Решил подбить итоги по тем немногим вложениям в жилую недвижимость что у меня остались, рассмотрю длинный период в 9 лет.
Что за квартира?
Однушка 28кв.м. в спальном районе города миллионника, была куплена за 1 149 988 р в июне 2011г, построилась в конце 2012 года, и начала сдаваться с ~ мая 2013г.
Простоев почти не было, затрат на ремонт немного. Я не вел подробный учет в те года, поэтому для уверенности, убрал по 1 мес из каждого года, в качестве простоя и учета расходов на первичное и сопутствующее обустройство.
- Стоимость покупки — 1 150 000 рублей
- Текущая стоимость ~ 2 260 000 рублей
- Арендные платежи за это время ~970 000 р
- Чистая прибыль — 2 076 160 р (первоначальная сумма почти утроена)
- Период с момента первоначальных вложений — 3409 дней (~9 лет)
Много это или мало?
Сравним с депозитами, долларом и индексами полной доходности акций на том же периоде.
- Индекс полной доходности акций РФ на том же периоде дал бы рост в 2,83 раза, то есть чистую прибыль 2 104 000 р или 11.78% среднегодовой доходности
- Депозиты с капитализацией по годовым ставкам в крупных банках (самые низкие ставки) — чистая прибыль ~860 000 р или 6.58% доходности (на деле больше, учитывая что для расчета взял заниженные усредненные ставки с сайта ЦБ, реальные были выше даже в крупных банках)
- Наличный доллар под подушкой (даже не на вкладе) — чистая прибыль 2 117 454 р или 11,83% доходность
- Вложения в ETF на акции всего мира (iShares MSCI ACWI ETF) — чистая прибыль 4 190 759 или 17,87% доходность
Какой можно сделать вывод?
На периоде 2011 — 2020г, вложение в типичную однушку под сдачу в аренду проиграли даже наличному доллару под подушкой, не говоря уж о хоть каких то внятных инструментах.
Если добавить к этому факты:
- Конкретно эта квартира не требовала вложений в ремонт вообще (изнашивала тот ремонт что был от застройщика), но сейчас близка к ремонту, который сожрет и ту прибыль что есть
- Не произошло форсмажоров, которые загнали бы доходность далеко в отрицательную зону (а покупка страховки с хорошим покрытием от пролива нескольких этажей вниз — сожрет существенную часть доходности)
- Не было ощутимых простоев, не учтены НДФЛ со сдачи в аренду, или риски в случае неуплаты этого НДФЛ
- И самое главное — не учтен геморрой и необходимость присматривать за квартирой все это время
То мой однозначный вывод — реальные однушки под сдачу не интересны как инвестиции даже на периоде достаточного бурного роста недвижимости, и уж тем более не будет интересно в будущем, когда этот рост исчерпывает топливо.
К плюсам можно отнести, пожалуй, иллюзию постоянства дохода от рентных платежей, и иллюзию роста капитала (если не брать в руки калькулятор).
Мое решение — продаю и эту последнюю однушку и перекладываюсь в диверсифицированный портфель акций/облигаций с ребелансировкой и возможно ЗПИФы коммерческой недвижимости.
Как учитываю результаты?
Для удобства учета таких инвестиций, я добавил квартиру в свой сводный портфель в интелинвест, где и веду учет всех инвестиций (тут описывал подробно + промокод на скидку 20%)
Так выглядит расчет доходности по этому объекту в сводном портфеле:
Данные за квадратный метр автоматически собираются сервисом с регионального сайта крупного Агенства Недвижимости, публикующего среднюю стоимость квадратного метра в проданных квартирах в этом районе, арендные платежи добавляю вручную раз в месяц.
Спасибо, что поделились своими реальными данными, такое всегда интересно. Я бы сравнил risk adjusted return ещё, конечно, всё-таки реальные объекты недвижимости под сдачу и акции сильно по-разному себя ведут и списывать со счетов вашу однушку без анализа риска может и преждевременно)
Мне кажется любые попытки численно оценить риск в единственной квартире, в конкретном районе конкретного города — это уж совсем сильное допущение, и полученные результаты будут мало репрезентативны)
Мне очень нравятся расчеты на Вашем сайте, но у себя на практике все таки до такой точности расчетов не спускаюсь.
В конкретном случае оценил прошлые результаты, но большой вклад в них внес первичный рост стоимости квартиры, и форвардная доходность нааамного более грустная, а риски при этом растут и растут, поэтому тут для меня вывод достаточно однозначный)
Недвижимость это очень индивидуально и непредсказуемо. Мы с родителями купили студию в 2012 пригороде СПб за 1.4 млн, ремонт и техника около 200к, сдавали с 2014 года. Текущая стоимость 2.6 млн, за вычетом КУ и ремонтов вся рента составила 1.1 млн. Как бы я не относился плохо к недвижимости, как не хватался за калькулятор, ратуя за повышенный риск/доходность, но данный актив принёс 25% годовых. Конечно, то была цена на котловане, и сейчас рынок недвижимости весь пузырится, но пока что с такой математикой мне не убедить родителей продать данный актив)
согласен что каждый объект индивидуален. Можно удачно взять вторичку у «простака» и получить мгновенную переоценку, но это все требует экспертизы и глубокого погружения в рынок.
