в начале 2020 года, и предлагающий инвестиции в покупку коммерческой недвижимости с целью длительного владения и получения рентного дохода. Согласно правилами фонда фонд покупает объекты, арендатором которых является магазин Пятерочка, находящиеся в Москве и области.

Стоит сразу отметить конфликт интересов, Пятерочка — бренд магазинов компании X5 Retail Group, который входит в один консорциум Альфа-Групп с управляющей компанией, создавшей и управляющей фондом.

Управляющая компания УК «Альфа Капитал»
Структура ЗПИФ, для неквалифицированных инвесторов
Полное название фонда «Альфа-Капитал Арендный поток»
ISIN на бирже RU000A101HY7
Комиссия УК 1,8% от среднегодовой СЧА + 0,5% от суммы покупки разово удерживает УК «Альфа-Капитал» в виде надбавки
Комиссия депозитария <0.5% от среднегодовой СЧА
Прочие расходы <10% от среднегодовой СЧА
Резервирование средств 2 000 000 рублей на счету
Спецдепозитарий ИНФИНИТУМ
Спецрегистратор
Независимая регистраторская компания Р.О.С.Т.
Тип фонда Фонд недвижимости
Состав фонда небольшие помещения с якорным арендатором «Магазин Пятерочка» в г. Москва, площадь от 600 до 1200 кв. м., текущая ставка по арендным платежам на уровне 11-14%
Минимальная сумма 305 тыс. рублей при дополнительной выдаче паев (формирование фонда завершено, покупка возможна только на вторичном рынке)
Дивиденды (рентный доход) Выплачиваются ежемесячно, начиная с октября 2020 года, в течение 30 дней после фиксации реестра пайщиков
Срок окончания/пролонгации 01.03.2025
Досрочное погашение не предусмотрено
Стоимость чистых активов 1 274 659 084.75 рублей (на 30.11.2020)

Плюсы и минусы

Крупная, известная управляющая компания Альфа Капитал, более 500 млрд рублей под управлением

Декларируется, что все договора аренды по покупаемым объектам — долгосрочные, с условиями индексации арендной ставки, либо растущие в процентах от оборота магазина (рассмотрим детальнее позже). Теоретически это дает некую защиту рентного дохода от продуктовой инфляции (растет номинальная стоимость товаров в Пятерочке, растет номинальный оборот — растет арендная ставка.). С другой стороны, при ощутимом росте продуктовой инфляции, ЦБ будет ужесточать монетарную политику и повышать ставки, что нивелировать этот защитный эффект.

Стрит-ритейл в формате «Магазин у дома» — «ковидоустойчивый» бизнес. Весь ритейл в 2020г показал рост выручки. Карантинные меры ни в одном городе не коснулись продуктовых магазинов.

Комиссии для подобного, заведомо низкодоходного фонда (рентный доход подобной недвижимости вряд ли может превысить 11-14% годовых), и минимум 2,3% из них будет съедено инфрраструктурой фонда, минус 13-15% ндфл с полученных выплат.

Риск потери якорного арендатора. Если Пятерочка съезжает с купленного объекта, то как правило объект обречен. Если супер-оптимизированный маржинальный бизнес Пятерочки «не вывез» локацию, то другие просто даже пробовать заходить не будут. В отличие от мини-торговых центров с диверсифицированным портфелем арендаторов, здесь присутствует риск обнуления арендного дохода и резкого падения СЧА в случае если конкретная Пятерочка съедет. Частично это компенсируется только тем что таких объектов в фонде несколько.

Афилированность УК с якорным арендатором всех объектов в фонде, повышенный риск недобросовестного управления

Риск роста ставки ЦБ и доходностей по инструментам с фиксированной доходностью (депозиты, облигации). Сейчас недвижимость на пике цен из за низких ставок, и при развороте ставок наверх, цена на недвижимость неминуемо начнет падать, съедая полную доходность фонда. Это на мой взгляд основной риск покупки недвижимости в текущий момент. Но он касается любой доходной недвижимости вообще, что жилой, что коммерческой.

