PNK Rental: разбор отчета об оценке четвертого объекта «PNK Ростов-на-Дону»

УК опубликовала новый отчет об оценке очередного объекта, включенного в фонд весной 2021 года, и мне, как всегда, интересно посмотреть что это за объект. Как и заявлено в инвестиционной декларации фонда, объект стабилизирован, имеет надежного арендатора с длинным договором аренды.

Характеристики объекта

PNK Rental: разбор отчета об оценке четвертого объекта "PNK Ростов-на-Дону"

  • Адрес: Ростовская обл., Аксайский р-н, Нежилое помещение площадью 5 773,70 кв. м, расположенное в индустриальном парке «PNK-Ростов-на-Дону» (в универсальном индустриальном здании № 1)
  • Класс объекта — А
  • Год постройки: 2020 г
  • Арендатор: ПАО «Детский мир», договор аренды от 23 июля 2020 г.  до 03 июля 2027 года
  • Расположен всего в 7км от г Ростов на Дону, застраивается поэтапно, по принципе Built-to-suite (под нужды конкретного покупателя или арендатора) (Информация из Росреестра)
  • Цена покупки в фонд: 221 227 913 руб без НДС
  • Справедливая цена оценщика: 222 000 000 руб без НДС
  • Ориентировочная стоимость постройки: 93 561 000 руб включая прибыль девелопера (и около 75 332 916р без учета) (оценщик рассчитал ее, но не включил в базу для оценки, но нам полезно знать порядок цифр для ориентира)

Арендный доход объекта

Согласно действующему договору аренды, доход помещений от сдачи в аренду составляет 25 441 210 рублей, все эксплуатационные расходы оплачивает арендатор дополнительно. Согласно договору аренды, каждый год арендная ставка индексируется на 5%, в июле должна произойти индексация, проверив при следующей оценке.

Доходность, Объект 4: ПНК Ростов На Дону

Расходы, очень приблизительно:

  • Налог на имущество (1,8% кадастровой стоимости) ~ 23 358 600 * 1,8% = 420 454 р
  • Расходы на страхование (0,06% балансовой стоимости, четких критериев нет, возьмем расчетную стоимость) ~  133 200 р

Примерная доходность арендного дохода: 11,5% до НДФЛ, расходов и комиссии УК и ~9,4% после

После индексации арендной ставки: 12,08% и ~9,85% соответственно.

Меньше ожидаемой доходности, но и доля этого объекта во всем фонде небольшая, на текущий момент объект занимает около 14% от СЧА, другие объекты имеют ожидаемую доходность повыше.

Прогноз по рынку

Ставки аренды складских площадей в регионах продолжат рост до уровня 3 800 руб./кв. м год без НДС и OpEx, свободные площади зафиксируются в районе 3,5 — 4%, но за счет старых складов, не подходящих под современные требования. Это радует, но не больше. Учитывая, что договор аренды долгосрочный, основной риск для нас лежит в 2027 году, когда будет стоять вопрос продления договора аренды. Так как не все индустриальные площади легко продать или сдать в аренду повторно, особенно это касается объектов построенных под конкретного арендатора (Built-to-lease)

Мое мнение по объекту

Я далеко не эксперт в оценке недвижимости, но мне показалось странным, что оценщик, при расчете доходным методом, взял не реальную чистую арендную ставку по текущему договору аренду (средняя ~4 406р за кв.м. в год без НДС) а ставку 6 492р с учетом НДС и с учетом операционных расходов и исходя из нормы доходности 11,8% годовых, посчитал справедливую стоимость объекта. НДС и возмещаемые операционные расходы все равно не войдут в чистую прибыль фонда и пайщиков, и включать их в базу для оценки доходным методом кажется неправильным. Например, в прошлом объекте, другой оценщик, брал именно ЧОД без НДС и считал справедливую стоимость исходя из действительно чистого дохода.

Впрочем, наверняка оценщик опирается на какие то нормативы и стандарты, но для меня такая оценка выглядит не однозначно.

Так же, несколько привлекло внимание то, что объект продан фонду за сумму, арендный доход от которой составляет ровно декларируемые 11,5% с точностью до девятого разряда (11,50000000226011%). Совпадение, или цену продажи объекта в фонд все таки можно считать не до конца рыночной — я не знаю, но это тот риск, который я описывал в обзоре, связанный с аффилированностью компаний и его надо учитывать.

Для заинтересованных, отчет об оценке тут, будет интересно обсудить подробности, если кто то разбирается в оценке стоимости таких объектов.


Понравилось? Следите за обновлениями на сайте на каналах: Telegram, Яндекс.Дзен
Оцените статью
Что думаете по этому поводу?

Нажимая на кнопку "Отправить комментарий", я даю согласие на обработку персональных данных и принимаю политику конфиденциальности.

 

Заходите в Телеграм канал

Следите за новыми публикациями, новостями, идеями для инвестиций и участвуйте в обсуждении с другими частными инвесторами

Зайти на канал ->