В моем случае — пример чистой воды среднего инвестора с улицы, ничего не понимающего в недвижимости )
Ну и покупка на котловане это все же не совсем инвестиция в недвижимость, это скорее кредитование ООО «Лучший застройщик на районе» с шансом на возврат капитала с процентом )
А как 25% среднегодовых вышло?
У меня получается среднегодовая доходность в Вашем примере — 10% годовых
Точно, я считал от начала сдачи готовой квартиры, а надо было от начала вложений. Там примерно 1.2 года разница (покупка в декабре 2012, ключи в декабре 2013, сдача с февраля 2014). Даже полученные 15%, если вдруг что-то не учел, тоже выглядят неплохо. Но никакая ликвидность и огромные капиталовложения того не стоят
Я думаю разумно смотреть доходность к текущей цене, так как всегда надо сравнивать с альтернативами.
Если сейчас квартира стоит 2,6 млн и приносит ~150тыс в год, это 5,7% годовых.
Не знают, стоит ли оно того. Арендные ставки по моим ощущениям не растут уже лет 5, я в рублях дороже сдавал 5 лет назад чем сейчас. Сама стоимость квадрата тоже только падала. Весь рост — это гравитация низких ставок. Как долго их будут держать — неизвестно, но инфляция уже ускоряется быстрее прогнозов)
Я свою гнилушку из поста уже продаю.
Я следил за объявлением соседа по дому, студия ниже на 2 этажа, ремонт примерно такой же, он по типу голландского аукциона сбивал цену раз в 2 недели, дошел до 2.2 млн и снял с продажи, так и стоит пока за минимальные ожидаемые)
Так что продать ее трудно, а сдавать легко — рядом идет глобальная стройка (сдаем в Северные Высоты-2, а строится ЖК Энфилд), так все объявления сметают за час мигрантами. На удивление, чистоплотными ребятами)
Так то да, от текущей цены доходность смешная
у меня было несколько шальных покупок котлована, с последующей ленивой продажей (затягивал продажу на полгода-год, так как чесал репу что с этими квартирами дальше делать)
Вот пример последней — 23% годовых
Но тут риск, так как район новый, это первый дом из 100500 планируемых в чистом поле, ликвидность при продаже совершенно не предсказуемая была.
Родители увидели доходность и возможность жить на ренту, как мечтали, и мы вместе вложились еще в один проект на стадии котлована, был декабрь 2014, все несли последние крохи кому-на-что-хватало, хоть гречкой затариться) Общая стоимость с учетом рассрочки 3.8 млн, еврооднушка без ремонта у метро со сдачей (край передачи ключей) январь 2018. В итоге сегодня состоится суд, который окончательно передаст объект в Фонд Обманутых Дольщиков с примерной датой достройки 2022-2023 год. С учетом цены квадрата сейчас стоимость 4.6 млн, и то это еще чисто гипотетически)
Потом мама вложилась в землю с постройкой дороги и времянки. Землю отдали, фирма свалила за бугор, ничего не построив. Но земля под с/х, полный неликвид, еле распилили на сотки и выделили доли. Покупали по 40к/сотка 10 соток, текущая цена такая же, это уже 2015 год
Больше маме финансовое планирование не доверяем))
да уж)
диверсификация на этом рынке у мелкого частного инвестора невозможна. Крутой экспертизы тоже нет. На выходе — такая вот рулетка на всю котлету (
Я бы на Вашем месте считал все же более точно, т.е. с датами и суммами получаемыми/затрачиваемыми в эти даты и использовал функцию XIRR (ЧИСТВНДОХ) в Excel.
И так тоже считал когда дополнял статью уже по факту продажи
https://vc.ru/finance/238578-investicii-v-odnushki-v-rf-itogi-10-let
Спасибо. Из Вашего расчета следует, что рублевая доходность (около 14% годовых) совсем не маленькая и продали вовремя. Можно даже сказать, что Ваш случай как раз успешный случай вложения денег в недвижимость.
У меня (в Питере) чистая средняя годовая доходность (после налогов — НДФЛ/самозанятый) для двух однокомнатных квартир (1-я — куплен в 2015, 2-я — куплен в 2019) — 8% и 6,8% соответственно. (Посчитано на 30 лет вперед с учетом ростом стоимости квартир по 5% в год и без роста арендной ставки). Если квартиры продать раньше, то доходность, конечно же будет чуть выше.