На последнем заседании ЦБ, прозвучал однозначный намек о том, что инфляция растет быстрее прогноза и что, скорее всего, цикл снижения ставок закончен.

Официальную презентацию фонда можно посмотреть ниже

Loader Loading...
EAD Logo Taking too long?

Reload Reload document
| Open Open in new tab

Загрузить [3.21 MB]

Что за Арендный Поток-2?

Второй фонд от Альфа Капитал, имеющий несколько отличий от первого. Анонсирован в начале сентября 2020 года.

Основные отличия:

  • Покупает недвижимость под Пятерочками и Перекрестками (тот же X5 Retail Group), риски связанные с афилированностью УК и арендатора это не снимает.
  • Выплачивают накопленный доход раз в квартал а не раз в месяц
  • Планируется собрать 2 млрд рублей (первый — 1,2 млрд)
  • Расширена география поиска — покупаются объекты в Москве, Московской области, и Санкт-Петербурге

Как и в первом фонде, интервалы для покупки открываются каждый месяц до момента пока не будут набраны целевые 2 млрд рублей. Объекты покупаются постепенно, деньги до момента покупки размещаются в короткие ОФЗ (~4% годовых) и депозиты Альфа банка (не удивительно).

То есть, входя в фонд задолго до формирования, деньги будут заморожены под 1,5% годовых, что не так интересно (4% с офз минус комиссии за управление — около 2,4% от СЧА). Поэтому входить разумно максимально близко к окончанию формирования фонда, отслеживая приближение СЧА к целевым 2 млрд рублей на сайте УК в разделе с отчетами, или у агргегаторов данных по ПИФам, например на investfunds.

Управляющая компания УК «Альфа Капитал»
Структура ЗПИФ, для неквалифицированных инвесторов
Полное название фонда «Альфа-Капитал Арендный поток — 2»
ISIN на бирже RU000A101YY2
Комиссия УК 1,8% от среднегодовой СЧА + 0,5% от суммы покупки разово удерживает УК «Альфа-Капитал» в виде надбавки
Комиссия депозитария <0.5% от среднегодовой СЧА
Прочие расходы <10% от среднегодовой СЧА
Резервирование средств 2 000 000 рублей на счету
Спецдепозитарий ИНФИНИТУМ
Спецрегистратор
Независимая регистраторская компания Р.О.С.Т.
Тип фонда Фонд недвижимости
Состав фонда небольшие помещения с якорным арендатором Магазин Пятерочка или Перекресток в г. Москва и Московской обл., и Санкт-Петербурге
Минимальная сумма 305 тыс. рублей при дополнительной выдаче паев при первом взносе, далее — без минимального лимита
Дивиденды (рентный доход) Выплачиваются ежеквартально, начиная с апреля 2021 года, в течение 30 дней после фиксации реестра пайщиков
Ориентир доходности ~8% годовых в рублях после вычета НДФЛ и комиссий фонда, без учета колебаний СЧА
Срок окончания/пролонгации 02.03.2026
Досрочное погашение не предусмотрено
Стоимость чистых активов 1 274 659 084.75 рублей (на 30.11.2020)

Плюсы и минусы

Те же что и в первом фонде.

Портфель объектов чуть более диверсифицирован за счет бОльшего размера фонда и чуть большого ассортимента объектов.

Ежеквартальные выплаты — возможно чуть менее приятны, если ЗПИФ покупается в качестве альтернативы жилой недвижимости с привычным ежемесячным денежным потоком. С другой стороны ежеквартальные выплаты менее волатильны, так как эффекты разовых разовых расходов сглажены (оплата налога на недвижимость, итд)

В целом больших отличий у фонда нет, все будет зависеть от конкретных объектов внутри фондов.

Официальную презентацию фонда можно посмотреть ниже.

Loader Loading...
EAD Logo Taking too long?

Reload Reload document
| Open Open in new tab

Загрузить [2.10 MB]

Как купить эти фонды?

Есть три способа покупки:

  1. Приобрести паи фондов напрямую у УК Альфа Капитал на их сайте или в приложении.
  2. Приобрести их через ДУ с дополнительной комиссией в альфа банке
  3. Приобрести их на московской бирже, на вторичном рынке

Рассмотрим кратко каждый из них.

Покупка паев напрямую у УК Альфа Капитал

Самый адекватный способ покупки, но возможен только для фонда «Арендный Поток-2» (АП-2), во время открытия интервалов (первые 2 недели каждого месяца вплоть до момента пока не будет собрана целевая сумма).

Заявку подавать на сайте УК при открытии очередного интервала. Покупать стоит ближе к сроку окончания формирования фонда.

Основной минус — при покупке напрямую УК возьмет 0,5% от суммы в виде разовой комиссии.

Покупка через ДУ в альфа банке (приложении Альфа-Клик)

Покупка АП через приложение Альфа-Клик
Покупка АП через приложение Альфа-Клик

Покупка таким образом осуществляется через присоединение к стратегии, в рамках которых УК для вас будет приобретать паи того же фонда. Покупать так смысла не имеет.

 

Дополнительная бесполезная комиссия 0,5% в год от СЧА

Купленные таким образом паи будут учтены при расчете остатков клиента и присвоении премиум-статуса, о котором я рассказывал тут.

Покупка паев на вторичном рынке на Московской бирже

Оба фонда прошли листинг на мосбирже и торгуются на открытом рынке — это несомненно большой плюс к ликвидности, в теории. Так же УК сообщает, что к торгам подключился маркет-мейкер Атон, который должен обеспечивать ликвидность, выставляя заявки и на покупку и на продажу, и зарабатывая на спреде между ними.

Что видим на практике?

По Фонду АП1 за все время прошло аж 10 сделок (оборот 3 млн рублей), а стакан заявок выглядит следующим образом, маркет-мейкером и не пахнет.

Арендный поток 1 и 2 - мой обзор на ЗПИФы недвижимости от Альфа капитал
АП1 график торгов
АП1 стакан заявок
АП1 стакан заявок

Видимо несколько заявок на покупку, и ноль на продажу, никакой ликвидности не поддерживается.

По фонду АП2 все примерно так же — оборот ноль сделок, а стакан выглядит так:

Арендный поток 1 и 2 - мой обзор на ЗПИФы недвижимости от Альфа капитал
АП2 стакан заявок

Есть 3 заявки на продажу по 308 840р при текущей возможности купить паи у УК за 305 000р и несколько желающих поймать удачу и купить дешевле УК.

Плюсы и минусы

Нулевая ликвидность, фактически пользы от листинга пока нет

«Маркет-мейкер невидимка»

Легкий способ купить или продать паи через любого Российского брокера с мизерной комиссией (обычно у нормальных брокеров в зависимости от тарифа это будет стоить 0,02-0,06%). Если бы были продавцы и покупатели 🙂

паи, купленные таким образом, пойдут в учет стоимости активов клиента для расчета его премиальной программы у брокера (подобные программы есть у Открытия, Сбербанка, Альфабанка, БКС, ВТБ)

Что с реальной доходностью?

Фонды еще молодые, данные буду обновлять по мере выхода их на целевую доходность.

Реальная доходность фонда «Арендный поток — 1»

Смотрим в отчетность и видимо, что на конец ноября 2020 года в фонде до сих пор только 62% средств потрачены на покупку недвижимости, остальное лежит в ОФЗ и депозитах, то есть фонд еще далек от выхода на целевую доходность. Учитывая что прошел почти год, это вызывает вопросы.

АП1 оценка СЧА Ноябрь 2020
АП1 оценка СЧА Ноябрь 2020

Пайщики получили всего 2 выплаты — в октябре и ноябре 2020 года, сведем все данные и посчитаем, сколько получили пайщики, зашедшие в самом начале — в марте 2020 года.

АП1 - реальная доходность за 2020 год
АП1 — реальная доходность за 2020 год 3,25%

В итоге пайщики получили за 2020 год 3,25% аннуализированной (приведенной к % годовых) доходности. И это крайне крайне печально. Инвестор в такой фонд должен быть настроен очень долгосрочно, чтобы принять низкую доходность первого года.

Реальная доходность фонда «Арендный поток — 2»

Пока никаких данных нет, так как фонд формируется, и доход не распределяется.

Скрытый риск объектов: посмотрим платежеспособность арендаторов

На бумаге, доходность фонда хоть и не планирует быть впечатляющей, но большим плюсом ее является декларируемая индексация тарифов по аренде, либо плавающая ставка аренды в процентах от оборота магазина. Т.о. на бумаге, такая недвижимость имеет свойство инфляционных облигаций — доходность которых растет вместе с инфляцией.

На примере первого объекта, купленного в фонд АП1, видимо, что по условиям договора аренды, стоимость аренды в месяц составляет «7% от валовой выручки организации в месяц или 3 000 000 руб., что окажется больше». Посмотрим, какова арендная нагрузка этого магазина от выручки, и превышает ли она заданные 3 млн рублей.Арендный поток 1 и 2 - мой обзор на ЗПИФы недвижимости от Альфа капитал

Видим, что на длительном периоде предоставленных данных, магазин платит фиксированные 3млн рублей аренды, что почти вдвое превышает расчетные 7%. Фактическая арендная нагрузка без учета дополнительных расходов на персонал, поддержание помещения, налоги, итд составляет 12% от выручки.

Арендный поток 1 и 2 - мой обзор на ЗПИФы недвижимости от Альфа капитал

Много это или мало?

Обратимся к отчетам X5 Retail Group. Средняя валовая прибыль по группе — 25%, из них 12% магазин платит за аренду, еще около 13% на персонал, налоги, коммунальные платежи, итд. То есть магазин при текущих ставках работает на грани рентабельности.

При этом, из отчетов X5 видим, что средний расход магазинов группы на аренду ~5% от выручки а не 12%.

Можно сделать осторожный вывод, что данный магазин работает в районе нуля, и близок к тому, чтобы начать переговоры по снижению арендной ставки и даже отказаться от аренды, в случае недостижения результата.

К сожалению, более глубоко оценить все объекты фонда без достаточной информации сложно, но как минимум, сомнения могут закрасться и как минимум более скептически отнестись к тому что индексация арендных ставок, или плавающая от выручки ставка, поможет инвестору получать растущий на величину инфляции доход.

В негативном сценарии можно предположить, что стоимость купленного объекта завышена из за завышенного арендного потока, который держится на волоске и в любой момент может упасть в 1,5-2 раза.

Арендный поток 1 и 2 - мой обзор на ЗПИФы недвижимости от Альфа капитал
Средняя валовая прибыль — 25% от выручки
Арендный поток 1 и 2 - мой обзор на ЗПИФы недвижимости от Альфа капитал
Средние затраты на аренду — 5%

Если покопаться в телеграм канале, который ведет УК, то можно найти информацию о том, что УК столкнулся с переговорами по снижению арендных ставок, то есть мои опасения не беспочвенны.

Привожу выдержку:

Правильно ли я понимаю, что во время пандемии «Пятёрочка» пыталась снизить ставки аренды по объектам, которые мы уже купили в фонд?
Да, правильно. По некоторым объектам, которые уже в фонде, мы также получали запрос от Пятерочки о снижении арендных ставок. Мы провели переговоры, и на текущий момент не снизили арендную ставку ни по одному из объектов в фонде.

Чем «Пятёрочка» аргументировала снижение ставок аренды?
Мотивация связана с нестабильным потоком выручки. Так, в марте многие магазины показали оборот на уровне предновогодних дней, после чего был провал в выручке.

Ей удалось снизить ставки?
По объектам, которые мы уже купили в фонд, ставки не были снижены, но мы пересмотрели финансовые показатели и перспективы по тем объектам, которые планируем включить в фонд.

Что именно заставило вас отказаться от прошлых объектов и подобрать новые?
Переоценка рисков снижения ставок по объектам привела к тому, что от нескольких сделок мы отказались. На сегодняшний день мы подобрали более стабилизированные новые объекты, которые сейчас проходят процедуры юридического и технического контроля.

Чем новые объекты лучше?
Здесь вопрос не в том, чем они лучше, а соответствуют ли они нашим ожиданиям по доходности и долгосрочности / незыблемости заключаемого договора аренды. По предыдущим объектам, которые мы должны были уже включить, были разногласия по вопросам сроков договора и тд.

Мой вывод

В целом, фонд с первого взгляда кажется привлекательным — крупная управляющая компания, внятные презентации, указывающие на нюансы правил, прозрачная информационная поддержка и в телеграме, и по почте, инвест.консультант активно отвечает на вопросы и освещает вопросы, беспокоящие инвесторов.

Но при чуть более глубоком погружении, видим несколько серьезных недостатков, главными из которых является:

  • Долгое наполнение фондов, и как следствие, долгий выход на целевую доходность
  • Объекты не идеального качества с определенным риском снижения арендных платежей

Учитывая это, для своего портфеля бумажной недвижимости, определю долю данных фондов от Альфы, от 0 до 25%.

Альтернативы, которые я рассматриваю к приобретению, или уже приобрел:

  1. Фонд индустриальной недвижимости ПНК-рентал
  2. Активо (обзор в разработке)

Понравилось? Следите за обновлениями на сайте на каналах: Telegram, Яндекс.Дзен
Оцените статью
Что думаете по этому поводу?

Нажимая на кнопку "Отправить комментарий", я даю согласие на обработку персональных данных и принимаю политику конфиденциальности.

 

  1. Андрей

    Интересно, а у кого этот зпиф покупает недвижимость (кто строитель объектов пятерочки)? Не может оказаться так, что это тоже компания аффилированная с х5?

    Ответить
    1. BuyTheDip автор

      Они берут просто с рынка, там разные ипшники и физлица владельцы помещений, вряд ли как то афилиированы с пятерочкой. Сама пятерочка сидит на арендованных торговых площадях, по другому такого проникновения не достигнуть)
      Сговор с завышением цены покупки или занижением перед продажей может быть в любом подобном фонде, но будем надеяться что репутационные потери в этом случае будут намного выше выгоды)

      Ответить
      1. Андрей

        Ясно! Спасибо за очень подробный обзор, особенно понравилось, что есть акценты не только на плюсы, но и минусы фонда.

        Ответить
      2. Алексей

        Боюсь это делается (может делаться) на уровне отдельных сотрудников, которым на репутацию УК безразлично.

        Ответить
        1. BuyTheDip автор

          Да, это вообще не знаю как оценить, только оставлять на доверии, которого не так много к российским УК.
          Тем более что первые же объекты уже вызывают вопросы об адекватности цен по которым совершаются сделки…

          Ответить
      3. Алексей

        А вообще спасибо, очень подробный и доходчивый разбор фонда.

        Ответить
  2. Ынве$тор

    Есть конечно свои подводные камни, но хоть не такая паленка, как PNK

    Ответить
    1. BuyTheDip автор

      а в чем видите паленку у ПНК? Я критичных проблем не увидел и у самого лимит на ПНК больше чем на активо и альфу.

      Ответить
    2. Алексей

      В чем видите проблемы ПНК ?

      Ответить
Заходите в Телеграм канал

Следите за новыми публикациями, новостями, идеями для инвестиций и участвуйте в обсуждении с другими частными инвесторами

Зайти на канал ->